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#1 “아파트 사려는 사람이 없어요”

“지난해 초부터 심상치 않더니, 요즘은 아예 거래가 안 된다.”

서울 강남, 경기 분당·용인 지역 부동산중개업소의 공통된 반응이다. ‘가격이 정체되거나 완만한 하락세를 보이고 거래는 끊기는’ 전형적인 버블 붕괴 전 단계 모습이 나타나고 있는 것이다.

일본이나 미국의 경우도 부동산 폭락 전 1년 6개월~2년 정도 우리와 비슷한 양상을 보였다(일각에선 이를 부동산 스태그플레이션이라고 부르기도 한다).

거래 실종은 전국적이다. 버블세븐 지역은 물론 지난해 말부터 올 상반기까지 이상급등을 보였던 강북 노도강(노원·도봉·강북구) 지역도 요즘은 매물만 쌓인 채 거래가 뚝 끊긴 모습이다. 국민은행이 전국 2665개 부동산 중개업체를 대상으로 조사한 결과, 거래가 한산하다고 답한 비율이 91.6%였다. 서울의 경우 강남이 98%, 강북은 97.8%였다.

거래는 없는데 급매물은 넘쳐난다. 잠실 지역에서 10년째 부동산중개업소를 운영하는 한 공인중개사는 “업소가 붙여놓은 급매 가격을 다 믿으면 안 된다”며 “진짜 급매는 훨씬 싸게 나와 있다”고 털어놨다. 이 관계자는 아파트 이름을 밝히지 않는다는 전제를 달고 “진짜 급급매는 지난해 말보다 25% 이상 싼 것도 있다”고 밝혔다.

#2 심리적 저항선 무너지고 있다

송파구 3조3000억원, 용인 2조9000억원, 분당 2조3000억원, 강남 2조원, 목동 6500억원. 올 들어 지난 9월 말까지 사라진 집값 시가총액(부동산뱅크 조사)이다. 버블세븐 지역에서만 12조원이 증발했다. 강남 재건축단지에서 점화된 아파트 값 하락세가 서울 강북은 물론 경부 라인을 따라 번지고 있다.

심리적 저항선도 무너지고 있다. 강남 불패의 상징 은마아파트의 경우 77㎡가 최근 8억7000만원에 거래됐다. 주민들이 “안 팔면 안 팔았지”라며 심리적인 저항선으로 여겼던 9억대가 깨졌다. 목동 신시가지 아파트 12단지의 경우 89㎡형 급매물이 5억원 밑으로 나왔다. 상반기까지만 해도 호가가 6억5000만원 하던 곳이다.

개포 주공 1단지 42㎡는 올 초 8억원대 초반에 매매됐지만 여름 이후 거래가 실종되더니, 최근 7억원대 밑으로 매물이 나오고 있다. 분당 양지마을 108㎡도 지난해 말 기준 1억원이 더 내려가, 6억원대 저항선이 뚫렸다. 분당 수내동의 한 부동산중개업소 대표는 “5억9000만원에 나온 매물도 찾는 사람이 없다”고 말했다.

서울 강북도 마찬가지다. 올해 강북 소형 아파트 값 상승세를 이끌었던 노원·도봉·강북도 거래가 실종된 채, 최근 1~2개월 사이 시세보다 2000만~3000만원 싼 매물이 나와도 팔리지 않는 상황이 연출되고 있다. 버블세븐 일부 지역의 경우 호가 기준으로 최고점 대비 20% 이상 빠진 곳이 있지만, 2005년 8·31 부동산대책 직후를 기준으로 하면 여전히 20~30% 정도 높은 가격이다.

주목해야 하는 것은, 거래가 실종된 상태에서 급매물로 싸게 팔린 아파트 가격이 바로 시세로 인식되고 있다는 점이다. 예전 같으면 평균 시세보다 5000만~1억원씩 싸게 매물이 나오면 그 동네 주민들이 가만 있지 않았다.