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(대진칼럼) “58년 개띠”의 위기!

1945년 일본은 2차 세계대전에서 패망한 이후 1947년부터 1949년 사이에 태어난 사람들을 ‘단카이 (團塊)’ 세대라고 불렀습니다.
“단카이”는 덩어리라는 뜻으로 워낙 그 당시 태어난 인구가 많아서 인구분포도를 그려보면 덩어리 하나가 불쑥 튀어나온 것으로 보인다는 뜻에서 그렇게 명한 듯싶습니다.

우리나라 역시 1950년 발발한 6.25전쟁이후 몇 년간은 살기 힘들고 사회가 혼란스러워 아이를 갖기가 어려웠는데 1953년 휴전 후 사회가 안정되자 집중적으로 아이를 낳기 시작했고, 이때부터 태어난 아이를 “베이비부머 세대”라고 부르고 있습니다.

베이비부머는 아버지 세대와 다른 특징을 갖고 있습니다.
평생 주택을 마련하느라 고생을 했고, 자녀 사교육비로 등골이 휘었습니다.
그뿐만 아니라 베이비부머는 부모를 봉양해야 했지만 정작 자신들은 자식에게 노후를 맡길 엄두도 못합니다.
그저 자식들이 부모에게 기대지만 않아도 고맙고 감사하며 그게 “효도”라 생각합니다.

때문에 베이비부머 중 노후 준비를 착실히 한사람도 드물다고 하겠습니다.
그냥 하루하루 살기에 급급한 나머지 노후 생활은 언감생심(焉敢生心) 엄두조차 못 냈습니다.

대기업과 금융기관의 정년퇴직 연령은 만 55세라고 합니다.
그러니까 올해 정년퇴직 대상자는 1956년 원숭이띠가 그 대상인데 정년퇴직보다 더 무서운 명예퇴직 대상자가 바로 1958년 개띠생 들이라는 것입니다.
명예퇴직은 정년퇴직에 앞서 위로금을 얹어주며 1~2년 일찍 은퇴하는 것을 말하는데 1958년생의 숫자가 상대적으로 많기 때문에 올 연말에는 대규모 명예 퇴직사태를 몰고 올 전망을 내 비치고 있습니다.

베이비부머 세대라고 통칭하는 1955년에서 1963년 사이에 태어난 사람들이 우리나라 인구의 14% (약 700만명)에 이른다고 합니다.
이 사람들이 퇴직 후 평균 30년을 더 살아야 하는데 문제는 은퇴 후 평균생활비인 월211만원에 턱없이 모자라는 상황이라는 것입니다.
수입은 없는데 오히려 지출할 돈은 훨씬 늘어나는 생활을 맞이한다는 사실이라는 것이죠.

베이비부머의 특징은 재산 대부분이 부동산에 잠겨 있어 현금유동성이 절대적으로 부족한데 이 때문에 유일한 자산인 집을 담보로 노후자금을 빼 쓰는 역 모기지 론에 의존하는 경우가 많습니다. 그러나 그마저도 집값이 떨어지면서 집을 담보로 받을 수 있는 돈도 줄어들고 있다는 것입니다.

한국보건사회연구원에 의한다면 은퇴자의 30%가 5년 안에 빈곤층으로 추락한다는 통계가 베이비부머들에게 위기의식을 느끼게 만들고 있습니다.
베이비부머들의 위기는 이제부터 시작이라고 할 수 있겠습니다.


부동산에 관련된 얘기로 옮겨 보겠습니다.
박원순 야권 단일후보가 새로운 서울시장으로 당선되면서 부동산 시장에도 적지 않은 변화가 예상되는데, 박원순 당선자는 후보 시절 ▲한강르네상스 재검토 ▲재건축 과속 방지 ▲뉴타운사업 전면 재검토 ▲공공임대주택 8만 가구 공급 ▲주택바우처 확대 ▲임대주택 및 장기전세주택 공급 등의 부동산 관련 공약을 내걸었습니다.

여기서 관심을 갖게 되는 공약으로 한강르네상스 재검토는 한강 르네상스 사업에 여의도, 압구정, 성수, 합정 등 한강변 지역의 재건축 사업과 밀접하게 관계를 지니고 있기 때문에 한강 르네상스 계획이 바뀌면 이들 지역의 재건축 사업도 상당 부분 영향을 받을 전망이며, 재건축 허용 연한은 현재 40년에서 일부 지역에 한해 다소 완화될 전망입니다.

박 당선자는 당초 재건축 허용 연한 단축에 부정적인 입장이었으나 나경원 한나라당 후보가 비(非)강남권 아파트의 재건축 연한 단축을 공약으로 들고 나오자 이를 일부 수용했는데 다만 일괄 적용이 아니라 "주민 불편이 심한 곳"에 한해 허용 연한을 단축하기로 해 대상 단지는 많지 않을 것으로 전문가들은 보고 있습니다.

또한 박 당선자가 서민 주거안정을 위해 공약으로 내건 '주택 바우처(voucher)'와 '전세보증금 센터'가 시행되면 전세난으로 인한 고통은 다소 줄어들 전망으로 보입니다.

주택 바우처란 임차료 일부를 정부가 보조하는 제도이며, 전세보증금 센터는 임차인의 이주 시기와 전세 기간이 맞지 않아 집주인과 임차인 사이에서 발생할 수 있는 불편을 줄이기 위해 한시적으로 자금을 빌려주는 것을 말합니다.

새롭게 당선된 박원순 서울시장의 부동산 공약들이 바닥이 어딘지 모르게 끝없는 나락으로 떨어져 침체일로를 걷고 있는 부동산 시장에서 어떤 효과로 나타날지 두고 볼 일입니다만 강남권 재건축시장에선 재건축 사업에 대한 불안한 심리를 내비치며 걱정과 우려를 보내고 있습니다.

더구나 정부가 지난 17일 재건축 사업을 통해 발생한 초과 이익의 부담금을 최대 절반까지 줄여준다고 발표했는데도 불구하고 유럽발 경제불안감이 부동산 투자 상품으로 알려진 강남권 재건축 시장을 투자자들이 외면하자 급락세를 보이기도 했습니다.

동상이몽, 매도자와 매수자가 서로가 다른 생각을 품고 있는 부동산 시장에서 그래도 한 가닥 희망적으로 생각하고 있는 것은 정부가 주택거래 활성화를 위해 올 3월 22일부터 한시적으로 도입한 취득세 50% 감면 조치를 올해 말에 종료하기로 하면서 연말까지 세제 혜택을 누리려는 매수자로 하여금 다소 거래는 활기를 띄우지 않을까 생각합니다만 이와는 반대로 취득세 감면혜택을 받기 위해 부동산 거래 시기를 앞당길 경우 내년 초에는 매매시장이 일시적으로 급격히 얼어붙을 것이라는 전망도 내놓고 있습니다.

부동산 시장에서 호재로 작용할 수 있는 소식 중 또 하나는 김황식 국무총리는 20일 국회 경제분야 대정부 질문에 출석해 "다주택자 양도세 중과는 폐지하는 게 옳다"라는 발언과 함께 "다주택자 양도세 중과 폐지를 재검토해 (유예기간을) 연장할 지, 경우에 따라 폐지 또는 세율을 조정할 지 검토하겠다."는 발언이라 하겠습니다.

다주택자 양도세 중과세 제도는 2주택 보유자가 집을 팔 때 양도차익의 50%, 3주택 이상 보유자는 양도차익의 60%를 세금으로 부과하도록 한 제도로 주택투기 방지를 위해 참여정부 때인 2004년 도입됐지만 주택시장 침체로 2009년 적용이 유예됐고 내년 말 그 유예기한이 종료가 되는 한시적 법이라 하겠습니다.

때문에 유예상태인 중과세가 완전히 폐지된다면 장기적 관점에서 자산가들을 주택시장으로 끌어들이는 유인책이 될 수 있다는 점에서 호재로 작용할 수 는 있겠지만 글로벌 경기가 불안정하고 부동산 투자 심리가 위축된 현 상황을 타개하기엔 그 파급 효과는 극히 제한적일 것이라는 전망도 내놓고 있습니다.

현재 다주택자는 9억원 이하 주택을 2년 이상 보유할 경우 금액에 따라 표준세율인 6~35%를 적용받는데, 지난달 개정세법에 따라 다주택자라고 하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 있게 돼 최장 10년 이상 보유하면 세금의 80%까지 공제받을 수 있어 부담이 크게 줄어드는 상황이며 개정세법은 오는 12월 정기국회를 통해 확정되리라 봅니다.


오늘의 현장보고

개포 재건축 시장에서 매물로 나오는 물건 다수가 베이비부머들이 보유한 물건들이다 보니 급매물이 사라졌다고는 하나 언제 다시 급매물로 튀어 나올지, 급매물이 사라졌다고 장담 할 수만은 없는 상황에서 매수를 생각하는 사람들의 욕심은 끝이 없어 보입니다.

그 욕심의 한 예로 저점을 찍었던 가격대에서 반등 아닌 반등을 보인 호가 위주의 물건들은 아예 쳐다보지를 않고 있으니 말입니다.
특히 유럽발 경제위기론이 진행 중이다 보니 불안한 투자 심리는 바닥을 확인하고 전반적인 부동산 경기 회복을 기다리는 모양새를 보이고 있습니다.

아무튼 일시적으로 급매물이 거래된 상태에서 호가를 부르는 매물들로 하여금 반등이라는 착시 현상을 보인 시장 분위기는 매도를 생각했던 매도자들을 주춤거리게 만들고 닥아 올 내년 총선과 대선에 대한 기대심리로 다소 위안을 삼고 있습니다.

경제는 살아 움직이는 생물체와 같다고 합니다.
때문에 부동산 투자 상품으로 주목 받는 재건축은 경제 흐름과 무관하지 않습니다.
남의 떡이 커 보이는 내 욕심에 사로잡힌다면 매도나 매수 모두가 어려울 성싶습니다.
투자 기회를 잡고 싶다면 내 욕심에서 벗어나 좀 더 적극적인 사고가 필요한 시기라 하겠습니다.

저점에 근접한 물건이라면 적극 매수를 권해드리고 싶고, 저점에서 벗어나 조금이라도 반등된 시세라면 적극 매도를 권해보고 싶은 개포 재건축 시장의 오늘입니다.

개포재건축 전문,
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