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(대진칼럼) 으깨어진 중산층과 개포 재건축!

스퀴즈(squeeze)말이 야구에선 득점을 노린 번트를 가리키지만 영어단어 스퀴즈(squeeze)는 본디 강하게 누른다는 뜻이라고 합니다.
따라서 양손 엄지로 눌러 여드름을 짜는 것도, 빽빽한 틈에 뭔가를 쑤셔 넣는 것도, 금융당국이 돈줄을 조이는 것도, 감귤을 압착하는 것도 스퀴즈라 할 수 있겠습니다.

그런데 이 말이 사람의 삶에까지 쓰이는 세상이 됐습니다.
1년 전 이맘때 영국 노동당수 에드 밀리반드는 노동당의 정책목표가 ‘으깨어진 중산층(squeezed middle)’의 고통을 덜어주는 것이어야 한다고 주장했습니다.
이 말의 의미는 바로 유럽의 금융 위기로 하여금 영국의 중간소득(2만6000파운드) 언저리에 있는 성인 88%(4200만명)의 삶이 짓이겨진 감귤 같은 신세가 되고 말았기 때문입니다.

중간소득을 기준으로 한 중산층의 생활방식은 대체로 안정된 직장이 있고, 집도 한 채 갖고, 의료보험 덕에 아플까봐 전전긍긍하지 않아도 되며, 자녀들을 대학에 보내고, 휴가철에 가족여행도 떠나며, 은퇴 뒤에도 괜찮은 노년을 보낼 준비가 되어 있는 사람들을 중산층 이라 칭하고 있습니다.

‘으깨어진 중산층’이란 섬뜩한 표현은 사회의 버팀목인 중산층이 위태로워지고 있다는 의미라 하겠습니다.

얼마 전 영국에서 중산층의 위기를 다룬 경제회의가 열렸는데 중산층이 으깨어지는 미국병의 영국 전파에 대한 이 회의의 요지가 “좋은 소식은 영국이 경제성장률 수치가 올라가도 중산층의 삶은 팍팍해지기만 하는 미국과는 아직 거리가 있다는 점이고, 나쁜 소식은 영국에도 미국병의 징후가 드러나기 시작했다는 점이다.”라고 합니다.

이 회의에서 미국 조 바이든 부통령의 경제자문을 지낸 제러드 번스타인은 이렇게 당부했습니다. “영국은 중산층의 고통을 덜어주든지, 아니면 중산층의 파탄에 대비해야 한다.”고 말입니다.

영국 옥스퍼드 영어사전은 올해의 단어로 ‘으깨어진 중산층’을 뽑았다고 합니다.
중산층을 위기로 내모는 시대상황을 대변한다고 본 것인데, 30여년 전 영국병을 고치겠다며 신자유주의의 깃발을 들었던 영국이 신자유주의의 짝패인 미국으로부터 미국병의 전염을 걱정하는 세태가 아이로니컬하기만 합니다.

사실 따지고 보면 ‘으깨어진 중산층’이란 섬뜩한 표현이 먼 남의 나라 얘기만은 아니라는 생각이 듭니다.
우리나라의 중산층이라면 자산의 70%가 부동산에 집중된 우리나라 경제구조상 부동산 가격 하락은 중산층 몰락으로 이어지지 않을까 심히 우려스럽습니다.

지난 12월 7일 정부가 부동산규제를 대폭 완화했지만 12월 강남을 중심으로 재건축 아파트 가격이 반등을 시도하다가 연말을 고비로 연초 다시 하락 기미를 보이고 있습니다.

사실 작년도 개포지구 재건축 시장을 되돌아본다면 현재의 상황은 빠질 만큼 빠졌고 떨어질 만큼 떨어진 게 아닌가 생각하게 되는데 사람들의 불안 심리는 지난 12월 7일 재건축을 겨냥한 정부의 부동산 규제를 대폭 완화했음에도 불구하고 위축된 투자 심리를 회복하지 못하고 있습니다.

이쯤에서 개포지구 재건축 아파트 작년 시세 흐름을 분석해 보겠습니다.
2011년 연초 시세와, 2011년 연말 시세를 비교 분석해 봤습니다.

주공1단지
36㎡ (11평형) 연초 시세 69,500만원 연말 시세 60,000만원 -9,500만원 하락
42㎡ (13평형) 연초 시세 81,000만원 연말 시세 69,000만원 -12,000만원 하락
50㎡ (15평형) 연초 시세 93,500만원 연말 시세 80,000만원 -13,500만원 하락
58㎡ (17평형) 연초 시세 115,000만원 연말 시세 95,000만원 -20,000만원 하락

주공2단지
26㎡(7,5평형) 연초 시세 52,500만원 연말 시세 46,000만원 -6,500만원 하락
53㎡(16평형) 연초 시세 86,000만원 연말 시세 75,000만원 -11,000만원 하락
62㎡(19평형) 연초 시세 98,000만원 연말 시세 86,000만원 -12,000만원 하락
72㎡(22평형) 연초 시세119,000만원 연말 시세100,000만원 -19,000만원 하락
82㎡(25평형) 연초 시세139,500만원 연말 시세117,000만원 -22,500만원 하락

주공3단지
36㎡ (11평형) 연초 시세 68,000만원 연말 시세 59,000만원 -9,000만원 하락
42㎡ (13평형) 연초 시세 91,000만원 연말 시세 73,500만원 -17,500만원 하락
50㎡ (15평형) 연초 시세118,000만원 연말 시세 93,000만원 -25,000만원 하락

주공4단지
36㎡ (11평형) 연초 시세 62,500만원 연말 시세 55,000만원 -7,500만원 하락
42㎡ (13평형) 연초 시세 78,000만원 연말 시세 64,500만원 -13,500만원 하락
50㎡ (15평형) 연초 시세 99,000만원 연말 시세 82,000만원 -17,000만원 하락

2011년 연초에 고점 대비해 빠질 만큼 빠졌고, 떨어질 만큼 떨어졌다고 해서 개포 재건축에 투자 했던 사람들 입에서 이구동성으로 탄식이 터져 나옵니다.
가만 앉아 있으면 본전이나 건졌을 텐데 무지개 잡으려다 큰 손실만 봤다고 말입니다.

이런 상황을 피부로 체감하는 부동산 전문가들은 글로벌 금융시장 불안과 북한 리스크 증가 등 대내외 악재로 장기 불황의 늪에서 좀처럼 헤어 나오지 못하고 있는 부동산 경기를 활성화하기 위해선 시급히 DTI(총부채상환비율) 규제 완화 등 강도 높은 부동산 거래활성화 대책이 필요한 것으로 지적하고 있습니다.

더구나 지방세 세수확보를 위해 지자체에서 요구해 왔던 건으로 2011년 3.23부동산 대책 때 나온 취득세 한시 감면조치가 2011년 말로 종료됨에 따라 2012년부터 취득세율이 9억원 이하 1주택자는 매입가액의 1%에서 2%로, 다주택자이거나 9억원 초과 주택을 취득한 때는 2%에서 4%로 높아진 것으로 하여금 세수를 의식한 투자자의 외면으로 더욱 부동산 경기가 침체의 길로 접어드는 게 아닌가 하는 우려의 목소리가 터져 나오고 있습니다.

취득세 감면조치로 늘어난 취득세 요율은 다음과 같습니다.
▶ 9억원이하 1가구 1주택자
-전용면적 85㎡ : 2.2%(취득세2.0%, 지방교육세0.2%)
-전용면적 85㎡ : 2.7%(취득세2.0%, 농특세0.5%, 지방교육세0.2%)

▶ 9억원 초과주택 또는 다주택자
-전용면적 85㎡ : 4.4%(취득세4.0%, 지방교육세0.4%)
-전용면적 85㎡ : 4.6%(취득세4.0%, 농특세0.2%, 지방교육세0.4%)

▶ 적용시기 : 2012.1.1~

부동산 침체기가 지속되면서 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 장기침체가 내수에 악영향을 줬다면 올해는 내수가 부동산의 발목을 잡을 것이라며 3월부터 주택대출 이자비용을 더 이상 감당하지 못한 급매물들이 쏟아지면서 수도권을 중심으로 집값이 큰 폭으로 하락할 가능성이 있다고 예상하며 올해 경기 침체가 본격화되면서 간신히 버텨오던 부동산시장이 한계에 부딪혀 올 상반기 급락세를 보일 것이라는 어두운 전망도 내비치고 있습니다.

그러나 필자는 다르게 생각합니다.
올해 총선과 대선이 있는 만큼 집값 하락세가 지속될 경우 더 강력한 정부 대책이 나올 가능성이 있고 실물경제 침체에 따른 추경예산 조기집행도 예상해 본다면 점차 상황은 반전 될 것이며 선거 호재와 정부의 추가 규제 완화 또는 부양책이 맞물리면서 시장은 바닥을 찍고 회복세로 돌아설 수 있는 계기를 마련할 것이다. 라는 말씀을 드리고 싶습니다.

오늘의 현장보고!

날씨만큼 찬바람이 휘감고 있는 개포 재건축 시장은 침묵으로 일관하고 있습니다.
매스컴에선 연일 재건축 하락 소식을 전하고 있는 가운데 매스컴이 매도자나 매수자의 불안 심리를 더욱 자극하고 있는 게 요즘 개포 재건축 시장의 현 상황인 듯싶습니다.

재건축에 대한 호재와 악재가 정부 정책에 의하여 돌변하는 요즘, 투자자들은 확실성 있는 대안이 마련될 때 까지 숨고르기 전략을 추구할 것이고 더욱이 매수시 늘어난 세수 부담에 의하여 그만큼 가격 하락을 유도하며 당분간은 매수 전략을 한 발짝 후퇴할 것으로 예상되기 때문에 시장은 당분간 냉각 상태를 유지 할 것으로 판단됩니다.

사실 재건축 시장은 어둠의 끝이 어디지 모를 정도로 칠흑 같은 어둠은 지속되고 있습니다. 그러나 어둠이 짙을수록 새벽 또한 멀지 않다고 합니다.
떨어질 만큼 떨어졌고, 빠질 만큼 빠져버린 가격은 매수세에게 유혹의 손길을 보내고 있습니다.

그동안 잠재돼 있던 대기 매수자들에겐 절호의 기회로 부각 될 수 있는 요즘, 성급한 접근 보다 조심스런 접근을 권해 봅니다.
돌다리도 두드려 보고 건너라는 말이 있듯이 반등으로 이어지는 계기가 마련된다면 그때에 접근해도 늦지 않겠다는 말이 되겠습니다.

겨울다운 겨울 날씨가 이어지는 요즘, 마음은 벌써 봄으로 향하고 있습니다.
올해엔 조합원 모두가 소원하는 재건축에 대한 꿈과 희망이 꼭 이뤄지기를 기원 드리며 오늘 의 현장보고를 끝마칩니다.

개포재건축 전문,
대진부동산의 칼럼 오늘의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
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