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예전에는 재건축 진행과정에 따라서 집값 상승효과가 있었습니다.
1단계 -2단계 -3단계 -완공

하지만 최근에는 1단계에서 이미 3단계 가격으로 상승된 경우가 허다합니다.

돈이 갈데가 없어서 부동산으로 몰려서 호가만 올라가고 실거래가 줄어들었습니다. 인근 아파트 재건축한곳 있으면 그곳 용적율과 대지지분이 현재 자신의 아파트의 예상 용적율과 대지지분과 비교해보는 것입니다. 현재 부산에서 거론되는 10층이상의 재건축 아파트 대부분이 대지지분이 적어 실제 재건축이 어렵고, 주민동의도 50%가 안되고 사업성도 없는경우가 상당수 됩니다.
잘못물리면 대출이자까지 손실이 큽니다. 현재 부산의 경우는 재건축에 투자하는것 보다는 새아파트에 들어가는 것이 나을수도 있습니다. 대지지분 50% 안되면 재건축 어렵다고 보시면되고요, 만약된다면 추가금 상당히 많이 지불해야합니다. 1:1 보상 절대 될수가 없는것이지요. 기준없이 아파트가 오래되서 입지가 좋아서 재건축한다는 소리는 전혀 근거가 없습니다.



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20일 영산대 부동산 연구소와 부동산 114가 공동으로 개최한 '부산 재건축·재개발 투자전략 세미나'에서 영산대 부동산 연구소 최영관 연구위원이 주택 재건축·재개발 지역에 투자할 경우 성공적인 투자로 이끌 수 있는 조건을 제시했다.

이외에도 최 위원은 성공적인 주택 재건축 투자 조건으로 △정부의 재건축 규제에도 불구하고 사업추진이 가능한 곳 △조합내부 갈등이 적은 곳 등을 추가로 꼽았다.

또 재개발 지역의 경우 △교통이나 입지여건이 좋은 지역 △주택 건축 연한이 짧고 전세가 잘 나가는 건물도 투자하기 좋은 조건으로 꼽았다.

하지만 대기업들이 컨소시엄을 구성해 참여하는 곳의 경우 의사 결정이 늦어져 사업이 지연될 가능성이 높기 때문에 투자에 신중을 기할 것을 주문했다.

특히 주택 재개발 투자 시 최 위원은 △교통 △환경 △시공업체 등을 면밀히 분석하고 투자할 것을 제안했다.

교통의 경우 도심 접근성 및 진입도로 체계, 주요도로와의 연계성, 전철역 이용 편리도 등을, 환경의 경우 세대수, 대지 지분율, 지역민의 생활 수준, 혐오시설, 조망 등을 고려대상으로 꼽았다. 또 시공업체와 관련해서는 유명 브랜드, 건설업체 지명도, 지역적 선호도 등을 종합적으로 살펴본 후 투자할 것을 주문했다.

한편 최 위원은 지은 지 20년(재건축을 위한 최소한의 기준)이 넘는 서울과 지역의 고밀도 아파트 4곳을 분석한 결과 대지지분이 낮아 사업성이 결여돼 있는 것으로 나타났다고 주장했다.

실제 재건축을 앞두고 있는 부산지역 A아파트 34평형의 경우 대지지분이 현재 가지고 있는 주택 평수의 절반에도 미치지 못하는 15평에 불과해 향후 재건축으로 인해 분양가가 획기적으로 높지 않으면 추가 부담이 불가피할 것으로 전망했다.

이에 최 위원은 저밀도(용적률 100~120%)의 5층 이하 저층 아파트 외에는 지역에서 재건축은 사실상 불가능하다고 결론 내렸다.

또 영산대 서정렬(부동산 금융학부) 교수는 이날 '재건축·재개발 시장현황 및 전망'이란 주제 발표에서 부산의 재건축아파트는 전국적인 하락세(전국 -4.3%)임에도 불구하고 5월 현재 5.0% 수준의 가격 상승세를 보이고 있다고 설명했다. 정달식기자