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재개발 투자 가이드－서울 유망지역
파이낸셜뉴스 09/19 09:15
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서울시내 재개발구역 중 투자유망지역은 어디일까.

서울지역에는 현재 재개발 대상지역만 300여 곳에 이른다. 게다가 광역적 개발개념인 1∼3차 뉴타운 지역도 25곳이나 된다. 오세훈 서울시장은 뉴타운을 지금의 2배인 50곳까지 늘리겠다고 공약했다.


또 정부가 추진중인 도시재정비촉진 시범지구도 조만간 2∼3곳 정도가 지정될 예정이다.


이처럼 뉴타운 및 재개발 지역이 많은 만큼 ‘옥석가리기’가 쉽지 않다.


부동산전문가들은 재개발 지역이 많을 수록 재개발 지역이란 특수성에 따른 프리미엄은 줄어들 수밖에 없으므로 투자지역을 고르는 데 신중을 기해야 한다고 강조한다. 뉴타운 및 재개발 유망지역을 알아본다.


▨도시재정비촉진 시범지구 ‘으뜸’


재개발 지역 중 투자 유망지로 가장 큰 관심을 모으는 곳이 이달 중 건설교통부가 선정 예정인 도시재정비촉진시범지구(시범지구)다. 특히 지난 7월 1일부터 시작된 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’에 기반한 시범지구는 용적률과 층수 제한 등의 규제가 대폭 완화돼 사업이 훨씬 빠르고 투자수익성도 높을 것으로 예상된다.


세중코리아 김학권 사장은 “가장 눈여겨볼 재건축 유망 지역은 시범지구”라면서 “기존 뉴타운 중에서도 시범지구로 지정되는 곳은 개발 속도가 빨라지는 등 메리트가 많다”고 말했다.


서울시는 지난 15일 성북구 장위지구 56만평, 영등포구 신길지구 44만평, 종로구 종로 3가 일대(가칭 세운재정비촉진지구) 13만평을 시범지구로 선정했다. 이 지역은 향후 용적률 완화, 도시 기반시설 설치 등의 여러 혜택을 받아 본격적인 개발이 가능할 것으로 전망된다.


전문가들은 앞으로 시범지구 지정이나 뉴타운 개발지로 확대될 가능성이 높은 곳으로 지난해 8월 3차 뉴타운 선정에서 탈락한 지역을 꼽는다. 강북구 미아 1·2·8동, 수유1동, 강동구 천호1·3동, 구로구 구로본·2동, 광진구 화양동, 노원구 월계1·4동, 성동구 성수1·3가동, 도봉구 창2·3동, 동대문구 제기·청량리지구, 서초구 방배2·3동, 중구 신당동, 성북구 정릉동 등이다.


사업시행인가를 받은 곳 등 사업진행이 빠른 뉴타운도 시범지구 지정과 관계없이 투자자들이 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.


▨호재 겹친 지역 주목


재개발 지역 중에는 호재가 겹쳐있는 곳이 있다. 서울시의 ‘강북개발 유턴프로젝트’ 개발지와 뉴타운 추가 지정 후보지와 겹치는 성북구 성수동과 동대문구 청량리, 도봉구 도봉동,강북구 미아 등과 뉴타운이면서 한강조망권이 가능한 지역 등이 대표적이다.


유턴프로젝트는 강남의 고급 주거수요를 강북으로 유턴(U-turn)시키기 위해 한강 및 대규모 공원을 중심으로 고급주거단지를 개발하는 사업이다. 성동구 성수동,용산구 용산,성동구 뚝섬 서울숲 등을 거치는 지역을 본격적으로 개발한다는 것이 내용이다. 따라서 이 개발축에 들어있는 은평, 미아, 도봉구 일대 재개발 지역을 관심 있게 볼 필요가 있다.


닥터아파트 곽창석 이사는 “겹호재 지역으로 용산구 한남뉴타운, 동작구 흑석뉴타운 및 노량진뉴타운,성동구 왕십리뉴타운, 은평구 수색·증산뉴타운,영등포구 신길뉴타운,서대문구 아현뉴타운,중구 세운상가주변지역 등이 유망하다”고 말했다. 특히 한남뉴타운은 미군기지 공원 조성 등 용산구개발 호재가 풍부한 데다 시범지구 지정 가능성이 높고, 흑석뉴타운도 시범지구로 지정 가능성과 함께 지하철9호선 수혜, 한강 조망권 확보 등의 장점이 있다. 왕십리뉴타운은 청계천 조망과 분당선 연장 등의 호재가 있는 데다 사업속도가 빠르고 수색·증산뉴타운은 상암월드컵경기장 및 평화공원 등이 주변에 자리잡고 있고 경의선복선전철화에 따른 교통 수혜도 예상된다.


닥터아파트 관계자는 “호재가 많은 뉴타운 지역은 이미 지분값 등 가격이 많이 오른 것이 사실이지만 향후 개발 가능성을 염두에 뒀을 때 아직 투자할 곳이 많다”고 조언했다.


▨한 뉴타운 내에서도 여건 충분히 감안해야


전문가들은 같은 뉴타운이나 재개발 지역이라도 세부적으로 따지면 차별화된 곳이 많다고 지적한다.


예를들어 은평뉴타운 내에서도 어떤 지역은 지하철3호선 구파발역과 5분거리에 있는 데 비해 걸어서 다니기 힘든 곳도 있다. 이런 경우 현재의 지분값이나 분양가가 비슷하게 형성돼 있을지라도 향후 가격 차별화가 일어날 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다.
유니에셋 이만호 사장은 “재개발이나 뉴타운 투자에서 가장 좋은 방법은 역세권 중심 투자”라면서 “역에서 걸어서 10분 이내에 닿을 수 있는 지역이 첫 번째 투자 대상”이라고 말했다.


이사장은 “역세권은 개발이 진행되면서 다른 지역과 차별화돼 성장속도도 가장 빠르다”면서 “역세권에는 아직도 저평가 된 물건이 있기 때문에 발품을 많이 팔면 팔수록 좋은 물건을 구할 수 있다”고 귀띔했다.


/jumpcut@fnnews.com 박일한기자