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가장 우려하던 사태가 일어나고 있네요!
삼성컨소시엄이 지난 10월초 언론에 보도된 바와 같이 수용개발로 서부이촌동 개발을 추진하는 것 같네요! 다분히 서울시의 사주를 받은 것이 아닌지 의심이 가네요. 빨리 수용방침이 확정되기전에 서부이촌동 전 주민이 합심해서 대책을 간구해야 할 것 같네요.

지난번에 부갤의 어떤 분이 서부이촌동이 수용방식으로 개발될 때를 가상해서 분석한 글을 퍼담아 올렸었는데, 그분의 분석과 우려대로 상황이 진행되는 것 같네요. 아직도 수용개발의 문제점을 인식하지 못한 분들이 있는 것 같아 다시 올립니다. 중산과 시범아파트 여러분들도 입주권 받는다고 좋아하실 때가 아닙니다. 입주권 절대 공짜로 주는 것 아닙니다. 분양가 다 내고 들어가야 하는 것이고, 7-10년간 전매제한 받습니다. 입주권전매도 불가능합니다.

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서부이촌동, 과연 수용방식으로 개발될 수 있을까?

(중략)
자. 이러한 조건에 의해 서부이촌동이 개발되어진다고 보면 어떻게 될까요?

사람들이 현재 서부이촌동 거주자나, 비거주하지만 1가구 1주택자들은 입주권을 받는다고 생각해서 안도의 숨을 쉬고, 비거주하는 1가구 2주택자만 입주권을 받지못해 난리났다고 생각할지 모르지만 정말 그럴까? 위 기준을 적용하면 다음과 같은 결론이 나와.

1. 수용에 따른 현금보상일 경우, 보상가가 얼마나 나올까? 아마 현재의 호가보다 훨씬 못미칠 가능성이 높지. 이번에 입찰공고난 코레일땅은 가격이 높은 중심상업지역을 포함하고 있어 땅값이 높지만, 서부이촌동지역은 일반주택지와 주택상업지구로 고시되어 있어 땅값이 훨씬 떨어지겠지. 그러므로 코레일땅이 평당 1억원에 낙찰된다고 해도 그 가격으로 서부이촌동의 수용땅값이 적용되기는 어려울거야. 실제로는 훨씬 그 아래겠지. 입지가 좋은 대림이나 북한강성원 아파트의 경우에도 한강조망권 값을 제대로 받을 수 있을까? 좀 어렵겠지.

2. 수용에 따라 현금보상 받는 경우는 양도소득세를 보상가격에서 실거래가로 고스란히 물어야 함. 특히 양도가액이 6억 이상인 경우는 어떠한 예외없이 양도소득세를 내야함. 아마 성원과 대림아파트의 소유자들과 단독과 빌라지분이 약간 큰 소유자들은 거의 대부분 상당한 양도소득세를 물어야 할 것 같네. 더군다나 1가구2주택이라면 양도소득세는 거의 후덜덜---.

3. 입주권은 단 두종류, 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)과 전용면적 115㎡ 짜리 하나씩만을 받음. 사업지역내에서 지분을 많이 갖고, 몇 개씩 권리를 가졌어도 소용없이 단 1개만 주고 나머지는 현금청산됨. 대림 44평과 일부 대형지분을 가진 소유자를 제외하고는 서부이촌동 소유자들의 대부분이 전용면적 60㎡(협의체결하고 자진이주시는 85㎡)짜리 입주권을 받음.

4. 입주권은 거주하는 소유자, 비거주하지만 기준일 현재 1가구1주택자에게만 부여됨. 비거주 1가구2주택자 이상은 입주권 없음.

5. 입주권대상자에게는 공짜가 아닌 일반분양가로 주복을 공급함. 아래 보니 일부 횽아는 입주권이 공짜인 것으로 아는데, 그건 큰 착각이야. 공짜는 커녕 조합원분양가도 없고 일반분양가에 주는 것이야. 또한 취득세와 등록세도 고스란히 내야함.

6. 그러면 개발지역 아파트의 분양가는 얼마나 될까? 분양가상한제가 실시되고, 국민주택 규모인 33평대(전용 85㎡) 분양가는 대형에 비해 훨씬 싸기는 하겠지. 그러나 땅값이 워낙 비싸고, 몇 년후 분양이며, 결정적으로는 SH공사 공급이 아닌 민간건설회사 공급분이기 때문에 분양가가 셀 가능성이 대단히 높지. 아마 평당 3,000만원에서 3,500만원은 되지 않을까 싶은데? 지난번 분양한 서울숲 힐스테이트 35평(전용 85㎡)의 분양가가 최고 7억6천이었는데, 몇 년후 분양이라는 점과 용산 국제업무지구 입지를 생각하면 이 정도는 되지 않을까 싶어. 그렇게 되면 33평대(전용 85㎡) 아파트 분양가만 해도 9억6천만원에서 11억5천만원이지. 취득세와 등록세를 합하면 적어도 10억 이상이지.

참고로 이번에 분양하는 뚝섬 대형주복 분양가가 4,000만원 가까이 간다는데, 그렇다면 몇 년 후의 용산 국제업무지구 대형 주복분양가는 분명 그이상 갈게 분명하지. 아마 중대형은 4-5,000만원은 잡아야 하지 않나 몰라.

(중략)
자! 그러면 따져봅시다. 예컨대 북한강성원 아파트 소유자들이 수용되어 현금 보상받았지만, 양도세로 상당부분이 빠져나간 상태에서 남는 돈으로 33평, 분양가 10억대 이상의 주복을 들어갈 수 있을까? 아마 소수만 빼고 대부분은 못들어가지. 다른 아파트 소유자와 단독 빌라지분 소유자도 마찬가지이지. 대림27평은 보상가가 성원보다 약간 적어서 주복 33평에 들어갈 돈이 더 들어갈테니, 아마 더욱 못들어가憫?

이들은 그나마 27평에서 33평으로 상향되기나 하지, 대림의 33평의 경우는 평수가 전혀 변동이 없는 상태에서 몇 억을 추가로 지불해야 주복 33평에 들어갈 수 있을 것이야. 다른 아파트에 비해 보상가는 높겠지만, 양도세 문제로 실제 손에 쥐는 돈이 적을 것이기 때문에 지불해야할 돈이 만만치 않을 것이야. 양도세 문제를 우습게 보지마세요.

그러면 현재 서부이촌동 최대평수인 대림 44평소유자들과 전용면적 85㎡ 초과 주택 및 대지면적 170㎡초과 지분소유자들은 어떨까? 역시 힘들지. 40평대(전용면적 115㎡)입주권을 받을텐데, 40평대부터는 일반분양가가 30평대보다 확 뛰어오를 것이기 때문에 분양가가 장난이 아니지. 평당 4-5천만원은 될덴데. 대림44평은 동일한 평수에 다시 들어가기 위해서는 아마 상당한 돈을 지불해야 할거야. 더군다나 양도세는 금액이 클수록 기하급수적으로 증가하기 때문에 지불해야 할 돈이 예상을 훨씬 뛰어넘는 엄청난 것일 것이야. 이들 소유자중에도 주복에 들어가기 힘든 낙오자가 꽤 생길 것 같아.

이상과 같은 상황 때문에 많은 사람들이 입주권을 프리미엄을 받고 팔아야 하겠다고 생각하지만 이것도 힘들어. 도시개발지구 입주권 전매는 원칙적으로 불법이지. 팔다가 걸리면 매수 매도자 쌍방 모두 입주권 자체가 취소되고, 3,000만원 이하 벌금까지 물게되지. 방법이 있다는 떡방과 호객꾼들은 거진 사깃꾼이라 보면 됨. 이는 대단히 위험하고 불법적인 방법으로 잘못하면 신세망치기 십상이지.

마지막 결정타는 분양가상한제가 적용되기 때문에 분양계약일 이후 5-10년간 전매도 할 수 가 없다는 점이야. 꼬박 몇 년간 가지고 있어야 하지. 거주요건을 채우지 못한 사람은 들어가 살아야 되고. 현재 아파트 보유세가 급증하고 있지. 기본적으로 모두들 상당한 종부세를 몇 년간 물어야 할덴데, 기존 서부이촌동 주민들 대부분이 이를 감당하기 힘들지.

입주권을 받았지만 이를 감당할 형편이 되지 않고, 입주권을 팔 수도, 전매할 수 도 없고 진퇴양난이지. 퇴로가 막혀버린 것이야.

(중략)

아무튼 결론은 서울시의 수용방식으로 서부이촌동 개발이 추진되면 현재 2,200여 세대의 서부이촌동 소유자중 극히 일부를 제외하고는 대부분 자신이 살거나 소유하던 집을 내놓고(나쁘게 말하면 빼앗기고) 다른 지역으로 쫒겨갈 수 밖에 없다는 것이야.

수용방식의 서부이촌동 개발은 대부분의 서부이촌동 소유자들에게 멀쩡한 집을 뺏기고 다른 동네로 쫒겨나는 일이라고 생각되는데도 서부이촌동 주민들이 가만히 있을까? 만약 서울시가 수용방식으로 서부이촌동개발을 추진한다면, 거의 모든 서부이촌동 주민들이 결사항전할 것 같은데---.

그리고 잘아다시피 서부이촌동 지역은 거주요건이 좋지않아 소유자들의 실거주비율이 절반도 되지않는다고 하는데, 이중 상당수가 2주택자 이상자들이겠지. 수용방식일 경우 이들에게는 이런 입주권조차 부여되지 않기때문에, 이들은 격렬하게 반대를 하겠지

서부이촌동 소유자중 2주택자라고 모두 투기자이고 돈많은 사람들일까. 잘알다시피 서부이촌동은 그동안 돈많은 사람들의 관심밖 지역이었지. 학군, 재건축여부, 거주여건 어디하나 돈있는 사람들이 투자할 만한 건덕지가 별로 없었지. 아마 그들이 투자를 했다면 동부이촌동지역이지 서부이촌동은 아니야. 서부이촌동은 초․중등학교가 없어 아이들 키운는 입장에서는 거의 빵점에 가깝지. 서부이촌동 소유자중 애들 교육때문에 서부이촌동에 거주하지 못하고 다른 곳에 사는 사람들이 꽤 될 걸. 이런 사람들중에는 전세로 이사다니는 것이 싫어 적은 빌라라도 구입해서 안정적으로 살고 있는 사람들도 적지않이 있을 걸. 좀더 여유가 되면 적은 아파트를 사거나. 이런 사람은 무늬만 2주택자들이지. 이런 사람들에게 비거주2주택자라고 입주권을 않주면 어떻게 될까? 아마 그들의 반대는 상상을 초월할 걸.

(중략)
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이분 주장에 더하여 몇가지가 더 추가되네요
1) 수용된 후 부터 다시 주복에 입주할때 까지 최소 4년간 다른 지역에 전세로 이주해서 살아야 하는데, 이에 소요되는 금융비용
2) 부담금을 조달하기 위해 소요되는 금융비용등도 더 추가되네요.

이같은 상황이 확정되기전에 적극적으로 대응해야 합니다. 모든 수단과 방법을 동원해서, 그리고 무엇보다도 서부이촌동 주민과 소유자들이 사소한 이해대립과 오해를 벗어버리고 수용개발 저지에 지금 당장 총력을 기울어야 합니다.