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대치 은마아파트 재건축 탄력 받을듯


서울시가 내놓은 재건축 규제 완화방안은 서울 강남의 대치동 은마아파트 등 15층 안팎의 중층 아파트의 재건축사업을 활성화하는 데 일단 효과를 줄 것으로 보인다.

그러나 재건축조합들이 요구해온 △용적률.층고제한 완화 △분양가상한제 폐지 △개발이익환수금 폐지 등 핵심 규제는 부동산시장 안정을 위해 빠져 있어 전반적인 효과를 발휘하지 못할 것이란 게 시장의 반응이다.






◆중층 재건축.재개발은 수혜 가능

대치동 은마아파트 등 기존 평형이 60㎡ 이상인 중층 아파트들은 비교적 수혜를 볼 전망이다.

1 대 1 재건축을 추진 중인 이들 입장에선 소형 평형 의무비율이 '눈엣가시'였으나 같은 숫자의 아파트로만 재건축하면 소형 평형을 짓지 않아도 되기 때문이다.

기존 평형 구성에서 60㎡ 이하가 없는 1 대 1 재건축 아파트에선 기존 아파트보다 집을 줄여가야 하는 조합원이 있어 재건축을 시도하기 어려웠다.

일부 재개발지역도 구역지정 요건이 탄력적으로 바뀌면서 사업에 나설 수 있을 전망이다.

서울시 기본계획에는 포함됐으나 구역지정 요건을 맞추지 못해 재개발을 못했던 곳이 구제되고,사업지 모양이 불규칙한 곳들은 주변지역을 합해 반듯한 모양으로 개발할 수 있어서다.

◆전반적인 기대수준에는 못미쳐

강남구의 대표적 재건축 추진지역인 개포지구 저층아파트의 경우 용적률 문제가 가장 큰 걸림돌이다.

2종 일반주거지역인 이곳은 지구단위계획에서 177%의 용적률밖에 받지 못했다.

이는 송파구 가락시영,강동구 둔촌주공 등 다른 2종지역 용적률(190%)에도 미치지 못하는 수준이다.

일부 단지에선 이 용적률을 적용할 경우 신축가구의 70% 정도를 60㎡ 수준(20평형대)으로 지어야 한다.

조합 측은 형평성 차원에서 다른 2종지역 수준으로 상향조정해줄 것을 원하고 있다.

법 개정 없이 서울시가 자체적으로 용적률을 상향조정하는 것이 가능하지만 서울시는 '시기상조'라는 입장이다.

층고제한도 마찬가지다.

재건축 대상 아파트 밀집지역인 강동구 고덕지구의 가장 큰 장애물은 층고제한이다.

이곳은 층고제한(평균 16층)만 풀어주면 용적률 등 다른 규제는 받아들여 재건축에 들어가겠다는 것이다.

이 역시 조합 측은 "서울시 재량에 달렸지만 서울시가 집값 불안을 이유로 미루고 있다"고 주장했다.

분양가를 주변 시세보다 낮은 수준으로 억제하기 위해 도입된 분양가상한제의 경우 일선 재건축 예정 단지들이 가장 강력한 장애물로 보고 있다.

일반분양가를 높여야 조합원 추가부담금을 줄일 수 있어서다.

하지만 분양가상한제는 재건축뿐만 아니라 재개발 등 다른 개발 유형의 아파트에도 적용되고 있는 데다 고(高)분양가가 주변 집값 상승을 부채질할 수 있어 서울시가 국토부에 건의하기가 쉽지 않다.

조성근 기자 truth@hankyung.com