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행복한 재테크]1억 5천 주택, 갈아타는 게 나을까

이학명 기자(mrm@economy21.co.kr) 2008년 04월 15일


전세안고 주택구입, 소액투자, 경매 토지… 부동산 투자 제대로 하기

지인 중 한명은 얼마 전 7천만원을 주고 서울 구로동의 24평 빌라를 매입했다. 개발 호재로 불과 10개월 사이 빌라는 1억 5천만원이 되었고 부동산에 내 놓기만 하면 팔린다고 한다. 하지만 지인은 더 오를 것이란 기대로 팔 생각이 전혀 없다. 그런데, 주변에서 부동산으로 큰 이익을 본 사람 중 한 명이 지인에게 빌라는 올라도 많이 오르지 않아 지금이 바로 ‘갈아탈 시기’라며 1억 5천만원 중 5천만원으로 비슷한 평형의 전세를 얻고 1억원을 투자해 전세를 끼고 경기도 지역의 아파트를 사라고 권했다. 요즘 지인은 그냥 두는 것이 좋은지 정말 전문가의 조언대로 갈아타는 것이 좋을지, 아니면 대출을 받아서 좀 더 큰 평수의 아파트를 사야할 지 고민이다.

지인처럼, 수중에 1억 5천만원이 있고 3억원의 집을 산다고 가정해 보자. 이 때 은행에서 1억5천만원을 대출해서 집을 사는 것이 나을까 아니면 1억5천만원 중 5~6천만으로 다세대주택이나 빌라에 전세를 얻어 살고 1억원 가량을 전세를 끼고 부동산에 투자하는 것이 나을까.

당연히 후자다. 왜냐하면 전세를 끼고 구입을 해야 이자 부담을 대폭 줄일 수 있기 때문이다. 단, 전세살이의 힘든 점을 감수한다면 말이다. 하지만 무조건 전세를 끼고 사는 것이 낫다고 단정할 수는 없다. 투자측면에서만 볼 때 지역은 물론 무엇보다 자신의 경제사정에 맞는 투자처가 어디며, 어떤 방법으로 투자할 것인지 신중하게 판단해야 한다. 직장을 비롯해 라이프스타일, 자금규모 등 여러 가지 상황을 따져 본 후 매입, 보유기간, 매도시점을 정해 놓은 후 투자방향을 정하고 주택매입을 결정해야 한다.

전세안고 아파트 매입하기

직장이나 교육문제 등을 이유로 현재 살고 있는 주거지를 벗어나지 못하는 경우가 많다. 그렇다고 좋은 동네 살아야지 욕심을 내어 큰 대출 빚내어 살다보면 집이 아니라 애물단지로 전락하는 것은 시간문제다. 이럴때는 해당지역에 전세로 거주하면서 투자수익이 높은 주택이나 아파트를 매입하는 것이 가장 적절한 투자방법이다. 주택을 설계할 때도 유용하게 쓸 수 있다. 분양을 받았지만 목돈이 부족하다면 입주시점에 전세를 놓아 부족한 자금을 충당하는 것도 방법이다. 전세를 놓았는데도 분양잔금이 모자란다면 전셋집을 보증금이 낮은 월세로 바꾸고 남는 돈으로 잔금을 충당할 길도 있다.

만약에 대출을 크게 받아 서울에 집을 산 뒤 2년 동안 거주를 한 경우라면, 해당 주택을 전세를 놓고 더 저렴한 월세를 얻어 나가 1년 정도 거주하면 금융비용의 부담을 줄일 수 있다.

이 때 2년간 거주하고 옮겨야 하는 이유는 서울의 경우 2년 이상의 거주요건을 갖춰야 매입한지 3년이 지난 시점에서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 반면 서울에 전세를 살면서 수도권 지역의 주택을 전세를 안고 매입했다면, 거주기간 제한 없이 보유기간 3년이 지난 이후에 매도시기를 조율해 매도할 수 있다.

또한 1억원 미만의 소액 투자로 괜찮은 지역에 주택을 매입해 수익을 올릴 수 있다. 1억원 미만 투자 중 부동산 전문가들이 추천하는 것은 재개발 지역의 소형주택을 전세 끼고 매입하는 것이다.

전세를 살면서 주택을 매입하고 난 후 3년이 지나면 양도소득세가 비과세 된다. 단, 관리처분계획인가 이전 3년 이상 보유한 경우이며 서울, 과천 및 5대 신도시 지역이라면 2년 거주요건을 채워야 한다. 즉 관리처분계획인가 이후 입주권 상태에서 매도하든, 입주 후 매도하든 비과세 혜택이 주어지므로 매도시기를 조율해야 한다.

재건축 vs 경매 vs 토지 투자

전세로 살면서 남은 여윳돈으로 할 수 있는 또 다른 투자는 재건축이다. 현재 재건축 단지의 경우 1980년대 초반에 지어진 노후화된 단지가 대부분이어서 거주환경이 좋지 못하다. 이런 재건축 단지는 앞으로의 투자가치가 높기 때문에 전세를 끼고 매입하는 것이 좋다. 하지만 거주환경이 열악해 매매가 대비 전세가 비율이 낮아 다른 주택에 비해 초기자금이 크다는 것은 고려해야 한다. 세금을 생각한다 해도 1가구 1주택이 유리해서 주택을 매입하는 대신 투자자자신은 전세로 거주하는 편이 낫다. 다만 재건축의 경우 2003년 12월30일 이후 조합설립인가를 받았다면 재건축 단지를 허물고 완공될 때까지 전매가 금지된다. 만일 조합설립인가 시점에도 보유하고 있다면 조합설립인가 이후부터 입주시점 때까지 보통 5~7년 가량 걸리므로 자연스럽게 장기투자가 되는 셈이다. 따라서 전세살이를 하면서 재건축 주택에 투자한다면 조합설립인가 시점에 따라 장· 단기 투자가 갈리므로 이를 눈여겨 봐야 한다.

경매는 합법적인 방법으로 저렴하게 주택을 구입할 수 있다는 것이 가장 큰 매력이다. 전세줄 것을 생각한다면 1억원으로 투자할 수 있는 주택은 얼마든지 있다. 하지만 그 지역이 유망한지, 그리고 권리분석과 명도 등 따져야 할 부분이 많다.

청약가점제 시행으로 무주택기간을 벌기 위해 자산을 묵혀둘 생각하는 사람이라면 청약가점에 지장을 받지 않으면서 할 수 있는 부동산, 즉 토지나 상가 오피스텔에 투자하는 것도 방법이다. 그 중에 토지는 전문가들이 적극 추천하는 투자처다.

하지만 토지투자는 단기간에 큰 기대수익을 올리기는 힘들고 적어도 10년 이상을 내다보고 장기간 투자하는 것이 정석이다. 또한, 토지의 특성상 환금성이 떨어지고 거래가 잘 이루어지지 않으므로 대출을 많이 받아서 매입하는 것은 바람직하지 않다. 자칫 까다로운 토지투자를 잘못해 두고두고 감당하기 어려운 상황에 처할 수도 있기 때문에 토지투자시에는 반드시 여윳돈으로 투자하는 것이 정석이다. 토지 투자는 여러 가지 분석을 해야 하는 까다로운 투자상품이라 전문가의 조언을 통해 매입을 결정해야 한다.

어디에 투자할 것인가

전세 살 것을 결심하고 부동산 투자하기로 결심한 사람이라 할지라도 과연 어디가 좋은 투자처인지 결정하기란 쉬운 일이 아니다. 그래도, 전문가들은 주택상승은 어떤 ‘룰’을 통해 움직이고 있다고 조언한다. 어떤 조건을 갖춘 곳이라면 어느 시점이 지나면 대부분 생각처럼 오른다는 것이다.

전문가들이 추천하는 조건은

▲1. 지역을 대표할 만한 단지다.

랜드마크 단지의 특징은 거래나 환금성 면에서 다른 단지에 비해 월등해 기본은 한다. 가격상승력 또한 높은 편이라 집값이 하락하는 시기라도 하락폭이 낮다. 다만 이런 단지 중에서도 가격상승력이 높은 지역을 중심으로 브랜드 가치나 입지 등을 따져봐야 한다.

▲2. 개발 호재가 있는 곳이다.

개발 호재가 있는 곳은 투자가치 기대심리로 꾸준히 수요가 유입되고 가격상승 여력에 대한 기대가 높아 하락기에도 보합을 유지할 정도로 든든한 투자처다. 특히 재개발, 재건축이나 리모델링이 기대되는 노후화된 주택을 눈여겨볼 만하다. 물론 사전에 옥석을 골라 매입에 나서야 한다.

▲3. 신흥주거지역이다.

녹지비율이 높아 주위환경이 쾌적하고 웰빙에 대한 관심도가 높아 지역의 가치가 갈수록 상승하고 있다.

▲4. 전철개통 또는 인구가 느는 곳이다.

서울 지역을 예로 들면 강동과 강서를 잇는 지하철 9호선과 신분당선, 분당선 연장구간과 경전철 등. 교통이 나아지면 수요도 덩달아 늘어난다. 그리고 이런 곳의 인구는 자연스레 늘어나고 생성되는 상가의 수도 늘어난다.

이학명 기자 mrm@economy21.co.kr
<도움: 투모컨설팅 김정용 본부장>