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한남,뚝섬의 절반도 안되는 수색.증산뉴타운 지분가격

상암DMC, 은평뉴타운이 본격화가 되면 한남,뚝섬이 부럽지 않을 겁니다.


[설문 Ⅱ] 투자 유망상품은?

[매경이코노미 2006-07-12 10:56]



이번 설문조사 결과 투자 유망상품 중 1위는 ‘뉴타운 지분’이 꼽혔다. 강북 투자 활성화에 대한 기대감으로 뉴타운에 대한 관심이 커졌다는 방증이다. 2위는 수도권 토지, 3위는 강남권 아파트가 꼽혔다. 토지 상품은 실거래가 등기부 등본 기재 의무화와 각종 세금 규제로 투자 가치가 많이 떨어졌지만 수도권 토지는 3기신도시 개발 등 호재가 풍부해 여전히 유망상품으로 꼽혔다. 강남권 아파트 역시 거품 논란이 한창이지만 아직 상승여력이 남아있다는 기대가 반영된 것으로 보인다. 1위를 차지한 뉴타운 지분 투자의 매력을 살펴봤다.
강북 뉴타운 지역은 현재 강북 U턴 프로젝트 호재가 있는 용산 한남동을 비롯해 송파신도시 후광지역인 거여·마천동, 청계천 수혜지인 왕십리 지역을 주축으로 상승세를 타는 중이다. 특히 7월부터 시행되는 도시재정비촉진특별법 덕분에 재개발 구역 투자가 ‘재건축 투자 대안’으로까지 떠오르는 중이다. 사실상 강북 뉴타운 사업을 촉진지구로 흡수하고 각종 제도적, 재정적 지원을 통해 도심에도 고급 주거단지를 만들겠다는 내용이 깔려 있다.

박상언 유엔알 대표는 “일단 촉진지구로 지정되면 용적률이 높아지고 층고제한 폐지 등 혜택이 있어 그 동안 지지부진했던 일부 뉴타운 등의 재개발 사업이 탄력을 받을 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

물론 촉진지구는 공영개발 성격이 강해 민영개발을 추진해왔던 일부 구역에서는 우려감도 나타나고 있는 상황이다. 공공사업의 경우 분양가 규제가 심해져 조합원 분담금이 늘어날 것이라는 전망도 많다. 익명을 요구한 재개발조합 관계자 A씨는 “이 같은 우려 때문에 지구가 지정되더라도 조합원들 동의가 어려워 땅값만 올라가고 사업추진은 지연되는 부작용이 생길 가능성도 배제할 수 없다”고 지적한다.

하지만 이런 우려를 불식시키기라도 하듯 서울 강북 뉴타운 지분 가격은 계속 오르고 있다. 이미 지난 4월 용산 재개발과 한남·아현뉴타운 등 지분 시세는 최고 평당 1000만원까지 오르기도 했다. 한강 조망권이 좋은 한남뉴타운 내 동빙고동 주택재개발 지역은 10평대 지분이 평당 4000만~4500만까지 호가할 정도다.

사업이 이미 진행되고 있는 곳도 지분 시세 상승이 눈에 띈다. 성동구 옥수12구역은 지난 4월 중순 구역이 지정되면서 가격이 강세를 띠고 있다. 20평대가 평당 100만원 이상 상승해 평당 2000만원대를 육박할 정도다. 강북 미아6구역도 3월 말 사업시행인가로 사업진행이 빨라질 것으로 예상되면서 지분시세가 상승했다.

추가 선정될 뉴타운 24곳에도 관심이 집중되고 있다. 지난해 8월 말 3차 뉴타운 선정에서 탈락한 성동구 성수1·3가동, 도봉구 창2·3동, 강동구 천호1·3동 등 11곳이 또 다시 후보에 오를 가능성이 높아 보인다.

　

■뉴타운 유망지구는?■

이미 오세훈 서울시장 당선자가 “뉴타운을 50개 만들겠다”는 공약까지 내놓을 정도로 서울 전역이 뉴타운화될 조짐까지 보이고 있다. 다만 개발재료와 사업 속도에 따라 뉴타운 별로 좋은 물건이 가려질 것으로 보인다. 닥터아파트에 따르면 올 상반기 서울 뉴타운 사업지구에 속한 재개발 구역 중 사업 진척을 보인 곳은 총 15곳으로 집계됐다. 특히 뉴타운 내 재개발 구역 중 사업진척이 빨라 유망한 곳으로는 강북 미아, 동대문구 전농 등 총 5구역이 꼽혔다.

강북 미아 12구역은 1월 조합설립인가를 받은 뒤 지난 5월 사업시행인가를 받아 사업진척이 본격화됐다. 조합원 분양이 끝나는 대로 관리처분인가를 받을 계획이다. 시세는 10평대가 평당 1200만~1600만원, 20평형대가 900만~1100만원대다.

동작구 흑석 4구역에도 관심이 쏠리고 있다. 3차 흑석뉴타운에 속하는 이 지역은 4월 중순 조합설립인가를 받았다. 지대가 높아 한강조망이 가능하고 2008년 9호선 개통 효과도 기대된다. 조합원 수는 500여명이고 일반분양분은 200가구가 나올 것으로 예상된다. 10평형 지분 평당가는 2000만원 선이다.

동대문구 전농 7구역은 지난해 4월 추진위설립인가를 받은 뒤 올 2월 전농·답십리 뉴타운 안에서 처음으로 구역 지정을 받는 데 성공했다. 올해 안에 조합 설립인가 신청을 목표로 하고 있다. 일반 분양분은 1000가구로 예상된다. 삼성물산이 시공을 맡았고 10평형대는 평당 1300만~1500만원, 20평형대는 1000만~1100만원대다. 성동구 왕십리 2구역도 1차 뉴타운인 왕십리 중앙에 자리 잡고 있고 10평대 기준 평당가가 2500만~3000만원 선이다.

‘목동 붐’을 타고 양천구 신월 신정 1~2지구도 유망지구로 꼽혔다. 가격대가 10평 미만은 평당 2500만원, 10평대는 1600만~2000만원 선이다. 이밖에 이미 가격이 많이 뛴 한남동이나 사업이 상당히 진척된 은평뉴타운 등지도 유망하다.

김영진 내집마련정보사 사장은 “이미 완성도가 높은 은평뉴타운을 비롯해 한남, 뚝섬, 수색 등지가 유망하다”며 “주변 아파트값 상승률이나 개발여건 등을 고려해 지분 투자를 결정하는 게 중요하다”고 말했다.

　

■투자시 유의점은?■

뉴타운 내 재개발 지분에 투자할 때 유의할 점은 없을까. 특별법이 시행되는 7월부터 서울 강북뉴타운 등 재정비촉진지구 내 재개발 구역에서 토지지분이 6평 이상인 가옥이나 땅을 구입할 경우 해당 지자체로부터 토지거래허가를 반드시 받아야 한다. 지금까지는 54평 이상에 대해서만 허가를 받도록 돼 있었다. 현재 서울 뉴타운 지구의 경우 6평이 넘는 필지는 무려 88%에 달한다.

지난해 9월 초 재개발 입주권을 주택 수에 포함해 과세하기로 한 것도 주목하자. 아무리 개발 호재가 풍부한 지역이라도 세금 문제가 투자하는 데 큰 걸림돌이 될 수 있다.

무작정 재개발에 대한 환상을 가지는 것도 피해야 한다. 최근 금리도 상승하는 추세라 무리하게 대출을 받아 재개발에 투자하는 것은 금물이다.

한남동 재개발 지분이 이미 평당 3000만원대를 넘는 등 대부분 유망 재개발 예정지 지분 가격이 올라 있어 실제 공사에 들어갔을 때 개발이익이 크지 않을 것이라는 분석도 많다.

고종완 RE멤버스 대표는 “오세훈 당선자가 뉴타운을 확대하기로 했지만 9월에 시범지구 2~3개를 선정해서 차근차근 진행할 뿐 예산, 행정절차 상 한꺼번에 개발을 본격화하지는 않을 것”이라며 “개발속도가 지지부진한 곳에 투자했다가는 오히려 거액의 자금이 묶일 수 있다”고 지적했다.