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잠원동,반포동,압구정동 아파트 재건축은 관심이 높은 쟁점사항입니다.
한강을 끼고 있는 좋은 환경은 특히 재건축에 대한 열망을 갖게 합니다.

1. 재건축 절차
기본계획수립 ⇒ 시업시행계획승인 ⇒ 분양 및 착공

구역지정추진위설립/ 시공사선정/ 입주 및 조합 해산(청산)
인가
안전진단


*기본계획 수립*
이제부터 재건축은 도시 및 주거환경 정비기본계획이 수립돼야만 사업이 가능해진다.
특별시, 광역시 등은 도정법에 따라 10년을 주기로 한 도시 및 주거환경정비기본계획 (주거환경정비계획)을 수립해야 한다.(서울시의 경우 3년 이내(2006년 6월, 연장가능)에 정비계획을 수립해야 함)
기본계획에는 토지이용계획, 단계별 추진계획, 용적률등이 포함, 5년마다 타당성 분석 반영
*정비구역 지정*
300세대 이상, 또는 부지 면적이 1만㎡ 이상인 곳은 서울시에 정비계획과 함께 정비구역 지정을 신청하고 정비구역으로 지정이 돼야 재건축 사업이 가능해진다.
*추진위 설립 인가*
재건축 추진위원회는 재건축사업에서의 추진위원회와는 달리 준 조합의 성격을 지니며, 복수 추진위원회가 인정되지 않는다. 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 조직된 재건축 추진위원회는 구청에 신청하여 설립인가를 받아야 한다. 기존 추진위원회의 경우 6개 월 내에 소유자 1/2의 동의를 얻어 구청에 승인신청을 해야 한다
*안전진단*
새 법에서 가장 강화된 규정이다. 기존까지 안전진단은 뚜렷한 기준이 없었던 것에 비해 도정법에 따라 새롭게 규정된 안전진단은 설비, 구조, 주거환경, 경제성 등 구체적인 항목을 지정했다.
-재건축 허용여부 결정 시장, 구청장 등은 안전진단 평가 위원회의 결과 보고를 통해 재건축 허용 여부를 판정한다.
-안전진단 기준 구조안전 45%, 설비성능 30%, 주거환경 10%, 경제성15% 30점 이하 재건축, 31~55점 조건부재건축, 56점 이상 유지 보수

2.재건축 사업 추진 단계
재건축 조합설립인가
-창립총회 안전진단을 실시해 재건축이 허용되면 조합설립 요건을 갖춰 창립총회를 개최한다-조합설립 요건 각 동별 구분소유자 2/3 이상 동의와 전체 구역 내 구분 소유자 및 의결권 4/5의 동의를 얻어 시장, 군수, 구청장에게신청

사업시행계획 승인

시공사 선정

관리처분계획
관리처분 계획이란 관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다.
조합원 개인이 납부해야 할 분담금이나 돌려 받을 환급금 등이 확정된다.

3.재건축사업 완료 단계
· 이주 및 철거 착공
- 이주비는 무이자 이주비와 유이자 이주비로 나눠볼 수 있다. 무이자 이주비는 전세자금을 기준으로 지급되며 무이자로 해서 이자가 없는 것이 아니라 이자는 분양가에 포함되어있어 조합원 자신이 직접 납부하지 않는 것뿐이다 반면 유이자 이주비는 조합원이 직접 납부해야 한다. 보통 이주비의 이자율은 은행 주택담보대출 비율과 유사하거나 낮다. 이주비가 지급되면 약 6개월에 걸친 이주기간이 시작된다
분양 및 착공
- 분양은 크게 조합원 분양과 일반 분양으로 양분된다. 조합원 분양은 1조합원에게 1주택을 공급하는 게 원칙이며 관리처분계획 등 조합원이 합의한 평형배정 원칙에 따라 구체적인 동, 호수 추첨에 들어간다.
반면 일반 분양은 재건축 조합원에게 공급하고 남는 물량을 일반인을 상대로 분양하는 것으로 초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반분양을 하고, 20세대 미만인 경우는 지역조합원 자격을 가진 자에게 임의로 공급할 수 있다.

입주 및 조합해산(청산)
- 사용검사(준공)가 완공되면 입주가 가능하며, 조합해산에 대한 인가를 신청한다.

**투자관련 사항등
-1. 대지지분이 많고 대지 총 면적이 3000평이 넘는 단지를 선택하는 것이 좋다고 합니다.
2. 넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 단지가 유리한데, 배정이 지분크기에 따라 결정되기 때문입니다.
3. 부채가 많은 조합과 단독주택지 인근단지는 피하는 것이 좋습니다. 층고의 제한이나 재건축의 제약이 있을 수 있습니 다.
4. 세입자는 보상이 없어 조합원이 세입자 문제를 해결해야 하므로 고려의 한 요인입니다.
5. 이외 조합설립인가 취소의 가능성은 없는지, 시공사관련사항들등을 검토합니다.
그러나 소형평형의무비율, 개발이익환수제등 집중된 규제로 투자보다는 먼 후舅?보고 거주를 목적으로 구입했을 때 편하리라 생각됩니다.
주간의 조망뿐만 아니라 야간경관을 위한 조명까지도 개선하는등 한강의 세계적 명소계획은 잠원동.압구정동 아파트들의 ? ＠瑛？틀림없습니다.
현재의 판상형아파트로는 한강조망등 시각통로확보와 구조개선등이 어려워 리모델링으로는 욕구에 부합치 못하는 면이 있습니다.

글: 공인중개사 정영숙/에덴공인(594-4540) 대표
(인용을 허용치 않습니다)