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글이 좀 길지만, 끝까지 읽어보시면, 유익한 정보 되실 겁니다.

뉴스에서 분양가 상한제 관련, 시뮬레이션 결과 20%이상 내린다고 말들많죠.
대기업건설사 중견 간부인 제 입장에서 말씀드리면, 정말 공무원은 현실에 둔하고, 탁상행정만 하는 것 같다는 생각이 듭니다.

저도 회사내에서 분양가 상한제 관련 회의도 참석하고, 건교부 직원들 노력 이상으로,(전문성으로 따지면, 건설사 직원이 더 우위겠죠, 시장상황이나, 원가비밀도 다 알고 있으므로...건교부는 모르는..) 보고서 쓰고, 분석하고 있습니다.

결론적으로 말씀드리면, 15% 정도는 내리는 것이 맞습니다.
실질적으로는 15% 분양가가 내리니, 취등록세, 이자 절간분들을 합치면 17~18% 효과까지도 있겠죠..
시행사나 시공사나 밑지는 장사 하지 않고는 20%이상은 절대 불가능하고요.

대기업 시공사 과장급 이상되면 다들 알겠지만, 모르시는 분이 많을것 같아, 말씀드리죠.
15%절감 중 5%는 땅값, 5%는 원가 절감, 5%는 마이너스 옵션제입니다.

대기업 시공사 무슨 폭리 취하고, 많이 남기는 줄 아시는데, 자체사업, 즉 땅을 사서, 분양하고, 시행이익까지 챙기면, 몇몇 시공사에서 대박난 경우가 없는 것은 아니나, 일반적으로 시행사에 단순 도급받고 공사하면, 원가율 잘 나오는 곳 85%정도 밖에 안됩니다.
즉 이익이 15%정도라는 말이죠. 허나 여기에 회사관리비,본사직원 월급, 금융비 등을 빼면, 실순이익은 8~9%에 머뭅니다.

허나 이렇게 많이 남는 현장에 있는 반면, 요즘 골치거리인 민원, 하자등으로 뒤로 나가는 돈이 있어, 실제 이익은 7~8%에 머물죠.
건축업 말고, 일반 장사를 해도 실 이익 7~8%는 됩니다.
물론 건축업 공사 단위가 몇백억이라, 7~8% 금액이 상당히 커서 폭리하는 말이 나왔는데, 말 그대로 폭리면, 건설회사 직원들 급여 금융업보다 훨씬 높고, 주가가 하늘을 치겠죠. 일부 대기업 직원 급여 높다고를 하지만, 전부 현장 수당 포함이니 일반 주 5일 근무자 보다 10%이상 높을 수 밖에 없습니다. 고생하고 받는 돈이니 높다고 할 수 없죠. 뭐 이런 이야기는 거두절미하고..

앞으로 공급이 줄어드는 것은 확실합니다.
15%중 땅값 5% 줄인다는 말은 줄이는 것이 아니라, 시행사, 시공사 각각 2.5%정도씩 이익을 양보한다는 것입니다. 안하는 것보다는 회사 유지차원에서라도 하는 것이 낫기 때문이죠.
땅값 120%까지 인정한다...하하..요즘 시행사들 땅을 감정가의 몇 %나 주고 사업할려는지 알기나 하는지? 지주들 다들 약아서 최소 1.5배는 줘야 땅팝니다. 사실 분양가 올리는 진범은 폭리 취하는 땅주인들이죠...

마이너스 옵션 5% 절감..이것은 솔직히 절감도 아닙니다. 물론 분양받을때는 싸지만, 입주할때..인테리어 업체한테, 하나하나 다 시켜야 되는데, 절대 시공사에서 일괄 적용하는 단가에 맞출수도 없고, 품질이며 하자 다 떨어집니다. 오히려 돈에 여유 있는 사람들이, 자기만의 디자인을 하려고 마이너스 옵션을 선택하지, 돈 없는 사람들은 배보다 배꼽이 더 크기 때문에, 선뜻 마이너스 옵션을 선택하기 힘든 것니다.

더구나 다들 잘모르시나 본데, 마이너스 옵션제 선택하고, 인테리어 업자 붙일려면,잔금 다 지급하고, 키를 받아야 되는데, 즉, 인테리어 공사 기간 감안하면, 기존집을 처분 못하고, 공사기간동안 기존집에 살아야 되죠. 즉, 새집 분양가를 다 치를 자금 여력이 있어야 하고, 기존 집팔고, 잔금 치는 세대 같은 경우, 이런것 모르고 분양받았다가 나중에 후회하겠죠. 건설사에서는 절대 잔금 다 받지않고, 집을 소유자 마음데로 공사하게 절대 두지 않습니다. 입주해 보신분은 아시죠? 그런데 이런점은 뉴스에도 다루지 않고, 실무에 능한 잔뼈 굵은 대기업 시공사 과장보다 못한 건교부 수장들이 책상에 않아서 이런 RISK 생각이나 할까요?

한가지 건교부에 고마운 것은 마이너스 옵션아니면 풀옵션 둘중에 하나 선택하라는 것입니다. 중간 옵션..즉, 전 마루, 장판만 해주시고, 등은 다 빼주세요..뭐 이런식으로 허용했다가는 공사하기 정말 힘들어지고, 오히려, 원가상승, 공사기간만 늘어나므로, 건설사에서 적극 반대했는데, 이건 받아들여져서 건설사 입장에서는 최고의 득이죠..

더구나, 뉴스에서도 거론되었듯, 옵션동은 별도로 하도록 되어 있어, 멍청한 건설사 아니 이상, 마이너스 옵션동을 제일 안 좋은 동으로 할 수밖에 없을 겁니다. 만약 민간 분양분의 옵션동을 어디해라 까지 정부에서 관여하면, 이건 헌법 소원감이죠. 아마 제일 시끄럽고, 해안들고, 전망 꽉 막힌 곳을 마이너스 옵션동으로 하지 않을까 생각합니다.

따라서, 돈 있는 사람들이..(위에서 말씀드렸든 오히려, 어느정도 자금 여유 있고 인테리어에 관심있는 사람들이 선택할 여지가 큽니다..) 비로얄동 선택할 이유가 없죠.. 차라리 로얄 동 풀옵션 선택하고, 부분적으로 인테리어 하는 것이 향후 집값에 훨씬 긍적적이죠.. 중복되는 인테리어 비용과 향후, 로얄, 비로얄동 가격차이 어느 것이 클까요? 여러분의 판단에 맡깁니다.

결국, 마이너스 옵션은 분양가 인하가 아니라, 형식적으로 싸게 보이는 것 뿐입니다.

마지막으로, 원가 절감 5%..
이건 건설사 입장에서는 사업을 할 수 밖에는 없고, 그렇다고 정부방침에 맞출려니, 각 회사별로 원가 절감을 할 수 밖에 없죠. 현재 각 시공사마다 가장 촛점이 되고 있는 부분입니다.
현재 나온 큰 방침은 공용부위, 조경부위, 공동시설의 원가 절감입니다.

사실 공용부위 마감이 페인트인지, 돌인지 보고 사는 분 별로 없을 겁니다. 세대 내부야 모델하우스가 있으나, 똑같이 해야 되지만, 공용부위는 인허가 도면으로 시공하면 되지만, 일부 대기업 시공사들이 브랜드 차원에서 업그레이드해서 알루니늄 시트 마감을 돌로 바꾸고 하곤 하죠. 하지만.이제는 그럴 필요가 없죠. 무리해서 원가들여 손해볼 수 없죠. 그렇다고 분양할때 저희 계단 및 로비는 다 페인트 마감입니다하고 광고하는 곳도 없고요.. 또한 소비자도 이런것에 민감하지 않고요. 즉 브랜트 차원에서 특화하는 시공사가 이제는 많이 줄어들 것입니다.

또한, 조경도 요즘 처럼 경쟁적으로 과다하게 비용 지출하지 않을 것입니다. 요즘 다 있는 피트니스 센터, 요가실도 대폭 축소 또는 실만 만들고,(물론 마감은 요즘보다 떨어지게...) 장비는 입주자 몫으로 돌리고...아마 그런쪽으로 원가 절감할 것입니다.

그리고, 요즘 대기업 웬만하면, 추가 공사 요구하는 민원인들 브랜드 차원에서 말 들어주곤 하는데, 분양가 상한제 아파트에 대해서는..글쎄요... 원칙만 고수하지 않을까 합니다. 분양가 상한제 아파트라는 핑계 구실이 있기 때문이죠. 건설사도 입주민과 많은 마찰이 정부에 분양가 상한제 아파트 풀어달라는 구실이 되기도 하고, 전체적으로 주택의 품질이 떨어진다는 인식이 확산되어야 하겠죠.

여기서, 분양가 5%싸고 대신 5% 부족한 공용부위를 가지는 아파트가 과연 다른 기존 아파트보다 5%만 시세가 차이날까요? 신도림 대림 4차 조경으로 같은 주위 대림보다 시세가 10~20% 높은 것 아시죠..물론 다른 아파트도 막말로 세대당 2~3천만원씩 내면 4차보다 더 좋은 조경 만들고, 시세도 역전하여, 1억이상 오르겠지만, 절대 불가능한것 아시죠? 처음 만들때 부터 각 세대당 돈 더 내고 만들지 않은 이상 입주해서는 참 힘들다는 것입니다.

제 생각에 5%싸게 분양받아도, 시세는 그 원가 5% 줄인것 이상으로 기존 조경 잘되고, 화려한 로비가지고, 최고급 피트니스센터 있는 아파트와는 가격이 더 벌어지지 않을까 합니다.

그리고, 한가지 빠진게 있는데, 앞으로 4BAY 30평대 절대 안 나옵니다. 요즘 잘 짓는 곳은 5BAY도 나오는데, BAY 수 늘어날수록 건축비 더 드는 것 아시죠. 건설사 입장에서는 전용면적만 맞추어 지으면 되므로 건축비 싸게 드는 방향으로 설계 할 수 밖에 없습니다.

요즘은 건축비 더 들지만, 4~5BAY 짓는 것이 분양성 제고를 위한 것인데, 일단 분양가 상한제 아파트는 겉으로 보이는 분양가 인하때문에 청약이 많을 수밖에 없어 분양은 잘 될 것으로 보이므로, 배짱 분양, 즉 평면 안 좋고, 공용 부위 마감 떨어지게 분양 할 것입니다. 어째거나 분양은 잘 될 것이고(순진한 국민들 덕에 청약 과열도 예상되죠..) 분양만 되면 일단 끝이죠..

그럼, 결론은 뭐냐?
분양가 인하폭은 실제 거의 없다는 것입니다.
차라리 땅값만 강제로 5% 희생하게 하도록 하고, 품질은 유지토록 하는 방향을 해야 가격 싸고, 요즘 같은 품질의 아파트가 나올텐데, 분양가 인하에 목숨 건 정부덕에 무슨 공산당도 아니고, 강제로 가격에 품질을 맞추다 보니, 상냥값 아파트 양산될께 뻔합니다.

제가 보기엔, 차라리 요즘 분양하는 신규 아파트가 품질 ,마감재, 공용시설 뛰어나고, 아니면, 기존 신규 입주아파트가 나을 것 같네요.
또한 요즘 분위기로 가격 많이 떨어진 재건축이나 리모델링 대상 아파트도 좋을 것 같습니다.

비단 저희 회사 단기 계획만 봐도, 주택 비중을 줄이는 걸 봐서..2~3년내 분명히 공급 부족 현상이 옵니다.
게다가 무주택자가 생각보다 많아, 쉽사리 분양받아 당첨되기도 힘들 것이고요.

그리고 정부가 주택보급율 100%이상이라고 하는데, 어폐가 있죠.
100% 이상 보급율 맞긴 하죠..허나 단독, 허름한 빌라, 다세대, 아파트 모두 포함한 통계죠. 주택보급율 100% 넘어 아파트 가격이 거품이라고 하는데, 아파트가 폭등한 이유가 뭘까요? 바로 아파트에 살고 싶어 하기 때문이죠.. 아파트에 살고 싶어 하는 사람들보다 공급이 적으니 당연히 주택보급율이 100% 넘어도 아파트 가격이 오를 수밖에요.
그동안 재개발 대상이 아 닌 단독빌라도 확 올랐나요? 유명한 방배동 빌라 단지도 물가상승분 이상은 별로 안 올랐습니다.
다들 아파트에 살고 싶어하고, 그 수요에 비해 수가 작으니,희소가치에 의해 가격이 올라간거죠. 물론 일부 아파트에 거품이 있긴 하나, 주택보급률과 연관지어, 거품 운운하는 것은 문제가 있긴 하죠.

아무튼, 정부도 탁상행정과.....자기들만의 생각이 아닌...대기업 출신 간부, 시행사 출신 간부, 강남 아줌마...(???)등으로 구성된 사람들의 의견도 좀 구하고 ,시장 상황도 좀 파악하여 대책을 마련해야 될텐데..참 안탑깝군요.

뉴스만 보고 20% 이상 내린다고..기대에 찬 분들...실제 기업내에 진행되고 있는 상황은 이러하니..참조하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.