부동산 정보포털에서 거래포털로!

지난 한 해 주식시장에서 10배씩 상승하는 종목들이 있습니다.
소위 저평가 되어 있는 종목들이 오랜 기간 투자자들에게 외면을 받다가
최근에 저평가 국면이 해소되어 본래의 가치에 수렴해 가는 것입니다.

부동산 역시 가치투자적 입장에서 접근한다면 손해보지 않는 투자가 가능합니다.


모든 투자가치에 접근하는 방법은 두가지로 요약됩니다.

I. 현재가치
II. 미래가치

입니다.


I.현재가치를 분석하면

현재가치로써 현대아파트 뿐만 아니라 대방동 지역의 가치는 적정하거나 다소 저평가라고 볼 수 있습니다.

1. 목동, 신도림, 마포, 영등포, 여의도와 용산, 종로 등의 도심권과의 근접성과 인천과 수원, 안산 등의 절충된 교통 요충지입니다.

2. 인천공항, 김포공항과 반포고속버스 터미널과 광명, 용산 및 서울역 KTX 등 대중교통 수단을 이용하기 편리한 점 역시 좋은 가치를 지니며

3. 노량진 근린 공원의 이용과 여의도 한강 공원, 보라매 공원

4. 흑석동과 용산 중대 병원, 보라매 서울대병원, 여의도 성모 병원, 신길 성애병원

5. 중대나 숭실대, 서울대, 인천으로 인하대, 수원으로 성균관대, 아주대, 신촌 방향의 연대, 이화여대, 서강대, 홍대 등 1시간 이내에 서울 시내 외 대학으로 연계성과 대방동과 여의도에 초중고등학교와의 근접성 등 자녀들의 통학과 관련하여 꽤 매력적인 지리적 이점을 지니고 있습니다.

6. 용산민자역사의 이마트나 CGV, 63빌딩, 영동포 백화점과 문래동 홈플러스 등 문화 및 쇼핑 시설과의 접근성 또한 용이합니다.


이러한 인프라 시설의 활용성과 아파트 내부의 편의성 등을 감안하면 대방지역의 아파트 단지들의 가구수 부족에 따라 이 사이트에서 언급된 37평형을 기준으로 한 33,000만원에서 38,000만원(2006년 5월 기준)이라는 현재가치에 대한 평가는 지극히 합리적인 수준이라고 봅니다.



2. 미래가치에 대한 분석

부동산을 투자할 때 3가지 요소가 있는데,

첫째. 위치
둘째. 위치
셋째. 위치

입니다. 오로지 판단의 근거는 위치입니다.

땅은 움직일 수 있는 것이 아니고 생산할 수 있는 것이 아니므로 여러 조건들이 조합되어서(인프라 구축) '위치'라는 독점적인 매력 요인에 의해 가격이 결정되게 되어 있습니다.

현재 땅에 대한 지분율이니 이런 것은 큰 의미가 없습니다.
타워팰리스의 가격은 이해하기 힘들게 됩니다.

대방동 현대 아파트의 위치가 갖는 장점은

(1) 1호선의 대방역과 버스정류장을 활용한 7호선의 이용인데
향후에 9호선이 유한양행 근처에 출구가 나오고 실질 도보로 4분
이내의 거리이며 아파트 앞에 버스정류장을 이용하여 한 정거장만
간다면 환승을 통해서 쉽게 9호선을 이용할 수 있습니다.

9호선이 갖는 의미는, 김포공항까지 한번에 이용할 수 있고, 흑석동
과 반포로 이어지고 반포의 고속버스 이용이 용이해지고, 더불어
강남권으로 이동하는데 걸리는 시간이 단축된다는 의미입니다.


(2) 노량진뉴타운의 개발과 흑석동개발, 그리고 신길뉴타운의 개발
지역의 발전은 한쪽만으로 가능한 것이 아니라 인접 지역의 균형적
발전이 이루어질때, 전체적으로 시너지 효과를 가지며 상승하게 됩
니다. 아직 이러한 뉴타운 지역이 개발 완료되는 시점이 단기간이라
보기 어렵지만, 향후 10년 안에 서서히 완성이 될 것으로 보입니다.

따라서 미래가치가 급격하게 상승하지는 않겠지만, 완만히 꾸준히
증가하게되고, 사람들의 소득 수준이 향상되고 서울의 준고급 주택
(빌라, 다세대 주택에 비해서 중대형 아파트를 의미합니다.)으로
변하면서 실질적 주택 수가 줄어들게 됩니다. 이로 인해서 물가 상승
이상의 주택 가격의 상승은 합리적이라고 봅니다.

(3) 용산의 발전과 여의도 지역의 부각
용산의 발전은 이미 상당 부분 진행 중이고, 미군 기지 이전에 따른
고급 주거지나 핵심적인 도심권으로 발전시켜 강남으로의 집중을
분산 시킬 것입니다.

향후 대한민국을 먹여 살릴 분야가 금융업입니다. 제조업처럼 재고
가 남지 않고 높은 수익을 낼 수 있는 분야가 금융산업입니다. 영국
이 특별한 재조업체 없이도 세계적인 선진국으로 거듭날 수 있었던
데에는 금융산업의 선진화에 따른 것입니다.

미국 역시 재조업 보다는 금융업 분야에서 세계적인 우위를 찾이함
으로 인해서 지금까지 버티고 있습니다. 자본주의 체제에서는 어쩔
수 없습니다. 미국 월가의 무수한 펀드들과 투자기관들...

앞으로 대한민국도 금융산업이 급속도록 발전해야 하고, 이를 위해서
'론스타 사건'에서처럼 투자은행 등의 육성과 같은 선진금융시스템

구축이 필요합니다. 따라서 향후에 여의도의 눈부신 성장과 중요성이
부각될 것입니다. 현재 여의도 곳곳에 들어서고 있는 빌딩 들과 주상
복합 건물들을 보면서 향후에 여의도의 위상이 과거와 다르게 좀 더
커질 것이라 예측됩니다.

여의도를 중심으로 배후 지역들의 위상이 향상될 것인데, 현재는
신길과 노량진 등이 과거의 노후화 된 지역들로 인해서 시너지 효과
를 내지 못하지만 향후에 깨끗이 정비된다면 대방동이 미래가치는
지금의 강남까지는 안되지만, 송파나 목동 수준에 근접할 수도 있다
고 봅니다. 그러면 대방 지역의 아파트 대다수가 꽤 높은 가격을 쳐
줄 수가 있다고 봅니다.

(4) 학군 문제
학군은 현재 지역 주민들의 수준이나 부모님들의 직종에 따라서 다소
쳐진다고 볼 수도 있습니다. 안타까운 일이지만 뉴타운이 진행되고
나면 기존의 저소득 주민들은 어쩔 수 없이 이 지역에 벗어나야 하고
새로운 주민들이 이 지역의 주인 노릇을 하게 될 것입니다. 그들이
뉴타운에 지어질 4~5억원짜리 아파트를 감당하고 입주할 수 있는
소득수준이라면 당연히 그 분들의 자녀들에게 쏟아 붇는 열정이나
과외지원 등을 통해서 학군은 개선되는 것이 맞습니다.

흑석동에 위치하던 중대부고가 도곡동으로 옮기고 나서 일류급 고등
학교로 변했습니다. 이유는 지역 주민들의 소득 수준에 따른 학군의
수준 상승입니다. 향후에 대방 지역이 흑석동으로부터 연계되어 노량
진 신길까지 뉴타운이 되고 지역 주거 환경이 개선된다면 그에 따라
서 학군 수준도 자연스럽게 상승한다고 봅니다.

더블어 과거의 노량진의 학원가의 변화가 예상됩니다. 지금은 대치
동 등의 소득수준 높은 지역으로 대학입시 학원들이 많이 부각되지만
향후에 흑석, 본동, 노량진, 상도, 신길, 용산, 여의도 등의 지역 변화
에 따라서 보다 수준 높은 교육 시설이 기존의 인프라를 활용하여
변모해 간다면 이 가치 역시 무시 못할 것이라 봅니다.


(5) 노량진 민자 역사
노량진 민자 역사가 계힉대로 진행된다면 그곳에 극장과 쇼핑몰이
생기고, 고급 교육 시설이 들어서게 된다면 이것 역시 꽤 큰 인프라
입니다. 여기에 투입될 돈 들이 전부 아파트 수만큼 나눈 것으로
가격 상승이 되는 것이 합리적입니다


(6) 인근의 미군창고 이전과 관련하여 그곳에 들어설 인프라의 효과도
무시하기 힘듭니다.


따라서, 대방 현대아파트의 미래가치는 상승하는 것이 당연합니다.

물론 이러한 가치들은 대방 현대아파트에만 적용되는 것이 아니라 인근의 아파트 모두에게 적용되는 것입니다. 특별히 현대아파트에 우위가 될 수 있다면, 9호선의 혜택과 노량진 민자역사, 그리고 용산과 흑석동과의 접근성이 용이하다는 것 정도가 될 것입니다. 이 가치가 얼마나 프리미엄
으로 작용하느냐에 따라서 가격이 결정될 것입니다.


이 정도로 설명드리고, 노량진의 우성아파트나 신동아파트 역시 훌륭하긴 하지만, 아파트의 본래의 목적은 주거입니다. 주거는 주변의 여러 시설이 훌륭해야 합니다. 그런 점에서 현대아파트는 인근에 다양한 초중고등학교가 풀세트로 있습니다. 영화초등학교, 신길초등학교, 영등포중학교 영등포고등학교, 숭의여중, 숭의여고, 성남고등학교 등입니다.

그리고 노량진 근린공원이라는 무시못할 인프라가 있고, 이런 인프라는
건설업체에서 만들 수 없습니다. 그런 꽤 큰 공원을 만들 돈이 있으면
아파트 한채라도 더 지어야지요.

그리고 향후에 영화초등학교나 신길초등학교, 영등포중학교, 고등학교는
노량진2동쪽 뉴타운이 완성되고 입주하게 된다면 보다 우수한 학군으로
변모하게 됩니다. 이유는 중대부고의 흑성동에서 도곡동으로 이전에서
알 수 있습니다. 즉, 지금의 학군으로는 현재가치에 적용해야 하지만
향후에 변화되는 환경에서의 미래가치는 다르게 생각해야 한다는 의미
입니다.

현재가치와 미래가치를 잘 고려하셔서 대방동 현대아파트를 이해하시면
되겠습니다.


미국인들이 부동산에 투자하는 세가지 원칙만 이해하면 됩니다.
'첫째. 위치, 둘째. 위치, 셋째, 위치'입니다. 위치의 독점성을 이해하시면
됩니다. 여의도의 아파트 가격들을 보십시오. 왜 비싼지. 오로지 위치만
보시면 됩니다.