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▲ 서울 송파구 지역 아파트 단지.(항공촬영)

ⓒ 오마이뉴스 권우성

저는 건축 감리(공사를 설계도면대로 하고 있는지 감독하는 역할)를 하는 사람입니다. 건축 설계를 10년 정도 했고, 감리를 한 지는 5년 정도 됩니다. 서류상으론 13년 정도 됩니다. 건축 설계사무소에 근무할 때 아파트 건축에 참여했고, 이후 빌딩·백화점·병원 등을 감리했습니다.

제가 지금 하고자 하는 이야기는 아파트 건축원가에 대한 이야기입니다. 건설사와 시행사들이 얼마나 금액을 부풀리는지 말하고자 합니다.

이같은 생각을 품게 된 것은 올해 7월 건설기술교육원이 주최하는 건설기술인 교육에서였습니다. 건설기술관리법에 따라 건축 토목 기술자들은 의무적으로 받아야 하는 교육입니다.

저는 그 자리에서 가상의 프로젝트를 갖고 사업타당성을 분석했습니다. 토지와 건물 규모·성격·지역 등이 정해지면 그것을 갖고 건물짓는데 드는 비용·공사비·분양가를 계산하는 수업입니다.

한 반에 70명씩 총 세개 반으로 구성됐고, 한개 반은 10명씩 한 조를 이뤄 7개조로 이뤄졌습니다. 제가 속한 조에는 설계하는 사람, 시공하는 사람, 부동산하는 사람, 토목하는 사람, 감리하는 사람 등 다양한 사람들이 모였습니다. 최소 대리급에서부터 차장급까지 경력자들이 모였죠.

33평 아파트 하나 팔면 1억 1370만원 남는 셈

이 자리에서 우연히 아파트 건축원가 이야기가 나오게 됐습니다.

말을 꺼낸 분은 국내 대규모 건설회사에 다니는 차장님(40대)이었는데, 그 분에게 전해들은 아파트 건축비 원가가 상상외로 낮았습니다. 그 분은 자기네 현장이 토지비용을 제외한 평당 건축비 원가가 210만원(실행가- 설계·감리·광고·세금 등을 제외한 실제 투입금액)이라고 했습니다.

당시 아파트를 짓고있던 곳은 한 광역시였고, 아파트는 TV에서 광고도 자주 하는 유명 브랜드였습니다. 그 지역에선 최고 수준의 아파트였죠. 이 지역에서 이뤄지는 아파트 분양의 예를 들어보겠습니다.

일반적으로 민간 아파트의 경우 분양면적이 33평 아파트(전용면적 25.7평)일 때 토지 지분은 9~12평 정도 됩니다.

33평 건축비 평당 원가가 210만원이라면 총 건축비 원가는 6930만원입니다. 그 곳의 토지원가는 약 400만원 정도라고 하니 12평 정도를 곱하면 4800만원입니다. 건축비와 토지원가를 더하면 1억1730만원입니다.

이 지역에서 올해 2006년 6월에 입주한 아파트의 분양가는 평당 700만원으로 약 2억 3100만 원입니다. 차액이 1억1370만원 정도 됩니다. 사업기간은 2년 6개월이 소요되었습니다. 기획부터 유지관리 초기까지 최소 3년이 필요합니다.

누구나 다 아는 아파트회사 '1급비밀'

교육을 마친 뒤, 또다른 건설회사 아파트 회사 차장님에게 질문을 했습니다. 그 분 말씀이 2006년도에 입주를 시작한 잘 지은 고층 맨션아파트 단지의 건축원가(실행가)는 평당 220만원이라고 하더군요. 역시 한 광역시 이야기 입니다.

그런데 220만원 하는 건축비가 분양할 땐 대폭 뜁니다. 지방에선 평당 분양가가 700만원에서 1200만원, 서울 가면 평당 1400만원까지 치솟고 있습니다. 요즘은 서울의 평당 분양가가 1800만원 이상으로 치솟았다는 보도를 봤습니다.

평당 건축원가(실행가) 가격은 전국 어느 회사가 공사해도 거의 차이가 나지 않습니다. 평당 10~20만원 정도만 차이가 있을 뿐입니다. 제가 10년 이상 건축일을 해왔지만 그 범위에서 벗어나는 것을 들은 바도 본 적도 없습니다. 땅값 차이가 변수라면 변수죠.

모델하우스·광고비·설계비·감리비·세금 등이 있지만 분양가에서 차지하는 비중이 그다지 크진 않습니다. 대신 건설사와 시공사가 가져가는 영업이윤이 분양가에서 큰 비중을 차지합니다.

아파트 회사에 속설이 하나 있습니다. 60%만 분양하면 안정권이라는 이야기입니다 그 이야기가 여기에서 나오는 것입니다. 앞에 예를 든 아파트도 그 도시에서 겨우 60%정도만 분양을 했습니다. 그런데도 거뜬히 버티고 있는 것은 이런 수익 구조를 가지고 있기 때문입니다.