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재건축시장 대선후 규제완화 기대 ‘눈치만’


대통령 선거일이 가까워지면서 재건축·재개발에 대한 규제완화 기대감으로 강북권 재건축 시장이 들떠 있다.


■매수는 지금·실수요 차원으로 접근해야

전문가들은 대부분 재건축·재개발 투자는 지금이 적기라고 말한다. 다만 과거처럼 높은 시세차익을 기대하기보단 실수요 차원에서 접근할 것을 권한다.

국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “꼭 정권교체가 이뤄지지 않더라도 서울지역에서 대량의 주택을 공급할 수 있는 방법은 재건축 단지밖에는 없다”면서 “중장기적으로 지금처럼 강한 강도의 재건축 규제책은 해소될 가능성이 크다”고 진단했다.

그는 “수급 여건상 지금보다 더 떨어질 가능성은 없다”면서 “재건축 매입 시기는 지금이 가장 적당하다”고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “이미 재건축 대상 주택의 가격이 너무 많이 올라 매입하기 부담스러운 것은 사실”이라면서 “하지만 장기적으로 규제가 완화되면 추가 상승 가능성은 충분하므로 실수요 차원에서 접근하면 기대 밖의 성과도 얻을 수 있을 것”이라고 내다봤다.

■청약가점제 실시로 재건축 관심 증가

청약가점제 실시가 재건축 재개발에 대한 인기를 더욱 심화시킬 것이란 전망도 나왔다. 가점이 낮은 유주택자들이 유망 분양물량에 청약을 하지 못하고 기존 매매시장에 관심을 기울이면서 재건축 아파트에 대한 관심이 높아질 것이란 분석이다.

임달호 사장은 “가점이 낮은 유주택자들이 신규 유망 분양 아파트에 청약하기 힘들어졌다”면서 “기존 아파트에 관심을 가지면서 기왕이면 향후 호재가 있는 재건축 단지를 원한다는 사람이 크게 늘었다”고 말했다.

박합수 부동산팀장은 “가점제 실시로 신규 주택 청약이 힘들어진 유주택자 중에 서울 송파구 잠실주공 5단지나 강남구 개포동 재건축 단지 등을 거주 목적으로 사겠다는 상담을 많이 받고 있다”고 말했다.

■재개발·재건축도 지역별 양극화될 것

전문가들은 앞으로 어떤 정권이 들어서든 재건축·재개발 시장은 과거처럼 높은 수익률을 기대하긴 힘들다고 전망한다. 지분값이 이미 오를 대로 올랐고 재건축 수익을 나눠야 할 조합원 수도 너무 많은 곳이 대부분이어서다.

하지만 서울 지역 주택 수급여건 상 재건축 및 재개발 규제는 풀릴 가능성이 크며 이에 따라 반사이익을 보는 유망 재건축 재개발 시장도 꽤 있다는 전망도 만만치 않다.

세중코리아 김학권 사장은 “현재의 주택 수급 상황을 보면 3∼4년 이후면 서울 지역 공급이 크게 줄어 공급 축소로 인한 집값 상승 우려까지 있다”면서 “재건축 재개발 규제가 풀리면 높은 수익률을 기록할 곳이 많을 것”이라고 내다봤다.

김 사장은 “현재 집값이 어느 정도 더 오를지에 대한 논란이 있을 수 있지만 청약시장 양극화처럼 재건축 시장도 평균 이상 상승하는 곳과 상승하지 못하는 지역으로 나뉠 것”이라면서 “강북권의 도시재정비촉진지구 및 균형발전촉진지구 등 핵심 지역 재개발 물량이 유망하다”고 조언했다.

서일대 이재국 교수(교보생명 재무 설계 부동산 자문역)는 “기본적으로 향후 재건축 재개발을 통해 큰 수익을 기대하긴 어렵다”면서 “3차 뉴타운 지역 중 조합원 수가 적은 재개발 단지를 중심으로 찾아보면 높은 수익률을 얻을 수 있는 곳도 있다”고 전망했다.




각종 매스컴과 부동산 전문가의 이름을 이용하여 직접 가보지 못한

실수요자들의 눈과 귀를 속이는 행위는 절대적으로 근절해야

한다고 본다,,


사업 성공을 위해서 한 곳에 6개월동안 지키며 유동인구를 파악해

인생역전의 꿈을 이룬 조그만 사업가처럼

지금의 부동산 투자도

매스컴만을 믿고 투자하는 시대가 아닌 발품을 팔아 직접 두 눈으로

확인을 하고 투자를 해야만 성공하는 시대다,,



강북 재건축 단지의 투자 0순위 단지는

노원의 4,7호선 초역세권과 1,000개 ~ 1,500백개의 학원이

밀집되 있는 교육특구 지정지역 그리고 롯데백화점 주위로 평당

5천에서 1억을 호가하는 거대한 상권이 형성되 있는

바로 이곳이다,,



이러한 부동산 투자 가치 조건을 모두 갖춘 지역에 어떻게

저소득층만 살겠는가,,

매스컴에서 말하는 10년 전의 저소득층이 사는 밀집지역이

아니라는 사실을 발품을 팔면 확인하게 될 것이다,,


또하나 강남의 복부인들이 강을 건너 집중되는 단지임을

명심해라,,


실수요자들과 복부인들의 차이는 부동산 허위 매물에

현혹되지 않고 5년후 부동산 가치를 보고 나오는 데로 바로

매수 한다는 사실이다,,

그렇기 때문에 부동산이 말하는 기다리면 나온다는

매물은 없다는 것이다,,


전화로 이곳 복덕방에 전화를 해봐라,,

교육된 로봇트처럼 하나같이 그 물건은 없고

기다리면 나온다는 말 뿐이다,,

그렇다면 얼마나 많은 실수요자들이 기다리고 있겠는가,,

과연 가뭄에 콩나듯 나오는 물건이 있다고 가정한다면

그 물건이 당신에게 가겠냐는 것이다,,


이것은 감나무에 입을 벌리고 있는 것도 동일한 것이다,,

지금 유리창에 붙어 놓은 허위 시세들이

정보를 모르는 실수요자들이 접근 못하는 이유중에 하나인 것이다,,


그러한 사실을 모르고 기다리는 실수요자들이

큰 피해를 보는 것이다,,,

내가 망설일때 남은 매수한다는 공식을 잊지 말아야 한다,,


한해를 거듭하면 거듭할수록 재건축 연한이 다가오므로

시세는 한해 한해 지속적으로 상승한다,,


나오는 물건이 없기 때문에 매수 결심을 한 시점이

가장 낮은 가격인 것이다,,




직접 발품을 팔아 두눈으로 확인을 하고 투자를 해라,,

바로 인생역전의 지름길임을 알 것이다,,


정부의 교육정책 변화로 상위권 학생들이 내신성적을 위해 타지역으로 빠져 나가고 있는 현실에서

그래도 자칭 전문가라고 생각하는 사람들이 이곳의 부동산의 가치 기준이 학원수등의 교육여건 이라고

생각한다면 눈을 크게 뜨고 똑똑히 잘 보거라,,



이번 주말을 이용하여 노원의 중심 상계 주공 3,6,7단지 주변과 중계동 은행사거리 구석구석을 다 둘러

보았다,,



4호선과 7호선 노원역을 중심으로 100여개의 10층이상 되는 건물들이 빼곡히 들어서 있다,,

이곳에는 동서남북으로 한국을 대표하는 대형 학원들이 자리를 잡고 있으며, 그 대표적인 학원들로는

최근 노원구청 옆 신축 건물에 입주하여 6층에서 14층을 이용하는 메가스터디를 비롯하여

이곳 저곳에 8관 이상을 가지고 있는 서진학원 그리고 고층 빌딩을 거의 다 사용하고 있는

뉴스터디와 세일학원 기타 1,000개~ 1,500개 이상의 무수히 많은 학원들이 자리 잡고 있는 교육

특구의 중심으로 이곳 노원 상계 주공을 비롯하여 창동 및 기타 상계역 주변에 거주하는 무수히 많은

자녀들이 이곳에 모여 교육을 받고 있다,,



중계동 은행 사거리에 500여개의 학원들이 있다면 그곳의 10배 이상 큰 이곳은 얼마나 많은 학원들이 있겠는가,,

한 건물당 10개만 잡아도 1000여개의 학원들이 있다고 볼 수 있다,,

과연 그 건물에 10개만 있겟는가,,



과거 이곳에 비해 중계동 은행사거리에 학원들이 집중됬었지만 지금은 대형 학원들이

이곳 노원의 중심에 집중되고 있으며 한국을 대표하는 메가스터디가 이곳에 자리를 잡은 것은

앞으로 수많은 학생들이 이것에 집중될 것임을 입증해 주는 증거이다,,



그리고 지금은 대형 학원에서 대형버스를 이용하여 아파트 입구까지 데려다 주고 있으므로

밤 10시 이후에도 안전하게 집으로 귀가 하고 있다,,



다음으로 거대한 상권이다,,

노원 중심에 있는 롯데백화점을 축으로 최소 평당 5천에서 1억을 형성하고 있으며 권리금만 무려

최소 5천에서 많게는 몇억까지 형성되고 있으며 한 예로 상계주공 6단지 앞 행단보도에 있는

한평 남짓한 조그만 커피 박스의 권리금이 무려 8천만원 이상을 호가하는 것을 보더라도 기타

지역이 얼마나 큰 상권인지를 실감케 한다,,



롯데백화점을 중심으로 앞과 뒤 그리고 7호선 노원역 지하와 뒤편의 먹거리 상가 중심로에서는

노원구청 주체로 매주 각종 문화 행사가 열려 수많은 사람들이 가족 단위로 또는 연인들로 모여

여러 먹거리를 즐기며 주말을 보내는 문화의 장으로 탈바꿈 되 있다,,



이곳은 4,7호선 초역세권으로 평일에도 수십만명이 이동하는 중심가로 한강의 줄기인

중랑천이 흐르고 옆으로는 제2의 청계천으로 변모할 당현천이 자리잡고 잇으며 상계주공을

비롯하여 동양아파트 중앙하이츠 마들대림 임광 현대 우성 한양등

대형 아파트들이 밀집되 있는 부동산 가치 기준에 하나도 부족함이

없는 조건을 가진 곳이다,,




인근 상계동 비인기 다세대 주택 평단가가 1200백에서 1300백만임을 감안하더라도

이곳은 지금 현재 평당 최소 1500에서 2000만원이 가야 됨은 분명한 사실이고,

기타 지역을 비교했을때 그 이상의 가격이 되야만 하는 것도 분명한 사실이다,,



다시 말씀드리지만 대한민국에서 평단가가 다세대 주택보다 낮은 아파트는 어느 한곳도 없다는

사실이다,,



실수요자들여 깨어나라,,

지금 이곳에는 부동산 가치의 기준을 아는 무수히 많은 사람들이

몰리고 있다는 사실을..


급매를 부동산의 기준으로 삼는 부동산의 "부"자도 모르는 복덕방

들로 인해 호가가 매우 벌어져서 마치 이곳이 높게 느껴지고 있어

실수요자들이 큰 피해가 확산되는 지역이다,,



그러다 보니 눈치 빠른 실수요자들만 매수를 하고 있는 실정으로

절대 주저하지 말고 물건이 나오면 매수를 해라,,


기다리라는 복덕방의 말은 양쪽 수수료를 챙길려는 술책임을

절대 명심하여라,,



이곳 복덕방의 상담을 받지 말고 부동산 전문가에게

직접 물어보고 매수해라,,



이곳은 몇십년된 복덕방들의 담합 온상이다,,

그러하기 때문에 전문가에게 상담을 하고 매수하라,,


현재 부동산 유리창과 인터넷및 국민은행의 허위시세와 현 시세

汰隔?5천에서 1억 차이가 난다는 사실을 아시고 상담을 해라,,


부동산중개업소의 시세 조작으로 인해 가격이 현시세와 너무도

많이 벌어져 있어 많은 실수요자들이 결정 못하고 있다는 것이

실수요자들의 가장 큰 피해다,,


이것을 증명할 수 있는 것은 이곳과 10분의 1 규모의 지역이 현시세

에 거래되고 있다는 사실이다,,