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직전 글에 대해 답을 하셨으면 아래의 정답에 대해 어느 정도 도달했을 것입니다.

재건축 등으로 강남권에 10평대가 씨가 마르고 말라가고 있어서, 강남에서 10평대가 작년에 많이 올라서 분당에도 파급되는 중이고, 중대형의 절반 수준의 평당가를 가진 분당 소형 10평대는 정상적인 시장 상황(2003년 정도까지)이 되면 2배가 되고, 재건축까지 바라보는 장기투자에 적합하고, 은행이자와 시세상승이라는 한번에 잡을 수 있다는 것을 알 수 있겠지요

다음, 몇몇 분의 질문에 대한 답변을 간단히 합니다
원래 10년 이상된 아파트는 재건축을 고려한 입지와 대지지분 검토가 최우선이고, 인근 새아파트의 가격을 고려해서 건축비 평당 500-550정도를 잡고 현시세를 더해서 차액이 20% 이상 나오지 않으면 이사, 그간의 불편함 등의 고려시 투자 불가능합니다
예를들어 요세 부뱅에서 한참 광고하는 경기도 P시 S연립을 보면 대지지분이 40평이라서 50평 아파트를 받는다고 광고하는데, 현시가 2.5-2.8억에 50평 아파트 건축비 2.5-3.0억이면 합해서 5.5-6.0억이 드는데 그 동네 50평 시세 3억대이라는 점을 고려하구 그 동네에 50평대의 인기도를 고려해 보시면 답이 안 나오는데도 광고가 먹히는지 급등한 것을 보니 걱정되는군요
이런 투자는 자기 무덤파는 투자이다

그리구, 재건축 투자할 돈 5-7억이면 5채를 사서 임대사업자 등록하면 종부세 안내고, 물론 10평대는 재산세도 껌값이구 좋다
이 정도면 질문자에 대한 답이 되겠지요

이제까지 설명이 없었는데, 분당에 있어서도 미금역-돌마로-판교 경전철 성남시 추진, 미금역 신분당선 환승 역사 성남시 추진(성남시에서 적극 추진하구 신분당선 연장구간이 지나가니 가능성이 있다구 본다)도 고려하시고요

이젠 분당 10평대를 어디를 투자해야 하는가를 설명한다
오해 소지를 줄이기 위해 구체적인 단지 언급을 안하구 투자 대상 선정시 중요한 점을 설명한다

먼저 생각해야 하는 것은 재건축 대비한 대지지분이다
시범단지가 이젠 18년째되어 분당 재건축 시작할려면 2022년이 되야 하니 멀었다구 하는 "바보들"이 있다
그러나 영리한 나와 같은 장기투자가는 아직 멀어서 별로 반영되지 않을 때에 싸게 투자를 하고 기다린다
앞으로 서서히 반영이 되다가 5-7년 지나면 본격적으로 반영되어 나중엔 재건축시를 완전히 반영하면 동일 평형이라도 대지지분에 따라 가격이 상당히 차이가 나게 된다
중요한 점은 아직 멀었다고 바보들이 안심하는 사이에 <분당에서 재건축 투자가 벌써 시작되었다>는 명백한 증거가 있다
분당위쪽에 A단지는 지하철에서도 아주 멀지만 분당에서 대지지분이 가장 많다
바로 앞 B단지 보다 전세가격은 낮고 입지도 떨어지는데 대지지분이 20% 정도 많다
근데 가격은 20-25% 비싸다
현재 가치로는 싸야 마땅한데, 20% 이상 비싸게 거래된다
바로 대지지분이 많은 만큼 비싸다는 것이다
어느 멍청한 투자가가 더 열악한 입지에 20% 더 주고 사겠는가?
이런 징조가 약간이라도 보이는 단지들이 여러 곳이 있다
결론적으로 대지지분이 많은 집을 사야 한다는 이야기이다

그런데, 대지지분이 많다고 무턱대고 사선 안되고, 다음으로 고려해야 하는 것이 입지이다
입지가 최상인 명동이나 강남 1평이 지방의 100평보다 비싸다
대지지분만 생각하는 사람은 위에서 언급한 S연립을 사라
재건축까지 고려해야 대박을 터트릴 수 있기에 입지를 잘 선택해야 한다
분당 소형중에서 보면 입지에 따라 "현재" 최고 30% 정도 차이가 난다
그래서 분당 소형중에서 가장 비싼 C단지는 상기 B단지에 비해 30% 정도 비싸다
C단지는 대지지분은 A단지의 60-70% 수준이고 가격은 A단지가 30-40% 비싸다
A, C단지의 현재가격은 대지지분과 "현재"입지를 잘 반영하고 있다
근데 입지의 가치는 시간이 흐르면 변한다
향후 교통상황(신분당선(연장 포함) ), 주변 도로 여건 변화 등을 잘 고려해야 한다

마지막으로 가장 중요한 것인데, 반드시 발품을 팔아서 조사를 해야 한다는 것이다
소문이나 남들 평가를 믿지 말구 반드시 현장 가서 확인해 봐야 한다
예를들어 설명한다
용인 땜시 피해를 많이 보고 있다는 어떤 동은 분당 사람들조차도 구입을 꺼려하는 동(그 동네 분 죄송....)이다
예전에 용인쪽과 분쟁이 많았고 용인쪽 차량이 많아져서 지금은 가장 싼 동네이다
과거엔 분당 최고 시세를 형성할 정도로 인근 탄천과 불곡산으로 좋은 동네이었다
나도 잘 가지 않는데 작년 초 조사 과정에서 가 봤는데 한마디로 따봉이더라
철저히 조사해 보니 진주인 D단지가 있더라
많은 대지지분, 멋진 자연환경, 인접한 초중고교, 용인차량 문제 없음(이 단지는 해당 없음), 신분당선 연장선의 환승역 설치시 상승 가능성, 고압선 문제 해결, 인근 회사(S대 병원과 공사들)로 인한 英Ｇ？임대 여건 등을 현재 (급)매물가격과 비교하니 진주를 발견한 기분이더라
더욱 더 좋았던 것은 지난 5년간 어디는 안되라는 선입관 땜시 거의 오르지 못했募?것이다
근데 내가 매수하면서 느낀 것인데, 역시 진주를 알아보는 투자가가 있는 것 같았다, 나와 경쟁하듯이 급매물 낙아채는 투자가(들)가 있는 것 같더라
꼭 발품을 팔아서 이런 단지를 찾아서 투자하면 좀 더 좋은 투자 수익을 거둘수 있을 것이다
예전에 강남에서 dungma는 안되, 거기 사는 아이는 불우이웃 취급을 받았지요
입지나 단지규모는 최고인데 말이에유
근데 지금은 어떤가요?

남들이 안되라고 말할때가 부자들에게는 가장 좋은 투자시기라는 투자의 기본 원칙을 반드시 명심하기 바란다
부디 바닥에서 “장기투자”해서 대박을 올리는 투자가 되기를 바란다
그리고 장기투자하고 느긋하게 기달려야 하니 여유 자금만 가지고 구입해야지 융자를 해서 구입하면 침체기에 빚에 몰려서 헐값에 처분하는 우를 범하지 않게 된다
내가 96년에 강남재건축 아파트들을 투자하고 97년말부터 시작된 IMF 고통을 견딘 것도 빚이 없고 일부 투자 재건축에서 월세가 나온다는 것이었다
가수 방미와 같은 많은 융자에 의한 모험적 투자 패턴은 IMF같은 상황이 오면 빚에 몰려서 한번에 알거지된다

몇일전 조사를 해보니 분당 10평대가 매물이 별로 없고 상한가 수준의 매물만 남아서 좀 쉬고 있다, 또 4-5월 달에 혹시 종부세 관련 매물이 나오면 또 몇 개 건질려고 한다, 안 나오면 그만 사고 딴 투자를 위한 분석 작업을 할 것이다
작년 가을/겨울처럼 미국 서브 프라임 사태로 겁먹어서 파는 집주인이 나와 주었으면 한다

기타 여태까지 언급한 이야기 이외에도 여러 정황(주로 사실 확인이 안된 부분)도 있으나 언급하기 곤란한 부분도 있어서 언급을 안하니 복덕방에서 관련 소문도 잘 들어보고 관련 법 개정 가능성도 잘 연구해 보기 바란다

그간 이 시리즈를 적기 위해 너무 시간이 많이 소모되어 당분간 쉰다

(추가)

위에서 분당에서 재건축 투자가 시작되었으니 재건축을 대비한 대지지분을 고려하라는 언급을 많이 했는데, 그 취지는 이미 남들이 아는 것은 빼고 남들이 잘 모를 수 있는 재건축 투자 시작을 중심으로 언급한 것이니 장기투자시 이왕이면 대지지분이 많은 단지를 사라는 이야기이다
대지지분이 좀 많다고 훨신 더 많은 돈을 주고 사라는 것이 아니다
비슷한 가격이면 대지지분이 많은 것을 사야 장기투자시에 더 유리할 것 같다는 것이다
재건축은 시간이 많이 걸리구 정부의 손아귀에 좌우되는 영역(정부가 부동산 활황이면 규제하고 침체이면 완화하는 것) 이니 너무 크게 기대하지는 말구 그냥 정상적인 시장이 되어 2003년 이전처럼 소형 10평대가 대형보다 평당 단가가 높아져서 현시세보다 2배가 된다는 것만으로도 만족하면 좋겠다