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12월에 들어선 둔촌주공의 거래 시장은 다소 소강상태를 면치 못하는 모습입니다.

그렇다고 저가 매물 출시량이 증가하여 매물이 쌓이는 모습도 아니고 기존에 출시되어 있는 매물만이 저가 형태로 횡보세를 형성하고 있는 모습이 꾸준히 유지되고 있는 상황입니다.

시세 변화를 예측할 때 가장 중요한 변수로 판단하는 것이 거래량인데 11월의 경우 거의 20여건에 육박하는 거래량을 통해 횡보세가 유지 하게 하는 큰 힘이 되었다면 12월의 횡보세는 거래량으로서는 다소 못미치는 상황이지만 대다수 매도자들의 경우 바닥이라는 인식이 확산되며 버티기 모습이 유지되고 있는 상황으로 판단됩니다.

그러나 대다수 대기매수자들의 경우 내년초에는 가격이 하락할 것이라는 부정적인 소문이 퍼지면서 막바지 취득세 감면 혜택을 누릴수 있음에도 불구하고 매수를 못하는 모습이 이어지고 있는 상황으로 판단됩니다. 모두가 생각하는 것이 내년초 취득세 감면이 일몰되면 가격일 더욱 하락할 것이라는 어느 정도는 공감이 되는 소문이지만 그동안 부동산 가격이 하락한 것이 마치 취득세 감면을 해주지 않아 하락되어 왔고 내년의 집값 결정 요소중 가장 중요한 것이 취득세만이라는 인식이 되고 있는 상황인데 현장에선 결코 그렇지 않은 모습이 기대되는 상황입니다.

물론 당분간 매수 심리가 약화된 영향이 부동산 시장 전반에 영향을 주겠지만 세계 경제의 흐름이 점차 바뀌고 있고 국내 정치권을 비롯한 경제 부분에서도 내년의 경우 불안감이 상존하면서도 이제와는 다른 정책처방이 뒤따르면서 많은 개선을 위한 움직임이 나올 것으로 예측됩니다.

작년 연말 국내외 전문가들중 금년의 세계 경제를 예측하면서 상당히 부정적인 요소를 발표했었는데 그중 가장 심각했던 내용이 1. 중국경제의 경착륙. 2. 그리스 재정위기 악화와 EU붕괴. 3. 미국의 경제의 더블딥. 이었습니다. 그러한 전망에 따라 금년에 이 요소들이 세계 경제에 부정적인 요인을 준 것은 분명합니다.

그러나 중국과 미국의 경제 지표가 개선되는 모습이 나타나고 있고 유럽의 경우에도 그나마 조금씩 처방이 되면서 최악의 상황으로 이어지지 않고 조금씩 개선되는 모습이 나타나는 것으로 볼 때 때 전문가들의 예상이 빗나간 가장 큰 세계 경제 이슈로 이 세가지가 거론되고 있는 것은 분명해 보입니다.


항상 현재와 같은 상황에서는 비관론자들의 의견이 득세하는 것이 통상적인데 현재의 부동산 시장도 비관론이 득세하고 있는 상황으로 이에 영향을 받아 매수심리가 하락하고 있는 영향으로 판단됩니다.

대다수 사람들이 예상하는대로 내년초 부동산 가격 하락이 예상된다면 현재 12월의 경우 각 재건축 단지들을 중심으로 투매 현상이 나타나야 됩니다. 서로가 먼저 매도해 달라는 요청이 뒤따르면 호가가 하락하고 저가 매물량이 급속도록 증가하는 상황이 나타날 때 그러한 예측이 가능할 텐데 현재의 둔촌주공 뿐만 아니라 각 강남권 재건축 단지들의 경우 거래 모습은 다소 주춤하지만 현재 호가에서 소폭 조정된 매물들의 경우 거래가 이어지며 팽팽한 보합세가 형성되고 있다는 것은 소문과 기대대로 결코 시장이 움직이지 않을 것이라는 신호를 주고 있다는 사실입니다.


준비된 대기 매수자들의 경우 모두가 이런 시기에 매수를 하냐며 이상한 눈으로 처다보는 시선이 있다 하더라도 우량지역을 선별하고 우량 저가 매물을 찾아 매수에 나서는 역발상 투자가 필요한 시점으로 판단됩니다. 그동안 진입하지못하던 강남권 내지는 수익성이 우량한 둔촌주공으로의 진입 비용이 과거에 비해 상당히 낮추어져 있는 상황이기에 위기속에 기회를 찾는 전략이 요구된다 하겠습니다.

물론 매수하고 나서 단기간에 급등을 기대하긴 어려운 상황입니다. 역으로 내가 매수하고 난 후에 쉽사리 출시되기 어려울 정도의 우량 저가 매물을 매수한다면 결코 실패는 없을 것으로 판단되며 그러한 전략이라면 이번 12월중반 시장이 최적의 기회라 판단 됩니다.

내년 초순의 세계 경제는 큰 틀을 통해 보면 자금력을 가지고 서로 경쟁하는 모습이 더욱 강하게 나타날 것으로 보입니다. 현재도 미국과 일본이 자국 화폐가치를 약세로 유지하려는 움직임으로 인해 국내 원화가치 상승에 따른 수출기업들의 어려움이 나타나고 있는 상화을 통해 볼 때 내년의 경우에도 각 나라에서는 그러한 경쟁이 치열할 것으로 예상되나 전반적인 세계 경제 동향은 현 수준에서 더욱 크게 악화되는 모습은 어려울 것으로 판단되며 국내의 경우 아무래도 내수 경기 침체가 어느 정도 불가피해 보이지만 크게 악화되는 모습은 어려울 것으로 예상됩니다.

둔촌주공 자체를 살펴보면 현재 입주자 대표회의를 통해 조합장 해임안 발의가 이루어지고 있는 상황입니다. 결국 늦어지고 있는 사업진행에 대한 불만이 크게 폭발하고 있는 상황으로 해임총회에서 부결이 된다하더라도 그동안 조합을 견제할 수 있는 세력이 거의 없었던 상황에서 이제는 큰 견제 세력이 출현하며 조합으로 하여금 자극과 동기부여를 주는 계기가 될 것으로 보여 밖에서 우려하는 바와 같은 큰 충돌과 갈등은 거의 없을 것으로 예상됩니다.

이제 소위원회 심의 날짜만 기다리고 있는 상황으로 둔촌주공의 경우 서울시 소위원회 심의 결과에 따라서는 사업진행이 상당히 빨라지는 중요한 변화의 한해가 될 것으로 보이며 3종 결정이 난다는 가정하에서는 확실히 바닥을 다지는 시점이 될 것으로 예상됩니다.

현재 시장 상황은 아직 매수자들에게 분명 기회의 시간입니다. 기회를 기회로 볼 수 있는 것이 투자에 있어서 가장 중요한 것입니다. 하루앞도 예측하기 어렵게 급변하는 이 시기에 오늘이후 부동산 시장을 예측한다는 것은 사람의 능력으론 거의 불가능한 상황지만 가벼운 마음으로 둔촌주공의 가격 변화가 어떠할 지 생각해 보며 여러가지 요인들을 엿보았습니다. 

◆ 둔촌주공 추가 부담금 내역: http://cafe.daum.net/headline114/Joys/5


◆ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.
1단지 16평 4억8천. 18평 5억3천. 22평 6억2천. 25평 6억9천5백.
2단지 16평 4억8천5백. 22평 6억2천. 25평 6억8천.
3단지 23평 4억8천5백. 31평 6억1천5백. 34평 6억7천5백.
4단지 23평 4억8천5백. 25평 5억2천. 31평 6억5백. 34평[지분28.66평] 6억5천. 34평[지분29.83평] 7억.

둔촌주공 부동산헤드라인
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