부동산 정보포털에서 거래포털로!

분당급 신도시, 수도권 남부로 압축

정부가 6월 발표 예정인 분당급 규모의 강남 대체 신도시가 어디인지에 주택 수요자들의 관심이 쏠린다.

이 신도시는 서울 강남권과 가까운 곳일 가능성이 크다. 건설교통부 서종대 주거복지본부장이 22일 MBC라디오 ‘손석희의 시선집중’에 출연해 ‘분당급 신도시’의 입지에 대해 “강남 수요를 흡수할 만한 곳”이라고 못 박았기 때문이다.

이에 따라 용인ㆍ화성ㆍ오산 등 수도권 남부권이 후보지로 유력하게 거론된다.

양주ㆍ포천ㆍ고양 등 수도권 북부권은 입지상 서울 강남권 수요를 끌어들이기 어렵기 때문이다.

지난해 10월 발표된 인천 검단신도시(강남역 기준 53㎞)도 거리상 강남권을 대체하기에는 미흡하다는 지적이 많았다.

용인 모현면 다시 후보지로 급부상

22일 서종대 본부장이 제시한 후보지 조건은 거리, 교통, 규모, 주거환경 등 4가지로 요약된다.

이에 따르면 후보지는 ▶서울 강남권에서 30∼40㎞ 이내 거리 ▶제2경부고속도로,제2외곽순환도로 인접▶600만평 이상의 개발 가능지 ▶미개발지로 주거환경이 쾌적한 곳 등으로 압축된다.

이런 조건을 충족하는 후보지는 주로 수도권 남부권에 몰려 있다.

우선 후보지로 용인 모현면 일신ㆍ매산ㆍ갈담리 일대가 다시 유력하게 거론된다. 이곳이 서 본부장이 언급한 신도시 후보지로서의 조건(거리, 규모, 교육, 교통, 쾌적성 등)에 가장 근접하다고 보는 시각이 많아서다.

이곳은 서울 강남과 30㎞ 이내 거리로 가까운데다 제2경부고속도로 예정지와도 바로 붙어 있다. 무엇보다도 이곳에는 개발이 가능한 평지가 많은 장점이 있다. 임야를 제외한 땅 면적이 1524만평으로 넉넉한 편이다. 건교부가 강조하는 지속가능한 신도시 입지의 필수조건인 수변공간(경안천)도 갖췄다.

하지만 이곳은 환경정책기본법상 상수원보호 특별대책구역(2권역)으로 묶여 있는데다 대부분 평지가 농지법상 농업진흥구역으로 지정돼 택지개발이 여의치 않은 상황이다.

현행 택지개발업무처리지침에는 농지법 등에서 개발을 제한하는 곳은 택지지구 지정 대상서 가능한 배제하도록 돼 있어서다.

건국대 정용현 겸임교수도 “현 정부 특성상 환경단체의 반대를 무릅쓰기는 힘들 것”이라며 이곳의 신도시 후보지 지정 가능성을 적게 봤다.

용인 남사면은 개발 제약 많아 회의적

용인 남사면 봉무ㆍ봉명ㆍ통삼 일대도 유력 후보지 중 하나다. 이곳은 제2외곽순환도로, 제2경부속도로 예정지에서 모두 가까운 등 신도시 입지조건을 일부 충족한다.

신도시 후보지 지정을 위한 도시계획도 이미 갖춘 상태다. 택지개발업무처리지침에는 택지지구는 도시기본계획상 개발이 가능한 지역을 우선 선정하도록 돼 있다. 이는 입지여건이 맞아떨어지더라도 해당 지방자치단체의 도시계획 등과 부합하지 않으면 신도시 개발이 어렵다는 것을 의미한다.

때문에 신도시 후보지를 검토할 때 해당 지역의 개발계획 등을 우선 고려하게 된다. 그런데 용인시는 최근 확정된 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 남사면 일대를 택지개발이 가능한 시가화 예정용지로 지정했다.

하지만 개발 가능지가 197만평에 불과해 분당급 신도시 규모로는 미흡하다는 평가가 많다. 또 서울 강남권과의 거리가 40㎞ 이외 지역으로 강남권 수요들 끌어들이기가 어렵다. 다산서비스 이종창 대표는 “이곳은 송탄 상수원보호구역 지정 등 걸림돌이 많다”고 설명했다.

경부축 과밀 개발, 동탄 확대도 부정적

화성 동탄신도시를 확대하는 방안도 최근 유력하게 다시 거론된다.

현지 부동산업계에선 경부고속도로 동편인 목리ㆍ중리ㆍ청계리 일대 300만평 가량이 확대될 것이라는 설이 있다. 동탄신도시 면적은 273만 평 규모인데 인근 300만평을 확대하면 규모는 분당(594만 평)과 엇비슷해진다.

또 이곳은 경부고속도로와도 붙어 있어 서울 강남권과의 거리가 차로 40∼50분대로 확보된다. 하지만 이 경우 경부고속도로 개발 축의 과밀화가 걸림돌이다.

이 개발축(한남대교 남단 기점 13.6km 지점에서부터 33.4km지점에 이르는 총 연장 19.8km 구간 주변)에만 모두 4개 신도시(분당, 판교, 광교, 동탄 등)와 20여 개의 크고 작은 택지개발지구가 몰려 있어 극심한 교통정체가 우려된다는 것.

비싼 땅값도 문제다. 이곳은 동탄신도시 대토, 공장용지 수요 등이 몰리면서 웬만한 임야는 평당 200만∼300만원을 호가하는 상황이다. 이 경우 사업성이 떨어져 신도시 개발의 성공 가능성을 장담할 수 없다.

오산시 세교동 일대 유력 후보지로 급부상

오산시 세교동ㆍ궐동ㆍ서동ㆍ가장동ㆍ벌음동 일대도 후보지 중 하나다. 대한주택공사는 이미 세교동 일대 98만평(세교1지구)에 대한 택지개발에 착수, 2009년 완공할 계획이다.

이어 오산시는 인 근 궐동ㆍ서동지역 일대 85만평(2012년 완공예정), 가장동ㆍ벌음동 일대 150만평(지구지정 절차 진행중) 등에 대한 택지개발 절차를 진행 중이다.

시는 또 지곶동 일대 130만평을 주거단지 개발을 위한 시가화 예정용지로 지정해놓은 상태다.

때문에 이곳을 묶어 개발하면 총 면적이 463만평으로 확대돼 분당과 비슷해 진다. 또 동탄신도시(271만평)와도 가까워 연계 개발설까지 나도는 상황이다.

신도시 개발을 위한 광역 교통망도 잘 갖춰진 편이다. 이곳은 경부철도, 1번 국도와 직접 맞닿아 있다. 수도권 제2외곽순환도로 예정지와도 가깝다. 신도시 개발을 제약하는 각종 규제 사항도 상대적으로 덜 집중돼 있다.

하지만 이곳은 서울 강남권과 거리(45㎞)가 멀어 강남권 수요를 끌어들이는데 한계가 있다는 지적이 많다. 시간과 공간 한광호 대표는 “오산은 물리적 거리는 물론 심리적 거리도 멀어 강남을 대체하는데는 미흡하다”고 말했다.

분당급 신도시 2009년 12월 분양 예정

6월에 후보지가 선정되는 분당급 신도시는 개발기간이 종전 신도시에 비해 절반 가량 단축된다. 건교부가 이를 주요 골자로 하는 ‘택지개발촉진법 시행령ㆍ시행규칙’ 개정안을 7월부터 시행에 들어가기로 했기 때문이다.

개정안에 따르면 택지지구 지구지정과 개발계획 절차가 통합되고 실시계획에 택지공급에 관한 내용을 포함시키도록 했다. 이로써 분당급 신도시 개발절차가 ‘지구지정→실시계획 승인’ 두 단계로 단축된다.

개발 절차가 단축되면서 신도시 완공까지 소요 기간도 기존 3∼4년에서 2년6개월 정도로 짧아진다.

이에 따라 분당급 신도시는 ▶2007년 6월 후보지 발표 ▶2008년 2월 지구지정 ▶2009년 5월 실시계획 승인 ▶2009년 12월 분양 등의 일정으로 개발될 예정이다.




저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

프린트 목록