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리모델링 투자가치 계산하는 법 부동산제도,정책
2008/03/25 10:08

리모델링을 할 수 있는 아파트와 리모델링을 할 수 없는 아파트

http://blog.daum.net/zero5330/13960670



이제 리모델링을 할 수 있는 아파트와 리모델링을 할 수 없는 아파트에 대해서 생각해보겠다. 여기서 리모델링은 단지전체의 증축리모델링만을 다루겠다.

리모델링의 가능여부는 법률적, 경제적으로 분류하여 접근하겠다.




법률적으로는 주택법, 건축법의 규정에 따르며 다음과 같다.



첫째, 준공년도로부터 20년이 경과되어야 리모델링조합이 설립 가능합니다. 작년 10월경에 이를 15년으로 단축하는 주택법시행령이 입법예고 되었으나 아직 개정이 되지 않고 있다.



둘째, 리모델링에 적합한지를 판단하는 안전진단을 받아야 한다. 리모델링은 건물의 구조체(skeleton)를 그대로 사용하기 때문에 구조체가 안전하여야만 리모델링을 할 수 있다. 따라서 정밀안전진단결과 D등급이하의 판정을 받은 경우에는 리모델링을 할 수 없다.


셋째, 단지를 리모델링하는 경우에는 전체조합원의 4/5의 동의와 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3의 동의를 받아야 사업시행이 가능하다. 리모델링조합을 설립하지 않고 입주자대표회의에서 시행하는 경우에는 조합원 100%의 동의를 받아야 한다.


넷째, 건축법의 규정에 적합하여야한다. 비록 리모델링에 대해서는 건축선, 건폐율, 용적율, 높이제한 등을 건축심의를 통하여 결정한다.




비록 법률적으로 리모델링이 허용되어도 경제성이 없다면 리모델링은 추진할 수가 없다. 리모델링 후 좀더 넓고 편리하게 되더라도 리모델링비용과 종전의 아파트가격의 합이 동일수급권(쉽게 말해서 학군, 교통, 환경 등이 비슷한 지역)의 아파트가격과 차이가 거의 없다면 리모델링을 하는 것을 찬성할 수는 없다. 따라서 이에 대한 사전조사가 필요하게 된다.


리모델링비용은 내부인테리어와 외관, 주차장의 확보방식에 따라 차이가 크지만, 새로이 추진하는 단지의 경향을 보면 내부인테리어는 기본형 내지 옵션으로 설치하려는 움직임이 있다. 사실 모단지의 경우 40평형의 인테리어비용으로 약 1억원을 지출하는 경우도 있어 내부인테리어는 조합원의 취향대로 할 수 있도록 아예 설치하지 않는 것이 유리하다고 생각된다.






상기의 내부인테리어를 제외한 리모델링비용은 종후 분양평형을 기준으로 평당 약 300만원정도로 예상되며 리모델링의 평면구조 한계로 동일수급권아파트의 90%정도로 알려져 있으며 이로 인하여 다음 식이 성립한다.




동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷증축비율÷0.9 + 333만원




또한 증축리모델링 시 ㄱ자, ㄷ자, ㅁ자의 구조는 증축리모델링 시 어려움이 많다. 왜냐하면 꺽인 부분의 리모델링 시 계단식으로의 변경하기 어려워 세대통합리모델링을 하여야하는 경우도 발생한다. 따라서 ㅡ자 구조의 판상형 아파트가 증축리모델링 시 좋은 것으로 알려져 있다.


계단식과 복도식의 경우에는 의견이 분분하나 법규 상 리모델링 시 증축면적이 전용면적의 30%이므로 공용면적인 약 5평의 계단실과 엘리베이터가 새로 설치되는 복도식이 분양평수의 증가가 커서 유리하다. 마포용강아파트의 경우 계단식 아파트임에도 불구하고 분양평수가 계단실을 제외하고 있어 강변그린으로 리모델링되어 18평형이 25평형으로 변경되기도 하였다. 실제 전용면적의 증가는 1평정도로 증축리모델링이라고 보기 어려워 가격의 상승이 없을 수밖에 없었다.


따라서 증축리모델링은 계단식인지 복도식인지에 따라 증축면적이 달라져 종후평형을 확정지을 수는 없으나 계단식의 경우에는 약 23%, 복도식의 경우에는 약 30%의 분양면적의 증가가 있을 것으로 예상된다.


따라서 상기의 식을 계단식과 복도식으로 구분하면 다음과 같다.

복도식의 경우 동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷1.17 + 333만원

예를들면 리모델링 전 31평형 매매가격이 3억1천만원이었던 복도식 아파트의 경우에는 리모델링으로 40평형이 되려면 소요비용을 합쳐 4억7천5백만원이 되므로 동일수급권의 계단식 아파트는 최소 4억7천5백만원 이상이어야 리모델링이 가능하다.

계단식의 경우 동일수급권의 종후평형시세 > 종전평형의 평당가격÷1.10 + 333만원

예를들면 리모델링 전 31평형 매매가격이 3억1천만원이었던 계단식 아파트의 경우에는 리모델링으로 38평형이 되려면 소요비용을 합쳐 4억7천2백만원이 되므로 동일수급권의 계단식 아파트는 최소 4억7천2백만원 이상이어야 리모델링이 가능하다.
[출처] 리모델링 투자가치 계산하는 법|작성자 느티나무