둔촌주공아파트는 1단지부터 4단지까지 4개 단지로 구성되어 있습니다.아시다시피 4개단지 5,930세대로 재건축 정비구역은 하나로 지정되어 분리 재건축이 아니라 하나의 조합에 하나의 정비계획으로 동시 진행됩니다.
현재 재건축 진행은 내년 연말 이주 내지는 관리처분 인가 신청을 위한 목표로 사업에 매진하고 있는 상황으로 먼저 건축심의를 위한 사업진행에 착수하고 있는 상황입니다. 올 연말이면 건축심의가 완료되고 사업승인인가 신청을 위한 일련의 진행이 예상됩니다.
둔촌주공아파트는 각 단지별 각 평형에 따라 대지지분의 차이가 존재하고 각 단지별로 특색이 있기에 그 특징을 한번 따져보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
이번 순서는 3단지 입니다..
둔촌주공아파트 3단지 둔촌주공아파트 정중앙에 위치하고 있는 단지로서 3개평형 25개동 1,480세대로 구정되어 있습니다.
둔촌주공아파트 정중앙에 위치하고 있는 관계로 매매나 전월세 수요가 가장 높은 편이고 특히 실수요자들의 경우 3단지 선호가 상당히 높은 편입니다.
3단지는 둔촌초교와 위례초교 학군으로 나뉘어지고 3단지 바로 앞쪽으론 관리사무소와 종합상가 및 스포츠센터 등이 위치하고 있어 어느 방향이든지 접근성이 가장 좋은 단지인 동시에 10층 건물로 각 동마다 경비원이 배치되어 있어 관리 차원에서도 저층 단지보단 다소 쾌적성이 높다 할 것입니다.
▶ 23평은 대지지분이 18.76평으로 2종 조건하에서는 34평 배정시 추가부담금 6천만원 조건인데 3종 상향의 플러스 효과를 감안하면 무상 내지는 2-3천만원으로 34평을 배정받을 것으로 예상됩니다.
23평 투자시 비교대상이 1단지 16평과 2단지 16평인데 통상 2단지 16평의 경우 대지지분이 3단지 23평과 동일하기에 같은 가격이라면 전세가격이 통상 3-4천만원 높은 3단지 23평을 선호하는 상황이며 1단지 16평과는전세가격이 높은 23평을 매수하여 초기 투자비용을 줄일지 아님 지분이 0.33평이 더 큰 1단지 16평을 매수할지가 소형평형의 투자 핵심이 되고 있습니다.
참고적으로 둔촌주공아파트의 복도식 구조의 경우 4단지 일부 동을 제외하곤 1호부터 8호까지로 배치되어 있는데 3단지의 경우에는 23평은 보도식 각 동의 1호와 8호에 위치하여 있고 그 중간인 2호부터 7호까지는 31평이 배치되어 있는 혼합구조로 3단지의 경우 복도식 1개동에 23평이 20세대 31평이 60세대로 구성되어 있습니다. 23평의 경우 방이 2개 구조로 신혼부부 등 소형평형 중 전세 수요가 높은 평형입니다.
현재 23평은 현재 5억3천5백선에서 호가 형성중으로 입주도 가능하고 전세도 1억7천 가능하기에소형평형중 전세 가격을 이용하여 가장 적은 금액으로 투자할 수 있는 평형임은 분명합니다.
▶ 31평은 대지지분이 25.78평으로 2단지 22평과 대지지분이 같아 항상 비교 대상인 평형입니다.통상적으로 전세가격은 2단지 22평보다는 다소 높게 형성되고 있고 실수요자들의 경우 같은 가격이라면 3단지 31평형을 우선 순위에 둘 정도로 투자 수요와 전세 수요가 높은 평형입니다.
16평과 23평의 경우 전용면적이 작아 실거주를 위한 투자가 어려운데 저층 22평 내지는 3단지 31평의 경우 실제 거주하면서 투자도 가능한 평형이기에 다양하게 투자 수요가 높은 평형입니다.
31평의 투자 핵심은 34평 내지는 38평 배정을 위한 투자가 되어야 할 것이며 40평대 이상을 확정적으로 배정 받기 위한 것이라면 그 이상 평형대를 고려해야 할 것입니다.
통상 전세가격이 1억8천에서 2억1천까지 형성되고 있기에 소형평형 매수를 검토하는 대기 매수자들이 함께 매수를 검토하는 투자 전략이 필요한데 예를들어 전세금 차이를 이용하면 저층 18평을 매수할 수 있는 실투자금액과 같은 금액으로 31평을 매수할 수도 있는 상황입니다.
이주시에는 무이자 이주비도 평형간 차이가 있기에 입주시까지 자금부담 차이는 전혀없이 평형을 올려 매수할 수 있는 것이 투자의 핵심입니다.
예를들면
현재 31평의 최저가 매물은 6억5천에 형성중입니다.
▶ 3단지 34평은 2단지 25평과 함께 대지지분이 29.3평으로 통상 대지지분 순위를 말할 때 2번째 지분이라 일컬음을 받고 있는 평형입니다.
둔촌주공에서 대지지분이 29.3평은 3단지 34평 520세대와 2단지 25평 420세대를 포함하여 총 940세대로 1단지 25평[지분29.83평]과 함께 둔촌주공 저층의 대표주자로 이 평형 소유자분들의 경우에도 향후 선택의 폭이 상당히 넓은 상황인데
1. 34평을 배정받고 2억3천만원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
2. 43평 무상배정받고 8천만원 정도를 현금으로 환급받는 경우.
3. 52평을 무상으로 배정받는 경우.
4. 1+1 배정방식으로 34평을 배정받고 18평이나 22평을 추가 배정받는 경우.
통상적으로 단지내에서 소형평형에서 중대형 평형으로 갈아타는 경우 대지지분이 가장 큰 평형과 함께 가장 선호되는 평형이고 3단지 34평의 경우 13개동 전체가 타워형 구조로 3단지중에서도 가장 입지적으로 좋은 위치에 자리잡고 있어 34평중에서도 3단지의 34평이 매매 가격이나 전세 가격도 높게 형성되며 그 수요도 많은 상황입니다.
현재 3단지 34평은 7억선에서 최저가 형성중입니다.
이상 둔촌주공 3단지의 각 평형에 대해 간략히 언급했습니다.
모두가 알고 계시는 단순한 내용이지만
둔촌주공의 투자 핵심은 각 평형별 가격에 대해 상대적 비교 평가와 절대적 가격 추이를 검토한 투자라는 것입니다. 그것을 위해 각 단지별 내용을 언급하는 목적이고도 하고요..
그런면에서 3단지의 경우 둔촌주공 다른 단지에 비해 상대적으로 레버리지 효과를 가장 크게 이용하며 투자할 수 있는 단지임은 분명합니다.
둔촌주공 재건축에 대한 자세한 문의는 부동산헤드라인 (02-482-8900) 입니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인) : http://cafe.daum.net/headline114
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등록일 2013/05/21 | 조회 3707 
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