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지구단위계획이 결정되었나 아파트 단지별로 특별계획구역으로만 결정되어있기 때문에 단지별로는 재건축시 지구단위계획의 세부개발계획을 다시 한 번 결정해야 합니다.

그런데 재건축을 위해 세부개발계획을 수립해서 서울시에 결정요청하려면 해당단지에 적용되는 용적률을 계획에 반영해야 하므로 사전에 지구전체에 대한 평균용적률 200%를 감안한 단지별 용적률 배분이 있어야 할 것입니다.

용적률 배분의 방법은 쉽지 않을 것 같습니다. 택지개발지구내 수십개 단지의 대표자가 한곳에 모여서 합의할 수도 없는 것이고 재건축 조합이 결성되어 있지 않은 단지도 있을 것이고 굳이 재건축이 급하지 않은 단지 (예를 들면 빅3)는 용적률 배분이 급하지 않을 것이고 등 등.......

제 생각에는 여러 단지중 재건축을 추진하는 저층단지(예를 들면 주공1단지)가 세부개발계획을 결정요청할 때 강남구청에서 다른단지를 포함한 전체 지구의 용적률배분을 결정요청하면 서울시에서 검토하지 않을까 생각됩니다.

주공 5,6,7 단지의 재건축은 준공연한으로만 볼 때에는 2005년에 추진가능하겠으나 실제적으로는 훨씬 더 오래 걸린다고 봐야 할 것 같습니다. 앞서 말씀드린 용적률의 배분문제도 간단하지 않고 저층 주공 1,2,3,4 처리문제도 상당시일이 걸릴것으로 봅니다. 70년대 준공된 잠실 저밀도가 이제 사업승인, 이주 단계이니 말입니다. 리모델링쪽으로 가게 될지도 모르죠.

재건축시의 사업성은 95조치 때문에 감소되기는 했지만 다른 중형 아파트에 비하면 크게 나쁘지는 않다고 봅니다. 다만 용적률을 얼마로 받을 수 있냐가 문제이죠. 기존 평형구성을 볼때 일반분양을 전용 18평이하로 해서 전체세대의 20%를 채우고 현재의 전용 18-20평대를 25.7로 평형으로 확대해서 40% 공급해서 의무비율을 채우고, 그리고 나서도 남는 용적률 부분을 현재의 전용 22-25.7평대 기존세대의 평형확대 (방4개 38평형 정도?)로 한다면 전세대의 평형확대가 가능 할 것도 같습니다만 이는 용적률과 층수와 관련되어 자세히 계산을 해보아야 할 것 같습니다.

층수문제는 배후에 대모산이 있기 때문에 경관에 대해서 서울시에서 엄격하게 심의할 수도 있을 것 같습니다. 또한 일정세대이상의 재건축에 대해서는 공공시설을 무상 기부하도록 조건이 붙을 수도 있을 것 같습니다. 이런 것들 모두 재건축의 사업성을 떨어뜨리는 요인이 됩니다.