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오늘 특급 호재가 떳네요.

1) 역세권 반경 500 mm 이내이면서
2) 지구단위 계획이 되어 있는 곳

용적율 상가 포함 500%라네요 (아파트 450%)

제3 주거지역에서 준주거 지역으로 용도를 변경해서 수익성을 높이는 대신 장기전세주택(SHift)를 공급할 것이라고 합니다.

송파구에서는 고층 재건축 단지로 지하철역 3개(2호선 잠실역, 신천역, 8호선 잠실역) 가 인접해 있는

장미 아파트가 모두 혜택을 볼 것으로 예상됩니다.

또한 진주와 미성 아파트, 주공 5단지도 혜택을 볼 것으로 봅니다.

위에 언급한 아파트들은 이미 지구단위 계획이 되어 있습니다.

현재 롯데 112층 건립되면 주공 5단지인경우 상업용지로 추진한다는 호재로 지금까지 상승하였습니다만,

이제는 오히려 장미 아파트가 날라갈 것 같습니다.


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이르면 7월부터 서울 시내 전철역에서 500m 안쪽에서는 땅 넓이의 4.5배(용적률 450%)까지 아파트를 올릴 수 있게 된다. 현재는 땅 넓이의 2.5배(용적률 250%)까지 아파트 건설이 허용되지만 역세권에 한해 용적률이 200% 높아지는 것이다.

서울시는 18일 이런 내용의 역세권 주택공급 확대 계획을 발표했다. 서울시는 조만간 도시계획조례 개정안을 마련한 뒤 시의회의 의결을 거쳐 7월 시행할 예정이다. 이렇게 되면 서울 시내 아파트 공급이 4만 가구 정도 늘어날 것으로 시는 내다봤다.

◇역세권 아파트 용적률 대거 높여=서울시는 ▶지하철·국철·경전철역에서 500m 안쪽이면서 ▶지구단위계획의 구역에 속해 있으면 용적률 상향 대상이라고 설명했다. 해당되는 구역은 모두 139곳에 1000만㎡로 평촌 신도시(511만㎡)의 두 배, 분당 신도시(1964만㎡)의 절반 정도 되는 넓이다.

현재는 역세권에서 지구단위계획을 세워 땅의 용도를 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 바꾸면 최대 400%의 용적률이 적용된다. 이 중 아파트는 최대 250%까지 지을 수 있고, 나머지(150%)는 사무실이나 상가를 배치해야 한다.

서울시는 앞으로 이런 지역에서 최대 용적률은 500%, 아파트 용적률은 450%까지 허용할 방침이다. 용적률이 전체적으로는 100%, 아파트만 놓고 보면 200%가 높아지는 것이다. 용적률이 높아지면 땅 주인의 개발이익도 저절로 커진다.

서울시는 땅 주인이 가져가는 개발이익의 일부를 장기전세주택 1만 가구 건설로 거둬들일 수 있다고 보고 있다.

김효수 서울시 주택국장은 “용적률이 200% 늘면 이 중 120%(증가분의 60%)는 장기전세주택을 지어 건축원가로 서울시에 넘기게 하겠다”며 “이렇게 하면 무주택 서울시민의 주택난을 덜면서 역세권 개발을 촉진할 수 있다”고 말했다.

◇총선 앞두고 집값 불안 우려=용적률을 높여 도심의 아파트 공급을 늘리겠다는 것은 이명박 대통령의 공약 사항이기도 하다. 오세훈 서울시장은 “정부의 주택공급 확대 정책에 부응하겠다는 뜻이 담겨 있다”고 말했다. 그러나 총선을 불과 20일 앞두고 주택 시장의 ‘뜨거운 감자’인 용적률 상향 계획을 발표한 것에 대해 논란도 없지 않을 전망이다.

특히 강북지역 소형 아파트를 중심으로 집값 오름세가 이어지는 상황에서 자칫 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려도 제기된다.

용적률 상향의 혜택을 받으려면 서울시의 시책을 네 가지 이상 따라야 한다. 이 중 ▶창조적 디자인과 ▶어린이집·노인정 같은 지원시설 배치라는 두 가지 조건은 필수다. 이 외에 ▶친환경 인증 ▶신재생 에너지 사용 ▶에너지 효율 2등급 이상 ▶지하 보행통로 등 공공 기여 ▶문화재 보전의 다섯 가지 조건 중 두 가지 이상을 지켜야 한다.

건물의 높이와 노후도 같은 각종 규제는 대폭 완화된다. 현재는 지은 지 20년이 넘는 건물이 사업 부지 안에 있는 건물 중 67% 이상이어야 했지만 앞으로는 50% 이상이면 재개발·재건축이 가능해진다.


주정완 기자

◇용적률=땅 넓이에 대한 건물 넓이(연면적)의 비율. 용적률이 높을수록 좁은 땅에 더 높은 건물을 지을 수 있다. 서울 같은 대도시에서는 인구 과밀 등을 우려해 용적률이 일정 수준(주거지역은 250%) 이상 높아지지 않도록 제한한다.

◇장기전세주택(SHift)=서울시가 지난해 선보인 새로운 형태의 임대주택. 최장 20년 전세가 가능하다. 기존 임대주택은 대개 월 임대료를 내는 월세형이었지만 장기전세주택은 전세 보증금을 맡겼다가 나중에 돌려받는 전세형이라는 점이 다르다. 전세 보증금은 주변 시세의 70~80% 수준.
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[머니투데이 원정호 기자][서울시, 역세권에 장기전세(시프트) 1만가구 공급 발표]

서울시가 역세권 주거지역에 고밀도 주상복합 건물을 허용하기로 한 것은 장기전세주택(시프트)을 획기적으로 늘리기 위한 포석막? 풀이된다.

민간 개발업체에게 용적률 완화 등을 통해 사업성을 높여주는 대신 개발이익 환수 차원에서 시프트 건립을 의무화하겠다는 것이다.

오세훈 서울시장이 역점 추진중인 시프트는 주변 전세시세의 80% 이하에 최장 20년까지 거주할 수 있는 주택이다.

그러나 용적률 혜택에 따라 도심 역세권 주거지역의 땅값 급등 등 투기 바람도 우려된다.

◇용도지역 변경 통해 고밀 주상복합 건물

서울시는 18일 500m 이내 역세권 지역에서 시프트 1만가구를 추가 공급하는 방안을 추진할 계획이라고 발표했다.

이로써 시가 공급하는 장기전세주택은 2010년까지 SH공사의 택지개발사업지구 등지에 건설되는 2만4309가구를 포함해 총 3만4000여가구로 늘어난다.

서울시 관계자는 "장기전세주택이 기존 임대주택과 달리 저렴한 금액에 중.대형 평형까지 공급돼 수요가 많지만 시내 여건상 공공택지개발에 의한 공급에 한계가 있다"면서 "민간사업자도 혜택을 통해 장기전세주택 공급에 참여하도록 유도하겠다는 게 시의 구상"이라고 취지를 설명했다.

역세권 지역에 주택을 지으려는 사업자에게 용적률 혜택을 제공하고 증가된 용적률의 50~60%에 해당하는 주택을 표준건축비로 매입해 시프트로 활용하는 방식이다.

조례로 제한한 용적률을 국토계획법이 허용하는 범위까지 풀고, 용도지역을 주거지역에서 준주거지역으로 변경하면 현재 200%~250%인 일반주거지역의 용적률은 최대 500%까지 높아진다. 이 경우 대개 고밀 주상복합으로 공급될 전망이다.

대상은 서울 시내 250개 역세권 가운데 지구단위계획구역으로 지정되고 주거지역을 포함하는 139개 권역이다.

시는 기존 건물이 있는 부지의 경우 20년 이상 된 건물 수가 3분의2 이상이어야 공동주택을 지을 수 있지만 이를 2분의1 이상으로 낮추고, 건축물 높이기준과 주거비율 완화 등의 인센티브도 제공한다는 방침이다.




시는 이번 계획에 대한 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 오는 7월까지 도시계획조례와 관련 지침을 개정, 빠르면 2010년부터 역세권 장기전세주택을 공급해 나간다는 계획이다.




◇역세권, 투기 바람 부나




서울시의 이번 역세권 개발 방침에 따라 당장 역세권 지역의 땅값이 급등할 것으로 보인다. 용적률 상향과 용도지역 변경에 따라 역세권 토지의 가치가 크게 높아진다.




땅값 상승에 따라 민간 건설사업자도 해당 지역 주민 동의를 통한 토지 매입이 쉽지 않을 것으로 보인다. 지구단위구역 개발시 주민동의를 100% 얻어야 한다.




때문에 서울시가 적절한 투기 보완 대책 없이 성급히 개발 계획을 발표했다는 우려도 나온다.


이에 대해 김효수 서울시 주택국장은 "대상지를 지구단위계획 구역으로 한정했기 때문에 투기세력이 몰리거나 집값이 급등하는 일은 없을 것"이라고 말했다.




도심 역세권을 재정비촉진지구로 지정.개발해 1~2인가구를 위한 소형주택 공급을 확대하는 방안을 추진중인 국토해양부와도 주도권 갈등이 예상된다. 서울시가 먼저 역세권을 시프트로 활용하는 방식으로 물꼬를 잡은 이날 국토부는 상황 파악에 예의주시했다.

국토부 관계자는 "서울시 정책방향에 관여할 수는 없으나 1인가구 등이 배려되지 않은 것은 아쉽다"고 말했다.

서울시는 역세권에 전용 59㎡ 규모의 소형 시프트를 60%(6000가구), 중형 시프트(84㎡) 30%(3000가구), 대형시프트(115㎡) 10%(1000가구) 등을 건립하는 방향으로 권장할 방침이다.