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(대진칼럼) 새해 아침, 개포 재건축 기상도!

‘뚝배기보다 장맛이 좋다.’라는 말이 있습니다.
외양이나 형식보다 그것이 담고 있는 내용물의 훌륭함을 이르거나, 당연히 그러해야 한다는 당위를 강조할 때 사용하는 속담입니다만, 반면에 ‘보기 좋은 떡이 먹기도 좋다’는 속담은 내용 못지않게 겉모습이나 포장도 중요하다는 사실을 의미합니다.
이 둘을 종합하면 형식과 내용은 대립·모순의 관계가 아니라 오히려 상호보완의 관계인 셈이라 하겠습니다.

2012년 임진년 새해가 밝았습니다.
남, 북 관계뿐 만아니라 정치, 경제. 문화 그리고 우리가 살아가는 사회 모든 곳에 이르기 까지 대립, 모순의 관계가 아닌 상호보완적 관계를 만들어 '흑룡의 해'라고 칭하는 올해, 좋은 기운의 펼쳐지는 한해가 됐으면 하는 바램이 가득합니다.

2012년은 육십갑자 중 임진년에 해당하는 해라 합니다.
10천간 가운데 검은색을 의미하는 임(任)자와 12간지 중에서 용을 의미하는 진(辰)이 결합하며 이를 두고 '60년만의 흑룡해'라고 부르는데 황금돼지해, 백호의 해와 더불어 좋은 기운의 해라 불리는 금년,
부동산 시장에도 좋은 기운을 받아 훈풍이 불어오기를 간절히 소원해 보며 올해 부동산 시장의 문을 열어봅니다.

부동산 얘기로 들어가기 전에 음식으로 들여다본 시장 생리를 하나 말씀드려 볼까 합니다.

냉면이나 국수 위에 놓는 고명도 음식 자체의 맛을 높이는 동시에 보기 좋게 포장하려는 용도도 있습니다.
요즘 중국집에서 짜장면을 시키면 대개 완두콩 서너 개가 고명처럼 얹혀 나오는데. 원래 짜장면에는 삶은 달걀 반쪽을 얹혀 나왔습니다. 그런데 언제부터인가 완두콩으로 바꿨었습니다.

여기에는 여러 가지 ‘학설(學說)’이 있습니다만, 우선 중국집들이 재료비 절감을 위해 달걀 크기를 줄여가다가 마침내 완두콩을 내놓기에 이르렀다는 ‘비용절감설’이 그것이며 또 대중의 생활수준 향상으로 입맛이 까다로워지면서 달걀을 올려줘도 먹지 않는 손님들이 늘어나자 먹는 데 부담도 없고 보기에도 산뜻한 완두콩으로 대체했다는 ‘식성변화설’도 있다고 합니다.

이렇게 작은 음식 문화에도 변화를 가져 오듯이 부동산에서 투자로 가장 손꼽히는 강남 재건축 시장에도 변화의 바람이 불고 있습니다.
우선 정책의 변화가 바로 지각변동을 몰고 올 바람이 될 것 같습니다.

지난해 강남3구 투기과열지구 해제로 하여금 금년부터 변화를 가져 올 것으로 예상되는 것은 재건축 시장에서 거래 물량이 많아졌다는 사실이 될 것입니다.

서울 강남, 서초, 송파 등 강남3구가 투기과열지구에서 해제됨에 따라 분양권 전매 제한 기간, 재건축 조합원 지위 양도, 청약자격 제한 등이 자유로워짐에 따라 그 동안 재건축 조합원 지위 양도가 어려워 팔고 싶어도 팔수 없었던 사람들로 하여금 매도 물량이 많아 질수 있다는 것입니다.

또한 다주택자 양도세 중과 폐지로 하여금 그동안 양도세 중과로 팔지 못했던 매물들이 시장에 매물로 나올 수도 있을 것입니다. 다주택자 양도세 중과제도는 3주택 이상 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 60%를, 2주택 보유자가 집을 팔 때는 양도차익의 50%를 부과하는 것이었습니다.

이뿐만 아니라 다주택자 장기보유공제 허용함으로써 다주택자에게도 양도소득세 계산시 최대 30%에 달하는 장기보유특별공제 혜택이 적용됨을 의미합니다.

현재 1세대1주택에만 적용되는 장기보유특별공제 혜택이 1세대2주택 이상 다주택자들에게도 동일하게 적용되며 다주택자가 10년 이상 보유주택을 양도할 경우 연 3%씩 최대 30%의 양도차익 공제혜택을 받을 수 있습니다.

그리고 다주택자 재개발, 재건축 1인 2분양권 허용함으로서 재개발ㆍ재건축 등 도심 정비구역 안에 헌 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자가 새 아파트를 최대 2가구까지 분양받을 수 있게 됩니다.

현행 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'에 따르면 2009년 8월 이후 조합설립인가를 받은 정비사업지구에선 한 사람이 주택 여러 채를 구입 및 보유해도 신규 분양권은 1가구만 주도록 돼 있으며 나머지는 지분 등 값어치를 평가해서 돈으로 주는 현금 청산만 가능하도록 돼 있었습니다.

그러나 정부는 금년 상반기 도정법을 개정해 조건부 형태로 기존 다주택자도 새 아파트를 최대 2채까지 분양받을 수 있도록 길을 터 줄 방침으로 정하고 있는데 단, 본인 주거용 외에 추가로 분양받는 1채는 전용면적 85㎡ 이하여야 하고, 5년 안팎의 의무임대기간 중에는 되팔 수 없도록 한다는 방침입니다.

이와 같은 정책 변화는 분명 재건축 시장에 호재로 작용하며 투자자들의 입맛을 다시게 하고 있지만 이와는 반대로 취득세 감면 혜택 금년 연장이 종료됨으로서 주택 유상거래 취득세 감면 혜택은 금년엔 9억원 이하, 1주택자에 한해서 2%가 적용된다는 아쉬움이 남아 있습니다. 따라서 주택 유상거래 취득세율은 금년부터 9억원 이상의 주택에 대해서는 4%가 적용되므로 세 부담인한 매수세는 급격히 위축될 것이라는 전망도 나오고 있습니다.

지난 12월 취득세 감면 혜택을 누리고자 매수를 선택했던 매수세로 하여금 가격의 반등 전환을 보이고 있는 강남권 재건축아파트지만 투자시점을 5년 전으로 돌리면 강남권 재건축 아파트는 흔히 말하는 '썩은 달걀'이라고 해도 과언이 아닐 것입니다.
강남 재건축 부동산은‘썩은 달걀’로 불릴 만큼 투자성 물건으로 접근했던 부동산이 아니었던가 싶습니다.

그러나 호재가 이어지는 재건축 시장의 미래를 짚어본다면 어쩌면 지금의 현 상황이 투자를 생각해 볼 수 있는 좋은 기회가 아닌가 싶기도 합니다.
떨어질 만큼 떨어졌고, 빠질 만큼 빠졌을 때가 매수의 기회라고 봅니다만 대내외적 여건의 불안 심리로 하여금 결단의 순간을 마련하지 못함이 아쉬움으로 남는다고 하겠습니다.

강남 재건축은 대부분 도심 노른자위 위치에 있고, 주변 도로, 편의시설 등 기반시설도 함께 정비가 잘되어 있기 때문에 향후 주변 환경도 좋아진다는 점에서 주목을 받고 있으며 향후 부동산 시장이 회복될 때에는 그 가치가 재평가 받아 급반등 할 수 있는 가능성이 가장 큰 곳으로 지목되고 있습니다.

오늘의 현장보고!

2012년 새해! 새로운 시작입니다.
옛말에 '작은 부자는 노력이 낳고 큰 부자는 하늘이 낳는다.'고 했습니다.
누구나 노력하면 작은 부자 정도는 될 수 있다는 말입니다만, 하지만 이 말은 이제 부지런히 정보를 캐는 사람이 부자가 될 수 있다는 말로 바꿔야 될 것 같습니다.

기업이 경영계획을 세울 때 여러가지 변수를 고려하지만 그중 하나가 정부 정책의 변화를 손꼽고 있습니다.
최근 '부자는 하늘이 내는 게 아니고 정부 정책이 낸다.'는 우스갯말이 나올 정도로 정부 정책의 영향력이 커지고 있습니다.
정부 정책이 기업이나 개인에게 중요한 정보가 된다는 의미가 될 것입니다.

개포 재건축 시장에 점차 변화의 바람이 불고 있습니다.
대내외적 악재를 딛고 재건축에 대한 정책의 변화는 분명 호재로 작용하며 시장에 훈풍을 불어 넣을 것입니다.

따라서 개포 재건축 시장은 여러 가지 대내외적 문제로 전반기 약세장이 지속되겠지만 그렇다고 해서 급격한 하락은 없을 듯 보이고, 하반기 재건축 사업 속도와 정부 정책에 맞물려 강세로 전환되면서 급반등하는 모습을 보일 것으로 예상되고 있습니다.

2012년 새해 아침!
이렇게 여러 정황을 짚어보면서 예상한 금년 개포 재건축 시장의 기상예보를 오늘의 현장 소식으로 전하고자 합니다.
여러분 새해 복 많이 받으시고 건강하시기를 기원 드립니다.

개포재건축 전문,
대진부동산의 칼럼 오늘의 현장보고는 매주 월요일 계속됩니다.
개포재건축 정보가 필요하십니까? 대진 홈페이지를 방문해 보십시오,
대진 홈페이지:http://cdj9301.cafe24.com/ 02-573-5000


그동안 필자의 가정에 혼사 문제와 개인적 사정에 의하여 칼럼을 올리지 못했습니다. 메일로 염려와 걱정을 전해주신 많은 분들께 진심으로 감사드리며 또 성원해 주신 많은 분들께 진심 감사드립니다.
금년에도 변함없는 사랑과 애정을 부탁드리며 더욱 열심히 좋은 글로 보답 드리도록 더욱 노력하겠습니다.
감사합니다.