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동백 세브란스 1024병상의 부동산 경제학



2010년 개원을 목표로한 1024병상 규모의 연세대학교 동백 세브란스 병원이 사실상


확정되었습니다. 경기권 최대 규모의 종합병원 설립에 대하여 병원이 들어서는 동백지구는 물론


인근 어정지구, 신갈,구갈,보라지구 나아가 흥덕,광교까지 큰 호재로 작용할 것임을 모르는 사람은 아무도 없을 것입니다.





오늘은 막연한 호재의 느낌을 뛰어넘어 조금은 디테일하게 도대체 어느 정도의 부동산 측면에서의 경제적 효과가 있을 것인지에 대하여 몇마디 언급하고자 합니다.





우선 객관적인 이해도 제고를 위해 비교의 대상을 적시코자 합니다.





병상규모가 동백 세브란스보다 약간 큰 강남의 삼성병원을 예로 들겠습니다.


이 병원의 병상규모는 1280여개, 의사수는 900명, 간호사는 1200명, 기타 종사자 3500명 입니다.


총 종사인력이 5600명 정도지요.





이를 기준으로 하면 1024병상 규모의 동백세브란스의 의사수는 대략 800명, 간호사는 1000명,


기타 종사자는 3200명 정도가 될 것입니다. 총 종사인력이 5000명 정도 되지요.





동백지구 전체 아파트 규모가 9800세대 정도이니 기타 타운하우스 등 고려하여 10000세대로


잡겠습니다.







총 종사인력과 전체 세대수와의 상관관계가 분석의 핵심이 되겠습니다.


종사인력 5000명 중 어느 정도의 비율이 동백지구에 입성할 것인가의 문제인 것이지요.





다 아시겠지만 응급체계와 의료인력의 특성상 유사시 신속한 대응을 위하여 상당수의


인력은 병원 근접지에 거주할 수 밖에 없습니다.





병원 종사인력의 40%정도가 동백지구로 이주한다 가정하고, 이중 절반은 전세입주를 한다고


가정하면 상당수준 기반이 갖추어진 2010년 경이면 나머지 절반 정도는 매수세력 즉 자가입주


를 가정할 수 있습니다. 병원 종사자의 20%이니 1000명정도로 추정할 수 있겠습니다.





이 1000명이 각자의 자금여력에 따라 매수 접근을 한다고 보면 동백 전체 물량의 10%정도가


손바뀜이 일어날 수 있다는 것이지요. 특정 지역만을 놓고 보면 엄청난 수요가 발생하는


것입니다. 이는 곧바로 시세 및 전월세 가격의 직접적 상승을 가져오는 효과를 발휘하는 것입니다.





이것이 전부가 아닙니다. 각종 상업시설이 정비되고 어느 정도의 영업기반이 갖추어지고 나면


이에 따른 2차적 수요도 일어날 것이며, 또 한가지 간과하기 쉬운 보이지 않는 큰 호재는 현재 분양되는 택지지구 대부분의 물량은 7년에서 10년 전매제한이 있다는 것입니다.





웬만큼 괜찮은 지역의 경우시장에 매물로 출회될 물건이 현재기준 향후 10년간은 거의 없다는


의미이고 여기에 더하여 정부의 각종 규제로 최근 2-3년간 공급이 큰 폭으로 줄어들었다는


것이지요.





동백을 비롯한 유망 택지지구 및 여타 수도권 핵심지역의 기존 아파트 시세는 상승할 수 밖에


없는 구조적인 호재가 만들어 지는 것입니다.





물론 이와는 별도로 거시적 관점에서 풍부한 유동성과 화폐가치 하락, 이를 가속화하게 될


고액권 발행, 조심스럽게 예측해보게 되는 리디노메이션 가능성, 필연적으로 자유경제 체제에


알맞게 합리적으로 완화될 수 밖에 없는 현재의 규제, 그리고 지속적인 수도권 공급부족 문제와


수도권으로의 인구집중 현상(행정수도는 2020년 기준 50만명 규모이나 매년 수도권으로의 인구


이동은 35만명) 등 핵심적인 몇가지만 고려하더라도 장기적으로 부동산 시장은 지속 성장할 수


밖에 없는 것입니다.





물론 단서가 붙습니다. 작년 가을과 같은 수도권 전체의 무차별적인 상승이 아니라 철저하게


차별화 및 양극화가 진행될 것이라는 점입니다.





다시 처음으로 돌아와 병원 유치의 부동산 경제학의 예를 한가지 들며 마무리 하고자 합니다.





부산 해운대 신도시는 이제 10년차에 접어들었습니다. 그간 센텀시티와 동백섬 인근의 주상복합


으로의 무게중심 이동으로 아파트 값이 약세를 면치 못하였습니다. 물론 부산 전체적으로도


그러했습니다. 그런데 얼마전 신도시내 남아있던 부지에 백병원이 들어서는 것이 확정되었고


이후 인근 상가들은 평당 오천시대를 맞게 되었습니다. 최하가 4천이라고 합니다.


덩달아 기존 아파트 시세들도 강세로 돌아서고 있지요.





1024병상은 엄청난 규모의 병상이며 이에 따른 인구이동과 주택수요 야기는 막연히 호재일 것이다


라는 것 이상으로 파급효과가 있음을 주지하시기 바랍니다.