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이사철이 지나면서 북고남저의 부동산현상이 어떻게 변할 것인가에 대해 많은 관심과 예측이 난무하고 있다.

강북의 뉴타운개발 및 도촉사업이 가시화 되면서 올해 약 2만8천세대의 이주가 개시되었고 이에 따른 일시적인 주택의 수요공급의 불안정으로 강북과 그의 인접지역인 경기도의 전세가격이 상승함으로써 매매가격을 견인하는 모습을 보이고 있다.

또한 강북의 정책적 지원으로 용적률의 완화에 대한 기대감, 조합원의 주택배정 완화 등 계속적으로 추가적으로 지원되고 있어 가격 상승에 힘을 보태고 있다.

이러한 강북의 계속된 상승장은 스프레드효과를 일으켜 강남의 주택가격의 상승으로 이어지는 것이 일반적이다. 따라서 벌써 이런 상황을 파악한 수요자를 중심으로 강남권의 주택을 매입하려는 현상이 일어나고 있으나 강남과 강북의 가격차이가 너무나 큰 상황에서 각종 규제와 특히 LTV 및 DTI와 같은 대출규제로 자금조달이 어렵고 부동산가격의 안정을 위해 금리를 계속하여 동결하고 있어 대출이자부담으로 강남아파트의 수요를 계속적으로 억누르고 있어 아파트가격 상승에 어려움이 있는 상황이다.

또한 강남의 재건축 완화 등의 정책적인 변화가 풍선효과를 일으켜 강북의 뉴타운 및 도촉사업에 영향을 미칠것으로 판단되어 강남재건축에 대한 완화는 쉽지 않을 것으로 판단된다. 실례로 얼마 전 이명박대통령의 재건축에 대한 언급도 재건축조합원들이 요구하는 재건축규제완화가 아닌 국토해양부의 재건축기간 단축이라는 답변으로, 오세훈 서울시장의 역세권 개발을 통한 쉬프트의 확대도 강남권 재건축에는 적용하지 않겠다는 답변 등을 통해 알 수 있다.

그러나 세계경제가 글로벌화 된 상황에서 미국의 연방금리가 절반 이하로 떨어진 상황에서 우리나라만이 금리를 계속 동결할 수는 없을 것으로 판단되며, 금융권의 의사에 관계없이 너무 심하게 규제하는 대출규제 또한 세계화에 반하는 조치로 장기적으로 시행하지는 못할것으로 보인다.

상기의 상황이 은마타운 31평형의 매매가격 캔들차트에도 그대로 반영되어지고 있다.


상기의 2008년 4월 캔들차트에서 2007년 9월부터 시작된 지루한 매수 매도의 힘겨루기가 계속되는 모습을 볼 수 있다. 그러나 그 기간 동안 음보다는 양이 더 강한 박스권을 형성하는 것으로 보아 현재 은마타운의 31평형은 강보합 상황이라고 판단된다.



이를 증명하듯이 열쇄형차트를 살펴보면 평균이동선에서 약 10억7천만원이 적정가격임을 나타내고 있다. 평균이동선은 이전의 매매가격의 평균선으로 이루어진 단순한 추세선이나 과거로부터 미래의 가치가 반영된 가격수준을 나타낸다.





주식시장에서 가장 많이 사용되고 있는 이동평균선 그래프도 골든크로스가 시작되었음을 보여주고 있으나 진폭이 적어 그 힘이 매우 약하므로 추후 시장의 방향을 예상하기에는 무리가 있다고 본다.



매매가격의 상대도수를 표를 살펴보면 현재의 가격은 지지선이 확실하게 형성되어 있어 더 이상의 가격하락은 없을 것으로 판단된다. 은마타운 31평형의 경우 9억7,500만원~10억1,800만원에서 2006년 1월부터 현재까지 총 거래량 205건 중 54건이 거래되어 약 26%를 차지 함으로써 강력한 하방지지선이 형성되어 있음을 확인할 수 있다.

<결론>

상기의 그래프를 통합하여 판단할 때 현 시점에서 매수하는 것을 권하고 싶다. 이유는 다음과 같이 나누어 볼 수 있다.

1. 과거 참여정부에서 강력하게 추진된 강남규제가 이명박정부에서는 더 이상 강화되지 않을 것으로 본다.

2. 유가의 폭등 등 원자재가격의 상승과 이에 따라 인플레이션으로 상승될 인건비의 상승 도미노 현상으로 실물자산 특히 자재와 인건비로 건축되는 아파트는 가격 상승이 초래될 수 밖에 없다.

3. 서브프라임 모기지론 사태가 국내 부동산시장에 미칠 영향은 상당히 클 것으로 판단되나 아파트 구입시 이를 1~2개월 동안 투자하기 위해 매입하는 경우는 없어 앞으로 2년이내에 해소될 것으로 보이는 서브프라임 모기지론의 영향에 대한 문제는 그리 크지 않을 것으로 보인다.

4. 강북의 경우 뉴타운과 도촉지구 등의 정책적 배려로 인하여 가격이 상승하고 사업시행에 따라 주택의 소멸로 인한 수요의 증가로 주택가격이 계속적으로 상승하고 있다. 그러나 정책적인 배려가 계속될 수는 없고 결국 스프레드효과로 장기적으로는 강북에 비하여 우월한 기반시설과 교육여건이 충족되어 있는 강남권 주택가격 상승의 기반을 마련되고 있다.

5. 은마타운의 경우 재건축의 랜드마크이나 실제 안전진단도 신청하지 않은 상태로 재건축의 테마도 없다고 할 수 있다. 따라서 재건축, 리모델링 및 상업지추진 등 강남권 아파트 중 가장 많은 가능성을 가지고 있음에도 불구하고 어느 것 나？명확하게 추진되고 있지 않아 테마를 잃어버렸음에도 불구하고 은마타운이 안정적인 가격을 유지하고 있다는 것은 한가지 테마라도 확실 시 될 때 상대적으로 우월한 투자가 될 것이 확실하기 때문이다.