메마른 나뭇가지와 말라버린 풀잎사이로 새싹이 겨우내 변해버린 봄날이 궁금한지 뾰쪽이 고개를 내밀고 우리들께 인사를 합니다.
찬 서리 모진 바람에도 새 생명을 잉태하고 얼어붙은 눈꽃 속에서도 새싹을 틔우기 위해 긴 긴 겨울을 견디며 새 생명을 출산하는 산모의 고통을 통해 봄날의 새싹을 틔우는 자연의 신비로운 생명력과 인내력에 감사와 배움을 느끼며 “용혜원”님의 봄을 맞는 詩 한편으로 봄이 오는 길목으로 여러분을 초대합니다.
◈목련꽃 피는 봄날에...
봄 햇살에 간지럼 타
웃음보가 터진 듯
피어나는 목련꽃 앞에
그대가 서면
금방이라도 얼굴이
더 밝아질 것만 같습니다.
삶을 살아가며
가장 행복한 모습 그대로
피어나는 이 꽃을
그대에게 한 아름
선물할 수는 없지만
함께 바라볼 수 있는
기쁨만으로도
행복합니다.
봄날은
낮은 낮대로
밤은 밤대로 아름답기에
꽃들의 이야기를 나눌 수 있습니다.
활짝 피어나는 목련꽃들이
그대 마음에
웃음보따리를
한 아름 선물합니다.
목련꽃 피어나는 거리를
그대와 함께 걸으면 행복합니다.
우리들의 사랑도 함께
피어나기 때문입니다.
*(용혜원님의 詩 “목련꽃 피는 봄날중에서.”..)
계절은 바뀌고 자연과 생물들이 움트고 새 생명을 바깥세상으로 내보내는 봄은 우리 곁에 다가왔지만 부동산 시장은 한 겨울의 꽁 꽁 언 얼음처럼 공급자와 수요자의 마음을 찬겨울속 얼음 마냥 얼어붙어 부동산 시장을 동결 시키고 있습니다.
지난 3월9일 현대경제연구원은 “아파트 가격하락 가능성과 시사점”이란 REPORT를 통해 “장기적으로 부동산 특히 수도권 아파트 가격은 하락한다”는 전망을 내놓았으며 3월24일 우리나라의 국책은행의 연구기관인 산은 경제 연구소가 “국내주택가격의 적정성 분석 보고서”에서 우리나라의 주택가격이 미국이나 일본에 비해 높게 형성되어 있으며 이 때문에 부동산 버블 붕괴가 우려된다는 주장을 발표했습니다.
또한 김광수 경제 연구소의 선대인 부소장은 “위험한 경제학‘의 부동산 편에서”주택시장은 이미 대세 하락기에 접어들었으며 상승 여력은 없다“는 것이며 ”지난해 강남 재건축아파트 값이 반등했다가 떨어진 것처럼 올해도 일부지역의 집값이 일시적으로 오를 수는 있지만 상승되지는 않으며 가격이 지나치게 높아서 더 이상 오를 여력이 없기 때문에 큰 틀에서 장기간 집값이 하락장세가 이어질 것이다“라고 밝혔습니다.
과연 “부동산 버블로 집값이 붕괴할 것인가 !!
집을 소유하고 계신 분들이나 2006년과2009년 주택을 구입하신 분들께서는 섬뜩하리. 만큼 충격적인 부동산 붕괴조짐 소식을 갑자기 요 며칠 사이에 각종 연구기관에서 발표를 하고 부동산 정보업체들은 한수 더 떠서 부동산 버블로 집값이 폭락 할 것처럼 자극적인 표현을 마구 쏟아내고 있으며 일부 부동산 전문가들은 부동산 투매를 부추기는 상황을 연출하고 있습니다.
마치 참여정부시절의 2005년 7월 국토해양부 장관이 기자회견을 통해 강남을 비롯한 6개 지역을 “버블-세븐”이란 신종 단어를 느닷없이 발표하며 이들 지역의 집을 갖인 소유자는 거품이 꺼지면 몇 억을 손해 보는 것처럼 발표하여 많은 사람들을 불안에 떨게 만들었고 그러나 이들 지역의 집값은 정부의 정책을 비웃기나 한 듯이 계속 상승했으며 “버블-세븐”이란 단어를 만든 장본이며 이들 지역의 집값을 25%이상 떨어뜨리겠다는 본인은 정작 발표 한 달 후에 강남에다 아파트를 구입하는 웃지 못 할 상황이 벌어진 것처럼 지금의 상황이 그때와 비슷하다는 것을 많이 느끼게 합니다.
이 당시에는 전 언론 매체와 ,연구기관 ,부동산 전문가들이 한결같이 버블-세븐 지역의 집값 폭락을 외쳤든 사실을 기억하고 계실 것입니다.
2009년 10월경 MBC PD수첩에서 우리나라 1급 이상 고위공직자(입법, 사법, 행정) 재산 공개 내역을 발표하면서 대치)은마아파트,개포)주공아파트, 잠실)주공 5단지 의 아파트 소유현황을 소개한 적이 있는데 약 300명 넘는 분이 이들 3지역에 아파트를 소유하고 계시며 구입 시기는 2005년 이후가 집중적으로 몰려 있다고 발표한 적이 있습니다.
고위공직자의 재산 공개는 본인과 배우자및 자녀의 재산만 공개하게 돼 있으며 존속(부모님)의 재산은 의무사항이 아니기 때문에 부모님의 소유현황 까지 합하면 이들 3개 지역 아파트를 소유 세대수는 훨씬 많을 것으로 思料됩니다.
심지어 올 초에 2010년 하반기 집값 상승을 주장했든 전문가들 까지 요즈음은 집값 폭락을 얘기하는 것을 보면서 서울의 한 구석에서 조그마한 부동산 중개사무실을 운영하는 제가 보기에도 좀 이상한 최근의 유명 연구기관의 부동산 버블 붕괴에 대한 경고성 자료를 보면서 부족하나마 나름대로의 소견을 적어볼까 합니다.
3월24일 산은 경제 연구소는 2008년 서울의 PIR(소득대비 주택가격 비율)이 12.64로 미국의 뉴욕(7.22)이나 샌프란 시스코(9.09)보다 높다는 것이며 그 차이만큼이 버블로 존재하며 이 버블이 꺼지면 평균 주택 가격은약 42% 하락한다는 주장입니다
(*PIR 12.64라는 것은 도시근로자가 연봉을 12년을 모아야 서울의 109㎡(33평)를 살 수 있다는 뜻임)
이 같은 산은 경제연구소의 주장에 국토해양부는3/25일 비교대상의 일관성의 오류를 지적하며 다음과 같이 반박 했습니다 .
일본은 地價를 대비했고 미국은 일반주택가격을 대비 했으며 우리나라는 아파트 가격을 대입했기 때문에 PIR의 산정 수치가 잘못되었다는 것입니다..
산은의 PIR숫자에는 그 나라의 특성과 문화, 국민적 가치관도 빠져있음이 큰 오류라고 思料됩니다.
우리나라 같이 인구밀도가 높고 좁은 면적의 국토와 도시화 율이 높은 국가를 광할하고낮은 인구밀도, 방목과 이주하기에 익숙한 미국과의 문화적인 차이와 주택자금 대출제도가 잘 발달돼 소득과 주택구입간 상관관계가 떨어지는 미국의 일반주택의 가격과 대비한다는 것은 잘못이며 싱가폴이나 홍콩 같은 도시국가와 서울을 비교했을 때는 서울의 PIR이 결코 높지 않으며 싱가폴,홍콩의 PIR과 비슷한 수치라고 말할 수 있습니다.
특히 약 30%의 거품이 끼어 있다는 강남의 집값은 우리나라의 소득 상위 10%내의 고소득층이 밀집한 지역으로서 고소득층의 경제력을 감안한다면 강남 집값의 PIR은 산은 연구소가 주장하는 30%의 거품은 과장된것이라고 생각됩니다.
금번 산은 경제연구소가 버블의 또 다른 요인으로 지적한 물가와 주택가격의 인상률을 보면 1987년과 2009년 서울아파트가격과 전국물가는 505.8과 277.9로 그 차이가 227.9로 물가의 상승률보다 2.27배가 높다는 것입니다.
이에 대한 국토부의 자료는1987년부터2009년 소비자물가와 일반주택의 가격상승률을 비교하면소비자물가는 178%오른 반면 전국주택가격은141%상승해 물가 상승률이 약37% 높다는 것이며 이는 아파트를 제외한 것으로 아파틀 포함하면 물가 상승률과 거의 비슷하거나 약간 높은 것으로 발표했습니다.
또한 OECD(경제협력개발기구)도 2007년 한국경제 보고서를 통해 지난 20년간 한국의 년 평균 소비자 물가 상승률(4.7%)과 주택 가격 상승률(3.7%)을 감안할 때 한국의 부동산이 버블로 볼수 없다고 평가했습니다.
이와 같은 물가 상승률과 주택(아파트포함)의 가격상승률을 비교 분석 해볼 때도 부동산 거품론은 과장된 것으로 思料됩니다.
물론 우리나라의 국민소득 대비 아파트 가격은 높은 편이며 이는 부동산 거품이라는 측면 보다는 수요와 공급에서 오는 수급 불안정이 가격으로 나타나는 것이며 이 같은 집값을 안정화시키기 위해서는 “필요한 곳에 필요량을 늘려주는” 시장 경제 원칙에 충실해야 한다고 봅니다.
현재 수도권의 주택 보급률은 95%정도이며 서울의 주택 보급률은 90%이며 서울의 주택자가률은 51%밖에 되지 않습니다.
얼마 전 모 부동산 정보업체에서 서울의 1,000세대를 표본조사로 서울의 주택 자가 율을 조사한 자료는 61%로 발표되었으나 2009년 서울시 시정 연구원에서 서울의 전체 가구를 대상으로 조사한 자료는 51%의 자가 율을 발표하였습니다.
아직 수도권 특히 서울은 주택의 공급량이 부족하고 자기 집을 소유한 비율은 절대적으로 부족하기 때문에 서울은 공급 확대를 통한 가격 안정화를 유도하는 것이 시장 경제 원리 측면에서 타당하지 현재 공급 부족 상태에서의 가격을 부동산 거품으로 규정하고 이 거품이 꺼지는 요인을 수요와 공급곡선에서 수요 충만으로 인한 가격 하락이 아닌 단순 집값 붕괴로 단정하는 것은 모순이라고 생각 합니다.
이 같은 측면에서 현 정부가 추진하는 보금자리 주택 정책과 서울시가 추진하는 “시프트”정책은 주택의 공급량을 늘림으로서 수요를 충족시키고 저렴한 가격의 분양가는 민간 건설사의 분양가를 인하하는 긍정적인 효과를 가져오며 서울시의 20년 장기 전세인 “시프트”는 무주택 서민의 전세가 부담을 경감시키고 장기간 안정된 가격으로 주택을 임차함으로서 무주택자가 유주택자로 전환하는 시간을 벌어 주는 좋은 정책리라고 思料됩니다.
앞으로 정부는 4월의 제 3차 보금자리 주택 후보지를 발표할 예정이며 서울시는 장기전세인 “시프트”의 물량을 대폭 늘리겠다는 정책은 집값과 전세 값의 안정화에 기여할 것으로 생각합니다.
다음은 금번의 연구기관들이 집값 붕괴의 또 다른 주장인 가구당 금융부채와 LTV(주택담보인정비율)의 증가를 꼽고 있습니다.
한국은행이 발표한 2009년 말 우리나라의 가계부채는 733조7천억으로 2008년 말보다 45조4천억(6.6%)증가 했다고 발표했습니다.
이를 전체 가구 수(1천691만7천 가구)로 나누면 가구당 빚은 4천337만원으로 전년말의4천128만원보다5.1%늘어났으며 2009년 전국가구의 평균소득은 4천131만원으로 2008년의 4천71만원보다 1.5%늘어나는데 그쳤다는 것입니다.
즉 부채증가율이 소득 증가율에 비해 3배를 웃돈다는 것입니다.
2009년은 2008년 10월의 미국발 금융위기로 전 세계가 마이너스 성장률을 기록했고 우리나라만 OECD 30개 회원국 중 폴란드(1.7%),호주(1.4%)이어 3번째로 높은 0.2%의 플러스 성장률을 기록 했습니다.
이 같은 국제적인 불황속에서도 플러스 성장을 통해 경제의 펀드멘탈을 확실히 다졌으며 올해의 4.5%의 경제성장률은 G-20개국 중 중국다음으로 높은 성장률을 예상하고 있습니다.
2009년의 가구당 소득의 증가율1.5%는 국제적 위기 속에서도 그나마 높은 수치로서 국제적 금융위기로 국민소득이 감소하는 상황에서 2009년 소득대비 부채 증가율은 근시안적인 숫자이며 국내외적으로 안정화가 이루어진 올해의 가구당 소득과 부채의 증가율을 비교해야 타당성과 정확성이 있다고 생각합니다.
일본의 버블 형성기 당시의 LTV는 120%에 육박했고 당시에 일본은 부동산 상품에 투자주체들이 개인, 기업, 공공단체들의 전 경제 주체들이며 투자대상도 아파트,주택,토지등 전 부동산에 투자를 했으나 우리나라는 개인들만 아파트에 국한했고 일부지역의 재건축 아파트 만집중되었다는것이 일본과의 큰 차이점이며 현재 우리나라의 LTV는 52.2%로 일본의 120%와 미국의 85%와는 큰 차이를 보이고 있습니다.
이 같은 수치는 다른 선진국에 비해서 낮은 편으로 금융기관의 재정건전성에도 큰 문제가 없는 것으로 나타났습니다.
그러나 지난 3월25일 MB의 “비상경제대책회의”에서 2009년 말의 가계부채 734조원이 금융 불안으로 이어지는 것을 경계하며 가계부채가 늘어나는 속도와 금융권에 미치는 영향을 점검하도록 지시함으로서 가계대출의 속도를 늦추고 규모를 줄이는 방향으로 정책 변화를 예상할 수 있습니다.
이 같은 맥락에서 건설업계와 부동산 업계에서 줄기차게 요구하는 LTV와 DTI의 전면해제 같은 포괄적인 완화정책은 기대하기 어려우며 지금과 같은 기존주택의 거래 공백 현상이 심화되면 선택적 DTI의 완화책은 예상해 볼 수도 있을 것입니다.
지금까지 작금의 몇몇 연구기관에서 발표한 부동산 버블 붕괴에 대한 논리를 현재와 과거의 경험과 자료로서 살펴보았습니다.
결론적으로 현 정부는 집값의 폭등도 원치 않지만 폭락도 원치 않습니다.
집값의 폭락은 국민경제의 몰락과 중산층의 붕괴를 가져오고 이것은 국내 내수 경제의
붕괴를 초래하여 결국은 인플레이션보다 더 무서운 디플레이션을 초래하여 장기적으로
극심한 불황을 초래합니다.
또한 집값이 폭락하면 가계대출의 38%인 264조원의 주택담보 대출이 부실화되며 이는 금융권의 부실화로 2008년 말 미국발 금융위기와 같은 경제 공황을 낳을 수 있기 때문에 집값의 폭락은 정부가 원하는 바가 아닙니다.
마찬가지로 집값의 폭등은 투기 심리를 조장하고 계층 간 소득 불균형이 더욱 심화되며 일반서민의 상대적 박탈감을 더욱 높임으로 국민의 지지 기반을 잃어버리기 때문에 집 값의 폭등또한 원치 않습니다.
2009년 9월과 10월에 서울과 수도권의 LTV와DTI를 서둘러 적용한 것은 집값 폭등에 대한 현 정부가 얼마나 예민한지를 보여주는 단적인 예입니다.
현재 나타나고 있는 집값의 하락세는 버블의 붕괴가 아닌 조정기로 봐야할것 같습니다.
대치)은마의 정밀안전진단 통과와 개포)주공의재건축 마스터-플랜 발표 등에도 집값이 상승하지 않고 하락하는 것은 다음과 같은 두 가지 이유라고 생각합니다.
첫째:2009년의 급등에 따른 조정장세 이며 경기 불황에 따른 관망세의 지속으로 思料 됩니다.
2009년 9월에 강남권의 재건축 대상 아파트는 이미 2006년 최고점을 갱신할 만큼 20%이상 단기간에 급등했으며 이에 따라 매수세는 경기의 불확실성으로 추가 매수를 꺼리고 있기 때문입니다.
현재와 같은 조정 장세는 당분간 계속될 것으로 예상되며 어느 정도의 하락은 일어날 것으로 생각됩니다.
둘째: 실물경기의 불황에 따른 매수 심리의 약화입니다.
부동산은 심리적 요인이 매우 강한 상품입니다.
집값 결정 요인 중 정부의 정책 다음으로 중요한 인자는 부동산 매수 심리인데 이 매수 심리는 실물경기와 밀접한 관계가 있습니다.
금년도 우리나라의 경제 성장률은 4~5%의 높은 성장률을 목표로 하고 있지만 서민의 체감 경기는 계속 나빠지고 있으며 2007년 65%의 중산층 비율이 55%로 격감 할 만큼 실물경기는 얼어붙어 있으며 이로 인한 주택의 구매심리는 약화될 수밖에 없습니다.
따라서 국제 경제가 안정화가 되고 국내 실물 경기가 피부로 느낄 정도로 호전되는 하반기에는 구매심리가 살아나고 그에 따른 부동산 경기도 활성화 될 것으로 思料됩니다.
현재와 같이 경기도 불투명하고 LTV와DTI같은 대출 규제로 부동산 거래 공백 상태가 계속되면 신규분양시장과 기존 주택 시장 양자 모두 불황에 빠지는 상태를 그대로 두지는 않을 것으로 예상되며 지방선거 후에는 선별적 DTI 규제완화정책으로 부동산 경기를 띄우고 매수심리를 자극하는 정책이 나올 것으로 思料됩니다.
또한 실물경기를 살리기 위해서는 현재의 정책금리(2%)는 계속 될 것으로 예상되며 길게는 내년 초에 짧게는 금년 하반기쯤에 금리 인상 문제가 대두될 것으로 예상됩니다.
따라서 현재 집을 매도를 검토하시는 분은 현재와 같은 분위기에 편승하지 마시고 좀 더 느긋한 마음으로 기다려 보시길 권해드립니다.
과거에도 몇 번이나 집값의 폭락과 버블의 붕괴 시기라는 극단적인 시점도 있었지만 결코 그렇게 되지 않았음을 과거의 경험에서 알 수 있습니다.
현재의 침체 장세는 당분간 이어질 것으로 예상되며 실물경기의 회복 여부에 따라서 하락과 반등 여부가 결정될 것으로 思料됩니다.
반대로 현재 집을 매수를 검토하시는 분께서는 현재의 장세가 앞으로 계속 되면서 집값의 폭락이나 큰 하락을 예상하시고 매수를 계속 미루고 계신다면 다시 재고 해보시길 권해드립니다.
2008년 같은 국제금융위기나 1997년의 IMF사태 같은 위기 사태가 발생하지 않는다면 집값의 폭락이나 큰 하락 장세는 나타나지 않을 것입니다.
위기가 곧 기회입니다.
현재와 같은 불황 장세에서는 관심지역의 급매물을 중심으로 가격의 네고 폭을 키우면서 매수 타이밍을 잡으시면 일 반가에서 10%정도 빠진 저렴한 물건을 잡을 수 있음을 말씀드리며 매수자 우위 시장의 장점을 최대한 살릴 수 있는 좋은 기회라는 것을 말씀드립니다.
이번 글에서는 목동의 단지별 ,평형별 가격은 지난번 (3/14일)글에서 말씀드린 것과 동일함으로 이번 글에서는 생략하겠습니다.
현재 목동의 단지별 ,평형별 집값은 떨어진 가격으로는 나오지 않으며 매도와 매수가 없는 상태로 거래공백으로 집값의 동향을 말씀드릴 뚜렸한 자료가 없습니다.
저의 4월 글에서는 변화된 목동의 집값을 볼 수 있을 것으로 思料됩니다.
이제 저의 부족한 글을 끝낼까합니다.
이 글은 부족한 저의 소견과 생각으로 쓴 글이며 이 글에 나오는 모든 수치는 각종 언론 매체를 통해 발표된 자료를 근거로 쓴 것임을 말씀드립니다.
이제까지 저의 부족한 글을 읽어 주신 분들께 감사드리며 저의 글에서 잘못이나 오류가 있으시면 넓은 마음으로 양지해 주시고 너그럽게 이해해 주시면 감사하겠습니다.
저의 보잘것없는 글이 읽으시는 분들께 귀중하고 소중한 자료가 되고 유익한 정보가 되었으면 하는 마음 간절합니다.
우리가 세상을 살면서 이모양,저모양으로 시련과 어려움을 겪으며 어렵고 힘든 시간은 항상 우리를 풀뭇간의 쇠망치로 단련시키는 도구입니다.
오늘의 시련은 내일의 우리를 더욱 높이 날 수 있는 기회임을 생각하시고 다음과 같은 잠언을 말씀드리며 지친 어깨에 힘찬 활력을 불어 드립니다.
저의 부족한 글은 기다리시는 분께 좋은 소식을 안고 4/17일 날 달려가겠습니다.
다시 ？아 뵈올때 까지 가정과 직장과 사업체에 늘 행운이 함께 하시고 복된 날들 되시길 빕니다.
*겨울은 봄을 위해 있다*
자신이 불행하다고 탄식하지 마라.
여러분에게 닥친 시련이 크면 클수록
그 만큼 자신이 다른 사람보다 잠재 능력이
더 크다는 사실을 깨달아야 한다.
자신의 능력을 깨닫고
이런 에너지가 희망으로 변할 때
아무리 두꺼운 얼음이라도
결국엔 녹기 시작할 것이다.
◈키노 마코트의(사람에게는 하늘이 내려준 천직이 있다)중에서..
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등록일 2010/03/31 | 조회 9391 
현장세에 대해서 전 당신과 전혀 다르게 보고있습니다.
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현장세에 대해서 전 당신과 전혀 다르게 보고있습니다....
