부동산 정보포털에서 거래포털로!

매스컴에 현혹되지 말고 직접 발품을 팔아
두눈으로 확인을 하시고, 매수를 하세요,,

매스컴으로 인해 만들어진 부동산 거품은 후하고 불면
쉽게 날아가 버립니다,,


이곳은 매스컴에서 말하는 20년 전의 못사는 동네가
아닙니다,,

실수요자들은 매스컴에 현혹되 집을 사지만,
복부인들은 발품을 팔아 지역의 위치를 확인하고
매집을 합니다,,


이곳에 와 보세요,,

얼마나 많은 외제차와 국산 고급차가 다니고 있는지,,
노원역 롯데백화점에 얼마나 많은 외제차들이 들락거리는지,,


매스컴은 실수요자들의 눈과 귀을 가립니다,,
직접 발품을 파시고 계약서만 대신 써주는 복덕방에서 상담하지
마시고 미래 가치가 있는 아파트를 직접 선택하세요,,



글쓴이: 퓨쳐맨 번호 : 9909조회수 : 262007.11.14 16:30



그렇다면 어떤 아파트에 ‘프리미엄’이 붙는 걸까. 실수요자든 투자자든 아파 트를 사려고 하는 사람들이 빠뜨리지 말고 체크해야 할 요인들을 살펴보자. 현 재 아파트에 붙어 있는 프리미엄을 하나하나 챙겨보다 보면 정답은 저절로 나 온다.



아파트 프리미엄 7가지 - 1. 역세권(최고의 프리미엄)

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

부동산 투자에 성공하고 싶다면 반드시 명심해야 할 원칙 하나. ‘부동산 투자 는 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치’라는 점이다. 김관영 저스트알 대 표는 “동서고금을 막론하고 부동산 가격 결정은 위치에 의해 좌우돼 왔다”며 “위치를 거스르고 부동산 투자에 성공할 수는 없는 일”이라고 설명한다.
국내 아파트 가격을 결정하는 가장 큰 변수 역시 ‘위치’다. 지하철망이 발달 한 서울과 수도권 일대에서는 지하철역과의 근접성이 아파트 가격의 80%를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “지하철역과 도 보 5분 거리의 역세권인가 아닌가에 따라 아파트 가격 차이는 하늘과 땅 차이 다”고 설명한다.
실제 건설사들의 분양 광고에서 가장 강조하는 부분도 바로 ‘OO역 도보 5분 거리’다. 그만큼 역세권이 갖는 의미는 크다.
이미 기존 역을 중심으로 역세권 아파트의 프리미엄은 오를 만큼 올라 있는 상 황. 특히 2개 이상의 지하철 노선이 지나는 환승역이나 2개 노선 각각의 역에 가까운 ‘멀티 역세권’에 대한 프리미엄은 상당하다. 함 팀장은 “최근 지하 철 신설노선이 많아지면서 일부 퇴색된 감도 있지만 여전히 역세권과 비역세권 은 15% 이상 가격 차이가 있다”고 분석했다. 특히 “분양 광고에서 도보 5분 이 아니라 실제 도보 5분 거리인지 확인해봐야 한다”고 덧붙였다.
92년 입주한 마포구 대흥동 태영아파트가 비인기 지역에 있음에도 불구하고 33 평형이 3억5000만원 이상에 거래될 수 있는 비결은 간단하다. 5호선 공덕역과 도보 7분 거리에 있는 데다 6호선 대흥역과 불과 5분 거리에 있기 때문이다. 입주 당시만 해도 5호선과 6호선 모두 개통 전이라 집값이 서울 시내에서도 최 저 수준이었지만 5, 6호선 개통으로 본격적인 가격 상승을 경험했다.
성동구 마장동 삼성아파트도 2호선 왕십리역과 5호선 마장역, 용산선 왕십리역 에서 가깝다는 이유로 26평형이 인근 아파트 가운데 가장 가격이 높은 2억1000 만원 선에 거래되고 있다.


- 하루 사십만의 인구가 움직이는 4,7호선 더블 초역세권에 위치,,



아파트 프리미엄 7가지 - 2.한강 조망권

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

서울 아파트 시장의 불문율 하나. ‘한강을 따라 가면 돈 되는 아파트가 보인 다’는 사실. 부동산 시장 전문가에게 한강은 단순한 물줄기가 아닌 거대한 ‘ 돈맥’이다.
최근 부동산 시장 침체에도 불구하고 한강 조망이 가능한 아파트들에 대한 인 기는 여전하다.
실제 한강 조망권 아파트와 그렇지 않은 아파트간의 가격 차이는 갈수록 벌어 지고 있다. 웰빙이 사회적인 현상으로까지 번지는 가운데 ‘한강 조망권’이야 말로 아파트 최고의 웰빙 메리트로 부각되고 있기 때문. 고종완 RE멤버스 사장 은 “불과 5~6년 전만 해도 한강 조망권은 있는 사람들의 사치였지만 지금은 아파트를 선택하는 또 다른 기준으로 자리잡았다”고 설명한다.
최근 법원이 한강 조망권 침해에 대해 적극적으로 한강 조망권을 인정하고 있 는 것도 이런 시대 흐름을 반영한 결과다. 법원은 용산구 이촌동 LG한강자이가 들어서면서 한강 조망권이 침해된 리버뷰아파트 주민에 대해 건설사 측이 각각 100만~6000만원까지 배상하라고 판결한 바 있다.
실제 한강 조망권에 따라 아파트 가격차이는 적게는 수천만원에서 많게는 2억~ 3억원까지 차이가 난다. 대표적인 곳이 광장동 워커힐아파트. 한강이 훤히 내 려다보이는 4층 이상과 그렇지 않은 층의 아파트 가격은 같은 56평형이라고 해 도 1억원 이상 벌어져 있다. 인근 현대공인중개 사 이경숙 실장은 “요즘은 워 낙 거래가 없어 시세차이가 조금 줄었지만 한강 조망권에 따른 아파트 가격 차 이는 1억원 이상”이라고 설명했다. 또 “수요자들도 이왕이면 한강을 볼 수 있는 아파트를 많이 찾는 편”이라고 귀띔했다.
서울 지역에서 한강 조망권이 가장 좋은 곳으로 평가 받는 이촌동 지역에서도 조망권에 따라 가격 차이가 높게 나타난다. 한강변에 붙어 있는 107동과 108동 은 뒤편에 숨어 있는 101동, 103동에 비해 매매가격이 1억5000만~3억원까지 차 이를 보이고 있다.



- 한강의 작은 고수부지인 중랑천에서 펼쳐지는 시원한 전경과 제2의 청계천인 당현천이 주위를 감싸고 있는 곳



아파트 프리미엄 7가지 - 3. 학군. 학원가

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

‘맹모삼천지교’는 아파트 선택 0순위(?). 최근 내신성적 비중 증가, EBS 교 육방송 실시 등 정부 교육정책에 따라 열기가 식기는 했지만 여전히 부모들은 좋은 학군, 좋은 학원과의 인접 지역을 거주 1순위로 꼽는다.

지분이나 교통 여건 등 다른 조건 차이를 감안한다 하더 라도 학원가 프리미엄이 최소 1억5000만원은 넘는다는 게 전문가들 평가다.
다만 학원가 시세는 최근 들어 소폭 하향 추세다. 2008년부터 내신성적 반영비 율이 증가할 예정이고 정부의 EBS강의 수능반영 방침에 따라 강남 학원가의 인 기가 다소 떨어졌기 때문. 또 부동산 경기 불황과 개발이익환수제 등 정부의 부동산 억제 정책이 강력하게 시행돼 시세 전망을 더욱 어둡게 한다. .



< 강북 최고 학원가 - 중계동 은행사거리 5배 규모>

- 100여개의 빌딩 숲속에서 최근 노원구청 옆 신축 빌딩에 입주한 메가스터디(6층~14층), 성진학원(노원역을 중심으로 8개관), 10층
이상의 각자의 빌딩을 모두 사용하는 뉴스터디와 세일학원, 기타 1,000개 ~ 1,500개의 크고 작은 학원들로 이루워진 교육 특구의 중심가
(이곳에 모든 빌딩이 집중되 있기 때문에 이정도의 학원이 없이는
상계주공, 창동, 도봉, 상계역등 몇만가구의 가정에 거주하는 무수히 많은 학생들
을 모두 수용할 수가 없다)



아파트 프리미엄 7가지 - 4.브랜드

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

최근 각 건설사들의 지상 과제는 ‘브랜드 파워’ 키우기다. 삼성 래미안, LG 자이, 대림 e편한세상 등 ‘3강’ 브랜드가 구축된 후 경쟁사들도 앞다퉈 브랜 드 파워 투자에 나섰다. 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 브랜드가 자 리 잡아 가고 있기 때문이다. LG경제연구원이 신규아파트 입주자를 대상으로 아파트 선택 기준을 조사한 결과 ‘아파트 브랜드’는 ‘교통 편리’‘투자 가 치’보다도 우선 고려 대상으로 나타났다.
더욱이 앞으로 분양 시장이 선분양제에서 후분양제로 가면서 아파트의 브랜드 가치는 더욱 커질 전망이다.
강현구 닥터아파트 실장은 “아파트 시장에서 브랜드 가치는 하루가 다르게 높 아지고 있다”며 “향후 시세를 좌우하는 중요한 요인으로 확실히 자리 잡을 것”이라고 내다봤다.
실제 이용만 한성대 부동산학 교수 조사에 따르면 서울시내 아파트 가격은 건 설사, 즉 브랜드별로 큰 차이를 보이고 있다. 도급 순위 5위권 회사가 지은 아 파트와 30위권 밖 건설사가 지은 아파트의 평당 가격 차이가 무려 98만8000원 에 달했다.
32평 기준으로는 3000만원이 넘는 셈이다. 대형 건설사 시공 아파트의 입지 여 건이 상대적으로 군소 건설사에 비해 좋은 영향도 있지만 브랜드 프리미엄 역 시 무시할 수 없다.
아파트 브랜드에 대한 소비자 선호 현상이 두드러지면서 같은 지역 내 아파트 사이에서도 가격 차이가 발생하는 곳이 많다. 래미안, 자이, e편한세상 등 주 요 아파트 브랜드들은 또 500가구 이상 대형 단지가 많아 브랜드 프리미엄과 함께 대단지 프리미엄을 함께 누리는 경우가 많다.

■래미안·자이·e편한세상·푸르지오…■
같은 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생하고 있는 지역은 보통 사람들이 생각하는 것 이상으로 많다. 2000년 말부터 입주를 시작한 구리 토평지구 내 ‘대림 영풍’과 ‘영풍 마드레빌’이 대표적이다.
두 단지 모두 영풍산업이 시공했지만 대림산업이 공동 시공한 34평형에는 2억 원에 달하는 프리미엄이 붙어 있지만 단독 시공한 32평형은 1억원에 불과하다. 2평의 차이를 고려하더라도 7000만원에 가까운 브랜드 프리미엄이 붙은 셈이다 .
99년부터 입주가 이뤄진 용인 상현, 수지 2지구에서도 현대산업개발과 성우종 합건설이 함께 시공한 성우 1차 50평형은 1억3000만원 정도 웃돈이 붙어 있다. 반면 성우가 단독 시공한 성우 5차 51평형의 프리미엄은 6000만원에 불과하다. 강 실장은 “브랜드 가격차이가 앞으로도 확대될 것”으로 내다봤다.


- 재건축 연한 도래시 대형 건설사들이 피터지게 싸울 지역으로 준주
거 또는 상업지역으로 용도 변경(현재 신청이 들어간 지역)이 가능
한 지역 기타 대규모 개발 지역(창동기지, 운전면허시험장 부지)


아파트 프리미엄 7가지 - 5.공원

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

일산 호수공원에 놀러 가 본 사람이라면 누구나 근처에서 한번 살아봤으면 하 는 생각이 든다. 주거의 개념이 단순한 잠자리에서 녹지를 포함한 휴식공간으로 바뀌고 있기 때문이? 집 근처에서 편안히 운동하고 산책하며 웰빙을 즐기기에는 인근 공원이 안성맞춤이다.
실제 호수공원 인근 아파트의 경우 호수LG 37평형은 3억8000만~3억9000만원에 거래되는 데 반해 공원에서 조금 떨어진 백마마을 벽산 38평형은 3억6000만원 선을 기록하는 등 시세 차이가 발생한다.
호수공원 인근 으뜸부동산 관계자는 “같은 일산지역이라도 호수공원과의 거리 에 따라 평당 최소 100만원 이상 차이가 난다”고 귀띔한다.
서울 송파구 오륜동의 올림픽공원 근처는 공원 프리미엄에 따른 아파트 가격 차이가 더욱 크다. 올림픽선수기자촌 아파트의 경우 매매가가 25평에 4억2000 만원~4억8000만원 선에서 형성돼 있지만 인근 올림픽베어스타운이나 금호아파 트는 같은 평수 기준으로 매매가가 3억원을 넘지 못한다. 평당 매매가로 크게 는 2배 이상 차이 나는 셈이다. 오륜동 금성공인의 고현숙 대표는 “올림픽공 원이 인접했다는 환경적인 이점뿐만 아니라 학교도 인접해 있어 가격 상승을 부채질했다”고 설명했다.

■녹지환경 갈수록 중시■
공원 프리미엄은 계속 확대되고 있다. 도산공원 근처 한양 1차 27평형의 경우 매매가가 5억3000만~5억8000만원에 형성돼 있고 송파구 잠실동 아시아공원 우 성아파트도 26평에 4억원을 웃돌고 있다. 공원 프리미엄을 등에 업고 평당 200 0만원이 넘는 고가 아파트로 자리매김한 셈이다.
공원 인근 아파트는 삭막한 도심 지역에서 녹지를 체험할 수 있다는 점에서 더욱 매력적이다. 실제 소비자들이 아파트를 선택하는 기준으로 공원을 비롯한 녹지 환경을 높이 평가하고 있다. 고현숙 대표는 “우리나라도 선진국처럼 환 경가치가 중시되면서 웰빙생활을 추구해 공원 근처 아파트에 대한 전망이 좋다 ”면서 “앞으로 공원 가치가 아파트 매매가에서 차지하는 비중도 더욱 커질 것”이라고 전망했다.
한편 전문가들은 올해 공원인근 유망지역으로 용산 미군기지 주변 민족공원 인 근과 ‘시민의 숲’이 들어설 뚝섬 주변을 꼽고 있다. 문정 장지지구, 고덕지 구 인근 지역도 전망이 좋은 편이다.



- 한강의 작은 고수부지로 탁트인 조망권을 자랑하는 중랑천의 자전거 전용도로와 조깅 산책로, 제2의 청계천으로 변모할 당현천이 주위를 감싸고 있는 한강 서울의 숲 축소판



아파트 프리미엄 7가지 - 6.도로망

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

부동산의 입지를 좌우하는 가장 큰 요인은 바로 교통 여건. 지하철, 도로망 등 을 이유로 아파트 가격이 급등락하는 이유도 교통 여건에 따라 부동산 입지 조 건 자체가 변화할 수 있기 때문이다.
특히 도로망 신설은 아파트 가격에 일대 변화를 줄 만큼 획기적인 재료다. 박 병호 한국리츠에셋 사장은 “길을 보면 부동산 시장 전체가 보인다”며 “가장 전통적인 부동산 투자 방법이 바로 길을 따라 가는 법”이라고 설명한다.
최근 부동산 시장의 전반적인 하락세에도 불구하고 서울 외곽순환고속도로 연 결 수혜지역과 양재-영덕간 고속화 도로 신설 수혜지역의 아파트 가격은 보합 또는 상승세를 보이고 있다. 그 동안 도로망 미비로 아파트 값이 고전했지만 도로망 확충으로 입지 여건이 크게 개선될 것으로 전망되기 때문이다.
외곽순환고속도로를 통해 서울 강남권으로의 접근성이 뛰어나다는 점이 이 같은 프리미엄을 누릴 수 있는 배경이다.

■외곽순환도로 진입로 부근■
한 가지 재밌는 사실은 도로망을 통해 강남권 진입이 쉬워야 도로망에 따른 아파트 프리미엄이 높게 붙는다는 사실. 강남 지역이 양적, 질적인 팽창을 계속 하면서 업무 지역으로서의 메리트가 더욱 높아지고 있기 때문이다. 최근 서울 지역 내 가장 아파트 가격 수준이 낮았던 금천, 구로지역 아파트 가격이 상대 적인 강세를 보이고 있는 것도 강남지역 접근성을 높일 수 있는 남부순환로 연 장 계획 때문이다. 난개발과 공급 과잉에 따라 하락 추세를 보이던 용인 지역 아파트 가격이 반등할 수 있었던 배경도 강남권 접근성을 높일 수 있는 양재- 영덕간 고속화도로에 대한 기대감이 크다.
도로망 프리미엄은 아파트 프리미엄 뿐 아니라 특히 토지시장 가격에 절대적인 영향력을 발휘한다. 아파트는 이미 기존 도로망이 완성된 지역을 중심으로 개 발되지만 도시 자체는 길을 따라 개발되기 때문이다.




- 내년 1월 외곽순환도로 마지막 구간 개통으로 동부간선도로를 이용하여 의정부나 동두돛?빠지는 차량이 분산되고
동부간선도로 확장 공사가 완료되면 서울 도심에서 가장 소통이 잘되는 곳으로 지하도로까지 완공시 강남북과 동서구간의 진출이 가장 수월한 곳

(현재 강남과 수도권을 가봐라,, 출퇴근 시간이 되면 경부고속도로를 축으로 도로 주차장으로 변한다)


아파트 프리미엄 7가지 - 7.할인점

[매경이코노미 2005-01-18 19:56]

할인점이 대한민국 주부들의 소비 패턴을 완전히 바꿔 놓았다. 소비뿐 아니라 아파트 선택 기준도 바꿔 놓았다. 할인점에 가까운 아?湧?생활 편의성?부각되기 시작하면서 프리미엄이 붙기 시작했다. 할인점 인근 아파트 가격은 대체로 먼 지역보다 높은 가격에서 형성되고 있다.
이마트 은평점 인근 상인들은 “이마트가 생긴 후 유동인린?10배 이상 늘었 다”고 말한다. 이를 통해 좋은 상권이 형성됐을 뿐 아니라 이마트를 중심으로 편의시설이 집중되면서 인근 아파트 가격도 동반상승하고 있다. 이마트 반경 1 km내 금호나 서강아파트 33평은 매매가가 2억3000만원 선에서 형성되고 있는 데 비해 이를 다소 벗어난 삼익이나 중앙하이츠 33평은 1억7000만원 선에 그치 고 있다. 많게는 5000만원 이상 차이 나는 실정이다. 인근 대성부동산의 신원 범 대표는 “할인점 상권이라는 이점 외에도 자연생태공원과 북한산이 인접해 있어 가족 단위로 운동과 산책을 하기에 좋아 높은 가격대가 형성됐다”고 밝 힌다. 이마트 관계자 역시 “특정 지역에 대형할인점이 들어서면 보통 주변 집 값이 10% 정도 상승하고 있다”고 분위기를 전했다.
할인점 뿐 아니라 백화점과 같은 편의시설에 인접해 있는 곳도 다른 아파트에 비해 높은 가격에 거래된다. 지난해 5월 입주한 구로동 삼성래미안은 이마트, 애경백화점 등 백화점과 할인점 상권이 이중으로 형성되면서 아파트 구매 수요 가 끊이지 않고 있다. 현재 30평형 기준으로 매매가가 3억5000만원 선. 초기 분양가가 평당 600만원으로 1억8000만원 선이었다는 걸 감안하면 시세가 두 배 가량 오른 셈이다. 이 지역 동광부동산 이태상 대표는 “편의시설 프리미엄은 다른 프리미엄에 비해 폭이 크지 않은 편이지만 그래도 중요한 아파트 선택 기 준으로 자리잡고 있다”고 설명했다.


고종완 RE멤버스 대표는 “대형할인점 을 비롯한 생활편의시설이 들어서면 통상 5% 정도의 집값 상승을 가져오게 마 련”이라면서 “다만 교통 혼잡의 우려가 있어 단지 입구보다는 도보 10분 이 내 거리에 위치하는 게 집값 상승에 유리하다”고 밝혔다.



- 롯데 백화점을 중심으로한 거대한 상권, 다리 하나 건너에 위치한 농협 하나로 마트와

창동 이마트 기타 자가용으로 5분 거리에 위치한 롯데마트, 2001아울렛, 홈플러스





다시 말씀드리지만,

부동산 가치 기준에 하나도 손색이 없는 지역이다,,


정부의 교육 정책 변화로 인한 학원가 프리미엄이 사라지고 있다는 것 말고는

옛날이나 지금이나 부동산 가치의 기준은 변함이 없다,,



앞으로도 이 기준은 변함이 없을 것이며,

지금 이곳은 더 발전하면 발전했지 절대 사라지지 않는 프리미엄을 지니고 있는 곳이다,,





노원구의 중심에는 상계 주공 3,6,7단지를 비롯하여 동양, 중앙하이츠, 임광, 대림, 한양, 우성, 현대등 무수히 많은 대형 평형의 아파트들이 밀집돼 있다,,

지금 현실이 이러한데도 아직까지도 이곳이 못사는 사람들이 사는

지역이라 생각되는가,,




복덩방 사장님들,,잘 숙지하고, 부동산의 "부"자도 몰라 담합만 하지 말고,

부동산 전문가에게 물어보고 제대로 다시 평가하기 바랍니다,,





항상 판단은 내 자신이 하는 것,,

강요를 한다고 되는 것이 아니다,,


하지만 기회는 언제나 항상 오는 것은 아니다,,


20년 전 강남이 이렇게 좋지도 않았지만

지금은 쉽게 다가설 수 없는 곳으로 변했다,,


실수요자들이요,,

한번 깊히 생각해 보기 바란다,,


로또 청약을 선택할 것인가

아니면 부동산 투자 0순위 강북의 재건축 단지를 선택할 것인지,,


대선이 지나면 더더욱 접근이 어려워지는 곳이 바로 이곳

재건축단지임을 잊지 말아야 한다,,



과연 이러한 조건의 아파트 단지인데 밑의 복덕방들이 올려 놓은

허위 매물 시세가 맞을거라 보는가,,


만일 이 가격의 물건이 있다면 매도자는 몰라서 불행이지만

매수자한테는 다시는 못 올 행운인 것이다,,