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집 살려면 지금, 팔려면 2009 년 이후에 (soft ballet)

부동산투기 억제를 위해 필요하다면
헌법상 대통령에게 부여된 긴급명령권을 발동해서라도
반드시 뿌리뽑겠다.”
최근 들어본 듯한 말인데,
실은 16년 전 노태우 당시 대통령이 한 말이다.
그는 과세를 강화해 양도세율을 60%로 높였는데도
실효를 거두지 못하자 이같이 결연한 의지를 천명했다.
그 직후인 1989년 4월 노태우 정부는 분당, 일산 등 신도시 건설계획을 발표했다. 그리고 불과 7개월 만에 분당 신도시 아파트를 분양했다.
전광석화 같은 조치와 함께 아파트 당첨자와 계약자, 입주자가 동일인이 아니면 당첨을 무효화하고, 상습투기자 명단을 네 차례에 걸쳐 공개했다.
그러나 아파트 값은 올랐다. 5개 신도시에서 아파트 수십만 가구를 분양했지만 아파트 값은 1991년 4월까지 상승했다.
이 얘기를 서두로 꺼낸 이유는 요즘 주택시장 동향이 아파트 값 파동을 겪던 1987~91년과 닮았기 때문이다.
시중에 부동자금이 풍부하고,
주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생했다는 점,
투자수요를 억제하기 위해 주택청약제도를 여러 차례 손질한 점이 그렇고, 아파트 분양권 전매금지 시점도 비슷하다.

수요가 집중된 강남지역을 대체할 주거지 개발을 서두른 것도 같다.
각종 주택가격 안정대책과 수도권 신도시 건설계획을 발표한 것,
1가구 2주택 소유자에 대한 과세를 강화하고
양도세율을 60%로 높인 것도 빼닮았다.열 손가락으로도 다 꼽지 못할 만큼 많은 대책을 발표했지만 기대만큼 효과를 거두지 못했다.
대책이 발표될 때 잠시 안정됐을 뿐이다. 정부의 주택정책을 믿고 아파트를 판 사람은 큰 손해를 봤고, 값이 떨어지길 기다리던 사람은 가격이 올라 낭패를 봤다.지금은 어떤가. 비슷하다. 판교 신도시 분양을 앞두고
07, 2월부터 서울 강남, 경기도 분당, 용인의 아파트 값이 크게 올랐다.
주택가격을 안정시키려 개발하는 판교 신도시가 오히려 가격 상승의 기폭제가 된 것이다. 채권입찰제 실시로 판교 신도시 중대형 아파트 분양가가 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 예상에, 강남과 분당지역 아파트 값이 큰 폭으로 올랐다. 결국 정부는 일괄 분양 계획을 발표한 지 불과 4개월 만에 주택정책을 재검토해야 했고, 주택가격 안정을 최우선 정책목표로 내세운 노무현 정부에 대한 불신감만 커졌다.
신도시 효과 2009년 이후필자가 예상컨대 노무현 대통령이
“하늘이 두 쪽 나더라도 부동산만은 확실히 잡겠다”며
강력한 의지를 밝힌 8·31 대책 역시 집값 잡는 ‘매’가 되기 어려울 것 같다. 가격 상승을 막는 일시적인 조치일 뿐이다.

세금을 무겁게 매겨도 아파트 값은 오르게 돼 있다.
아파트 값이 오르면 불로소득을 세금으로 환수하기 위해 정부는
과세를 강화한다. 양도세율을 상향 조정하?세금부담이 늘어나 매매차익이 줄어들기 때문에 투자수요를 억제하는 효과가 있다.
그러나 양도세는 파는 사람에게 부과되기 때문에 늘어난 세금이 부담스러워 팔려고 하지 않을 경우, 매물 부족 현상이 나타난다.
자연히 호가도 오른다. 부작용이 나타나는 것이다.
게다가 늘어난 세금보다 아파트 값이 더 오를 것이라는 기대심리가 높아지면 매물 부족 현상이 더욱 심해진다.

아파트 값이 오르는 또 다른 요인은
쾌적한 환경에서 살고 싶어하는 주거욕구다.
요즘 강남의 변화상은 하루가 다르다는 것을 실감케 한다.
획일적으로 지어진 낡은 아파트가 고층아파트로 재건축되고,
상업지역에 초고층 주상복합아파트가 들어선다.
이는 20~30년 주기로 이뤄지는 재건축 사이클이 시작됐음을 의미한다.

주(住)테크를 하기 위해서다. 집도 넓혀 가고 시세차익도 챙길 수 있으니, 도랑 치고 가재 잡는 격이었다. 이러한 주거이동은 4~5년을 주기로 이뤄졌다. 동부이촌동에서 여의도로, 여의도에서 강남으로,
강남에서 수도권 신도시로 옮겨가는 것이 하나의 패턴이 되었다.
필연적으로 중대형 아파트 수요가 증가할 수밖에 없다.

통계청이 조사한 자료에 따르면 월 평균소득이 300만원이 넘어
자기능력으로 주택을 구입할 수 있는 고소득 가구가 전체 가구에서 차지하는 비율이 높아지고 있다.

주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고
예상수익률이 인상된 금리보다 높다면 영향을 미치지 않는다.
더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아 주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다.
재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다. 서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다.
품질이 좋은 새 아 컷？？주거이동이 이뤄져야 하고,
중대형 아파트 공급이 증가해야 한다. 이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택거래허가제를 실시한다거나 탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다.

상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데 오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다.주택가격에 정가(定價)는 없다.

그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은 2009 년 이후까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다.

첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한 수요가 넘친다.

그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 대기수요가 증가하고 있다. 새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에 재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다.

둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 獵? 2002년에 15만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로 공급이 큰 폭으로 감소했다.

셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의
중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다.
따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은
주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다.
후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다.

아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가 다시 오르는 계단식 상승세를 보인다. 그러다 정부의 주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지 않기 때문에 거침없이 오른다.
계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다. 2009 년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다. 현재는 1160만원 수준이다.
아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2009 년 이후에 팔아라
자료출처: 문성주님의 富로그