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반등의 시점은 아무도 모릅니다...

하지만 빠르면 곧 다가올 올여름 정도가 아닐까 조심스럽게 예상해 봅니다.

1.
과천이나 잠실주공 5, 가락이 최근에도 계속 빠지고 있는데 비해 고덕은 보합세를 유지하는 것으로 보입니다....

이유인즉 개포나 잠실 오를 때 고덕은 그 오름폭이 지금까지 작았으며 내릴 때는 동반 하락했습니다...따라서 고덕은 오름폭이 상대적으로 약했고 2006년 가을 최고가 대비 1~1.5억 정도 하락했기 때문에 더이상 내리지는 않을 것입니다. 지금 빠지는 재건축도 지난 몇년간 상대적으로 높은 상승을 기록했던 단지들입니다...

2.
과거와 달리 더이상 재건축 규제는 없을 것이고 규제완화만 남아있는데 그 완화폭과 시기에 따라서 단지별로 차별화가 나타날 것입니다. 과거처럼 모든 단지가 재건축 규제로 인해 이러지도 저러지도 못한 상황과는 다르다는 내용입니다...즉 규제완화의 폭에 따라서 추진할 수 있는 단지와 여전히 어려운 단지로 차별화가 될 것입니다.

대표적인 재건축 규제인 용적율, 2종 층고제한, 임대주택비율, 소형평형의무비율,개발이익환수금, 안전진단, 재건축 연한 등등 참으로 많지만 대개의 경우 주요재건축이 재건축추진할려면 최소 2~3가지 정도의 규제완화가 선행되어야만 가능합니다...

하지만 고덕의 경우는 대지지분이 워낙 많아서 2종 층고완화만 되면 바로 재건축 할 수 있는 주요 재건축중 유일한 단지입니다...지금 재건축 완화시 가장 먼저 거론되고 있는 것이 2종 층고완화 또는 폐지입니다...그 다음 거론되는 것이 안전진단완화나 용적율 소폭상향 등인 것 같습니다...

2층 층고완화는 기본적으로는 서울시(의회) 권한이며 또한 서울시에서도 무척 강조하는 건축물 디자인 문제로 조만간에 곧 대폭완화가 될 것입니다..


3.
언론에서도 몇번 기사화되었듯이 정부에서는 잠실에 공급이 쏟아지는 올가을에 재건축 완화를 할 모양입니다. 2종 층고완화와 더불어 시장에 영향을 최소화하는 여타 1~2가지 추가로 규제완화를 할 것으로 보이는데 언론에서 이미 여러번 기사화되어서 아마 가을전인 여름에 우선 좀 움직이지 않을까 보입니다...재건축이 가격 탄력성이 높아 가을 발표전에 우선 움직이는 분들이 있을 것으로 보입니다.


4.
종부세가 6억에서 9억으로 상향될 것으로 보입니다. 시점은 알수 없지만 오래가지는 않을 것 같습니다..고덕주공의 경우 6 ~ 9억 사이에 많은 단지가 포진해 있습니다...9억으로 상향될 경우 대다수의 고덕주공이 종부세 부담에서 자유로워 질 것입니다....


5.
마지막으로 고덕주공이 전체적으로 지금 많이 저평가 되어있다는 사실입니다. 대지지분당 가격을 보면 지금 강북과도 비슷합니다...과거에는 강북보다 곱절은 비쌌는데...막연히 강남권은 비싸다고 인식하는 분이 많겠지만 현재의 실상은 고덕은 강북과 대지지분에 있어 가격차이가 없습니다. 오히려 강북이 비싼 곳도 많은 것 같습니다..완전 역전된 상황인데요....강남은 비싸 그래서 강북에서만 맴도는 분들이 고덕주공의 대지지분당 가격을 강북과 비교해 보고는 강북보다도 싸네라고 할 것입니다...