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급락하던 유가가 몇일을 못견디고 120달라선을 넘어 급등중이라 합니다.
금값도 하루 최고상승폭을 갈아치웠다 합니다.
미국발 금융위기는 달러화의 가치폭락으로 이어지고 있읍니다.

달러화의 가치가 폭락하면 원화가치는 상승해야 맞는 이야기입니다.
그런데 환율이 급등중이니 원화가치는 국제시장에서 따따블로 하락하고
있다는 말입니다.

국제유가가 상승랠리를 지속한다면 경상수지는 적자폭이 확대되고 물가도
급등하게 될 것입니다.
물가가 오르면 이론상으로는 실물자산인 아파트가격도 물가상승률만큼
올라야 한다는 착시현상에 빠지기 쉽습니다.

그러나 지난외환시기때도 경험했듯이 물가폭등속에 아파트가격은 급락
하였읍니다.
현재 전국의 적자가구가 전체의 30%이상이라 합니다.
이분들은 아예 아파트구매 수요에서 우선순위로 제외됩니다.
30%정도의 가구가 살얼음판 같은 흑자 가계입니다.
이들역시 집을 넓혀간다던지 혹은 투자용으로 사놓을 능력은 거의
없읍니다.

그러면 나머지 40%가 그나마 여유있는 계층입니다.
최상위 20%는 종부세 완화혜택등 정부 정책의 최대 수요자이며
소위 말하는 부유층입니다.
이들은 고학력자 출신이고 버블세쁜지역에 대부분 거주하면서 세상
돌아가는 경제를 어느정도 파악하고 있는 사람들입니다.

즉 요즘같은 미국발 금융위기및 세계경제 침체기에 직감적으로 부동산의
장기불황시기가 도래 했음을 매우 잘아는 사람들입니다.

나머지 20%가 문제입니다.
이분들은 중산층이면서도 재태크에 공격적이고 고위험 고수익 상품에
주로 투자하는 분들입니다.
그러나 이분들의 가장큰 장애는 금융권에 가장 많은 채무를 지고 있다는
치명적인 약점을 갖고 있읍니다.

전국평균 가구 부채가 4천만원이라는데 현재 이분들의 채무는 예상컨데
가구당 1억을 훨씬 초과할 것으로 사료됩니다.
현재의 재무상태도 과도한 빚에 휘청이는 판에 추가 대출로 아파트매입을
할 사람이 얼마나 될지는 모르겠읍니다.

결론입니다.
부동산의 정점기는 2006년 가을을 끝으로 대세하락기로 접어들었읍니다.
최근 소형의 급반등 후 다시 하락조짐은 이미 모든 부동산의 상승세가
종결되고 세계적인 부동산침첵에 한국역시 예외가 될 수 없다는
증거입니다.

요즘 각종세제 완화에 그린벨트해제및 서울최근접권에 대규모 서민형
아파트 건설을 추진한다 합니다.
공급도 왕창늘려 수도권에만 300만 가구를 새로 짓는다 합니다.
문제는 아무리 불패지역도 최근 강남권의 예를 보더라도 공급폭탄에는
장사 없다는 사실입니다.

또 한가지 참고해야 할 것은 매매가 대비 전세가 비율의 최근 추세가
중소형이 40%정도이고 대형은 30%대를 유지하고 있다는 점입니다.
대개 아파트가격이 상승세를 타려면 최소 50~60%의 전세가 비율을
유지하고 금리가 낮고 대출규제가 무제한으로 풀려야 구매수요가 꿈틀
거리면서 상승기에 접어듭니다.

저역시 다주택자이지만 타임잉의 운이 좋아 근래 구입한 1채를 빼고는 전부가
제가 매입한 가격이 전세가격을 밑도는 상황입니다.
저는 3년이상 아무리 하락장에서도 견딜만 합니다.
물론저도 폭등을 거듭하여 부자가 되고 싶습니다.

그러나 현실을 냉정하게 분석하면 오늘 현재부터 최소 2~3년간은
다소간의 등락을 거듭하면서 대세 하락의 폭이 커질것입니다.

물론 전세가 비율이 매우낮은 대형은 그동안 공급과다와 사실상의
매매 단절, 그리고 경매시장에서의 60%대 낙찰등.......을 수학적으로 계산결과
앞으로 전세가 비율 55%선 까지 폭락할 가능성도 있읍니다.

대개 대세상승기의 경매가 낙찰률은 감정가의 최고 120%선에서도
낙찰됩니다.
이비율을 최근의 60%대 낙찰폭과 산술적인 비교를 하여
저는 대형의 폭락선을 전세가 대비 55%로 감히 주장하는 것입니다.

쉽게 말씀드리면 현재 전세3억에 시세가 8억 아파트라면
최대5억 5천까지 폭락 시뮬레이션이 나온다는 말씀입니다.

암튼 오늘도 유가는 폭등하고 환율도 급등한 하루였읍니다.
모든것이 불확실합니다.
이때 한발짝 잘못 딛으면 쫄딱 망한다는 경고성 주장으로 글을 맺습니다.
반론은 환영하되 근거에 입각한 글을 올려주시기 바랍니다.