네가 노을이 되면
난 파아란 호수되어 너를 안고
네가 나무가 되면
난 따스한 햇님 되어 너를 만지고
네가 밤하늘 되면
나는 아름다운 별이 되어
너의 품에 안기리
네가 조용히 날 생각할 때
난 목탁 되어
쉬지 않고 기도드리리...
*이윤배 교수님의 아름다운 이야기 중에서...*
인간은 어느 누군가를 사랑할 때 가장 행복해지며, 가장 아름다워지며, 가장 순수해지는 것입니다.
“사랑”이란 단어처럼 아름답고 신비롭고 감미로운 언어가 또 있을까요?
이런 까닭에 우리들의 삶속에서 만약 “사랑”을 제외시켜버린다면 우리가 살아가는 세상은 너무나 삭막하며 ,너무나 끔찍한 일상이 되어 버릴 것입니다.
그러나 가만히 우리의 삶의 껍질을 한 꺼풀만 벗겨보면 먹고 살기 바쁘다는 핑계로 ,시간이 없다는 핑계로 삶의 낭만도, 행복도, 사랑도 잃어버린 채 그저 그렇게 죽음을 향해 달려가고 있는 조금은 가엾은 사람들이 많은 편입니다.
우리의 삶은 누구나 공평하게 단 한번 주어진 편도 인생인데도 말입니다!!
어제(3/11일 )입적한 “무소유”의 법정스님은 78년 일생동안을 참된 삶의 자유를 인간의 가장 기본적인 욕망인 소유욕에서부터 벗어나기 위해 자기 자신과 싸웠으며 욕심과 소유의 가장 원초적 본능에서 벗어난 진정한 삶의 자유인으로 청빈한 삶속에서 인간의 진정한 행복이 무엇인지를 주고 가셨으며 일년전 우리 곁을 떠난 김수한 추기경님은 사랑과 나눔과 감사의 삶이 진정한 행복이란 것을 주시고 가셨습니다.
우리가 열심히 살고 나름의 최선의 노력을 기울이는 것은 행복해 지기 위함이요 자신의 삶을 아름답게 가꾸는 것도 보다 나은 삶의 質을 향한 자신의 목표점이라면 큰 어른 두 분이 주시고 가신 진정한 삶의 행복과 삶의 자유가 무엇인지를 곰곰이 생각하며 자신을 돌아보는 귀한 시간을 만드는 것이 두 분이 우리에게 주신 삶의 숙제요 과제라고 생각합니다.
이제 새로운 계절!
새로운 삶이 시작되는 이 봄에는 모두를 비우지는 못할지라도 조금은 욕심을 버리고 현재 우리가 가진 것에 감사하며 주신 것에 만족하며 나눔에 행복을 느끼며 내려놓고 비움으로 새봄에 우리 모두의 마음이 풍요로움과 여유로움으로 봄날의 따사로움에 행복을 만끽하며 3월 중순의 목동의 부동산 시장 동향을 시작하겠습니다.
이곳 목동의 부동산 시장은 2월말과 현재까지 매매시장은 최근의 경기 동향과 장래에 대한 불확실성 때문에 매매숫자가 극히 적은 약세 시장이 계속되고 있으며 학군 수요가 끝난 전세 시장도 약세와 매물의 적체를 나타내고 있습니다.
지난 2/23일 날 저의 글에서 말씀드린 시세와는 변동은 없지만 각 단지별 ,평형별 매매가와 전세가를 짚어 보겠습니다.
1)66㎡(20평)의 앞단지(1단지~7단지)의 매매가는 50,000만원~58,000만원대입이며 전세가는 15,000만원~17,000만원대입니다. 뒷단지(8단지~14단지)의 매매가는 40,000만원~52,000만 원대이며 전세가는 앞단지의 전세가와 동일합니다.
20평은 현재 까지도 급매물은 출현되고 있지 않으며 거래도 극히 적은 수량만 거래 되었습니다.
20평은 일부 단지는 오히려 1월말에 이어 계속 가격의 강세를 나타내고 있으며 앞단지 중에서는 7단지가 가격의 강세를 나타내어 2월말에 약 1,000만 원 정도 가격 상승이 일어났으며 뒷단 지는 9단지와 10단지가 강세를 나타내고 14단지가 1월 말에 비해 약 1,000만원 가격 상승이 나타났습니다.
20평은 두꺼운 수요층과 투자 수익률의 높음으로 꾸준한 매수 문의는 이어지고 있으나 실제 거래된 수량은 소량에 불과 합니다.
목동의 20평대 수요자 층은 정부가 추진하는 “보금자리 주택 "수요자와 OVER-LAPPING 되는 부분이 많으며 투자성과 학군을 중시하는 수요자는 목동 쪽을 선호하고 내집 장만 쪽에 비중을 두는 분은 ”보금자리 주택“쪽으로 방향을 잡을 것으로 생각되며 수요층의 분산으로 20평에 대한 매수세는 많이 약해졌습니다.
그러나 목동의 20평에 대한 높은 선호도와 재건축의 투자 수익성을 고려한 수요층이 계속 대기 중이므로 가격의 하락보다는 약보합 혹은 약 강세 쪽으로 가격이 진행될 것으로 思料됩니다.
2)89㎡(27평)의 앞단지 매매가는 70,000만원~75,000만 원대이며 뒷단지는 53,000만원~70,000만 원대로 매매가가 형성되어 있으며 전세가는 앞단지가 25,000만원~26,000만 원대이며 뒷단 지는 18,000만원~25,000만 원대로 형성되어 있습니다.
27평은 가격의 혼재성이 가장 심한 평형입니다.
즉 일 반가에서 5%정도 빠진 급매물도 나오고 있으며 1월말에 비해 약 1,000만원 상승한 강세를 나타내는 단지도 있으며 가격을 내린 매물도 나오는 가격의 혼돈성이 가장 심한 평형대입니다.
앞단지에서는 1단지와 7단지가 강보합세를 나타내고 뒷단지는 9단지,10단지가 강세를 나타내고 있습니다.
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27평은 급매물서부터 일반매물과 가격 상승 매물까지 가격을 예상할 수 있는 일정한 잣대가 없는 것이 이 평형대의 현재의 시세 특징입니다.
27평의 전세는 1월 말에 비해서 약 2,000만원 하락한 가격으로 매물들이 나와 있으며 전세 매물은 많으며 수요에 비해 공급이 많고 학군 수요가 끝난 현재는 가격의 추가 하락도 예상할 수 있습니다.
3)99㎡(30평)는 앞단지 매매가는 88,000만원~93,000만 원대이며 뒷단지는 78,000만원~90,000만 원대이며 전세가는 목동 전체단지가 27,000만원~30,000만 원대입니다.
30평은 목동 전체 685가구 중 60%인 410세대가 14단지에 집중되어 있으므로 14단지의 30평 가격대의 흐름이 보편타당성이 있으므로 14단지를 중심으로 최근의 가격 동향을 말씀드리며 1월 말에 비해서 약 2,000만 원 정도 가격이 하락 했으며 현재 매도 호가는 78,000만원~85,000만 원대에 매물들이 나와 있습니다.
나머지 단지들의 30평 가격은 단지별 희소성의 가치가 가격에 크게 반영된 것으로 思料되며 각 단지별 가구 수가 적기 때문에 실제 거래된 가격의 편차도 다른 평형에 비해서 상당히 큰 편입니다.
앞으로의 30평의 가격의 흐름은 약 보합 혹은 약세 쪽으로 나타날 것으로 예상됩니다.
4)115㎡(35평)의 앞단지 매매가는 95,000만원~115,000만 원대이며 뒷단지는 95,000만원~110,000만 원대입니다.
전세가는 앞단지가 35,000만원~37,000만 원대이며 뒷단지는 30,000만원~35,000만 원대입니다.
그동안 35평은 매매가의 하락은 없고 급매물과 가격의 네고 폭이 큰 것이 이 시장의 특징이었으나 3/5일 이후에는약 2,000만 원 정도 가격이 떨어졌습니다.
앞단지 쪽에서는 1단지 의 35평이 약세를 나타내고 있으며 뒷단지에서는 13단지가 약세를 나타내고 있습니다.
지난번에도 말씀드린 대로 35평은 4,900가구로서 20평,27평 다음으로 많은 평형으로서 LTV와DTI를 적용하면 대출금액으로는 매입할 수 없는 가격대이며 자기의 종자돈이 6억~7억 정도 갖인 중산층 이상의 재력을 겸비한 수요층으로서 이 정도의 수요층은 강남권의 재건축과 목동을 비교분석하는 세심하고 분석적인 자료를 필요한 수요층으로 제한된 수요와 강남권과의 비교분석에서 목동이 나름대로의 강점을 찾는 수요가 비로소 매입에 들어가는 제한된 수요층의 평형대입니다.
결국은 공급에 비해서 수요는 제한적이고 분산될 수 있으며 강남이라는 손에 잡히는 시장도 진입할 수 있는 금액으로 말미암아 매수자 우위가 강한 시장으로서 급매물도 각 단지별로 고루 나와 있고 가격의 네고 폭도 큰 평형대의 시장입니다.
제가 위에서 말씀드린 가격은 일반적인 가격이며 실 매입을 위해 가격 결정에 들어가면 가격 조정 폭은 큰 편이며 급매물도 일 반가에서 7%~8%정도 낮은 가격으로 시장에 나와 있습니다.
5)125㎡(38평)는 뒷단지중 11단지,12단지를 제외한 전 단지에 골고루 분포된 평형대로 매매가는 97,000만원~113,000만 원대입니다.
38평 역시 매수자 우위 시장으로 가격 결정시에는 네고 폭도 크며 급매물도 6%~7%정도 낮은 금액으로 나와 있으며 가격도2월 중순에 비해 약 2,000만원~3,000만 원 정도 내렸습니다.
앞으로의 가격 전망도 약보합이나 약세 쪽으로 봐야 할 것으로 思料 되며38평의 가구 수가 가장 많은 14단지의 가격이 약세를 나타내고 가격도14단지 쪽이 하락 했습니다.
전세시장도 역시 1월말에 비해 약 2,000만 원 정도 빠진 32,000만원~38,000만 원대이며 전세 시장도 14단지 쪽이 약세입니다.
가장 물량이 많은 14단지(전체의 40%)에서 매매및 전세의 가격 변동은 다른 단지의 가격 변동에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
6)148㎡(45평)의 앞단지 매매가는 130,000만원~140,000만 원대이며 뒷단 지는 120,000만원~135,000만 원대이며 전세가는 앞단지,뒷단지 공히 40,000만원~45,000만 원대입니다.
45평역시 전체적인 가격 동향은 약세 혹은 하락 분위기 쪽이며 거래된 수량은 극히 소량입니다.
앞단지 중에는 1단지 쪽이 약세이며 3단지와 5단지 쪽이 강세이고 거래 빈도수가 많은곳은 5단지 쪽입니다.
뒷단지에서는 13단지가 약세를 띄고 10단지가 강세를 나타내고 있으며 전체적인 분위기는 약세입니다.
전세가는 약 2,000만 원 정도 빠진 금액으로 매물은 많은 편이며 가격은 앞으로 약세 쪽으로 예상됩니다.
7)181㎡(55평)의 앞단지 매매가는 160,000만원~180,000만 원대이며 뒷단지는 140,000만원~170,000만 원대입니다.
55평은 앞단 지는 2단지와3단지가 강세이며 뒷단지에서는 13단지가 약세입니다.
55평의 실제 거래된 금액은앞단지에서 15억 후반대 금액에서 거래되었고 뒷단 지는 거래 실적은 제가 파악하지 못했습니다.
앞단지의 거래된 금액은 개별 특수성으로 거래된 금액으로 급매물 가격이나 가격의 대표성을 나타낼 금액은 아니 것으로 판단됩니다.
전세가는 앞단지가 50,000만원~55,000만 원대이며 뒷단지 전세가는 48,000만원~55,000만 원대로 1월말에 비해서 약 2,000만 원 정도 내린 금액입니다.
이제까지 목동전체의 각 단지별, 평형별 가격을 살펴본 바로는 목동의 매매가와 전세가는 약세 혹은 약보합 또는 일부 하락된 가격을 나타내고 있습니다.
이는 목동만의 현상은 아니며 서울과 수도권 전반에 걸친 현상이며 이 같은 현상은 당분간 지속될 것으로 思料 됩니다.
목동의 부동산도 이제는 재건축 시장으로 편입되는 시점으로서 금번의 대치)은마의 정밀 안전 진단 통과와 “개포지구 통합 마스터플랜”의 임시 계획안이 2월말에 발표되었음에도 불구하고 대치)은마는 매도물량의 증가현상이 일어나 약1,500만원~2,000만 원 정도 가격 이 빠졌으며 개포)주공 1단지는 13평은 1월말에 비해 2,500만원 정도 빠진 금액으로 매물이 나와 있습니다.
이 같은 현상은 매수자는 금년도 상반기의 경기 전망을 확신하지 못하고 있으며 1월의 무역수지 적자와 남유럽의 “소버린리스크”와 미국과 일본의 재정적자와 우리나라의 가처분 소득대비 높은 부채율과 금리 인상의 부담감등이 복합적으로 작용해 매수세가 매입보다는 관망 쪽으로 돌아섰기 때문으로 思料됩니다.
또한 현 정부의 부동산 정책은 DTI와 LTV의 적용으로 금융권의 대출증가 속도가 둔화되었고 부동산 시장도 안정화 되었다는 쪽으로 보기 때문에 금융규제의 완화정책 등은 없을 것으로 예상되며 LTV와 DTI는 금융권의 건전성을 높이고 가계 재정의 내실화를 다지는 정책으로 보기 때문에 DTI와 LTV정책을 통한 주택담보대출의 규제책은 계속될 것으로 예상되며 이로 인한 부동산 시장의 거래 공백 현상은 당분간 지속되고 가격의 약세현상및 하락 조짐도 지역에 따라 일어날 것으로 思料됩니다.
3/11일 현대 경제연구원이 발표한 “아파트 가격 하락 가능성과 시사점”이란 보고서에서 수도권을 중심으로 아파트값은 하락할 것이며 이는 점차 지방으로 확산되어 아파트 가격이 하향 안정화될 가능성이 높다는 연구 자료를 발표했습니다.
이 같은 자료들은 매수세를 더욱 위축시키고 매수에서 관망 쪽으로 돌아서게 만들며 향후 집값에 대한 추가 하락을 예상하게 합니다.
하지만 이 같은 하락 요인에 반해 장기적인 관점으로 부동산 시장을 본다면 결코 어두운 것만은 아닌 다음과 같은 몇 가지 요인들을 살펴볼 때 부동산 가격을 밀어 올릴 요인도 함께 생각해야 할 것입니다
첫째: 정부의 재정확대와 저금리 정책으로 시중유동성이 어느 때보다 풍부합니다. 물가상승에 대한 기대심리가 퍼지고 임금 등이 오르면 부동산 가격이 급등할 가능성이 있습니다.
둘째: 정부의 대출규제와 분양가 상한제는 장기적으로 주택공급부족을 유발할 가능성이 있습니다.
저축 은행 등 제2금융권에 대한 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 규제를 강화하면 시행 사들의 땅 매입이 중단되고 이는 2~3년 뒤의 주택공급물량을 줄어들게 함으로 가격의 상승 유발요인이 되며 기존주택시장에 대한 DTI규제도 장기적으로 공급을 위축시키는 쪽으로 작용할 가능성이 크며 정부에서도 장기적으로 DTI와 LTV정책은 계속할 수 없으며 이 정책이 풀어지면 집값의 급등은 충분히 예견할 수 있습니다.
마지막 세 번째:금융위기가 마무리되면 실물경제가 상당한 상승 탄력을 받을 것으로 보입니다.
경제활동이 활발해지고 실질소득이 늘어나면 주택시장은 활기를 뛸 것이며 2012년 2만 불 국민소득으로 환원되고 2018년 3만 불의 국민소득으로 진입하면 우리나라도 명실상부한 선진국으로 주택의 소유 개념에서 주택의 질의 개념으로 바뀜에 따라 인프라가 잘 갖추어진 소위 블루-칩 지역에 대한 가치는 그 만큼 높아질 것으로 思料됩니다.
따라서 앞으로의 아파트 가격은 서울과 지방의 집값의 편차는 더 크게 벌어 질것으로 예상되며 같은 서울이라도 불루-칩과 그 외지역간의 집값의 양극화 현상도 더 심해질 것으로 思料됩니다.
이 같은 집값의 하락요인과 상승 요인을 들을 다 함께 살펴봄으로서 우리는 종전과는 다른 각도에 언제, 어디를 ,어떻 타입의 부동산을 매입할 것인가 아니면 언제 ,얼마의 가격으로 매도 할 것인가를 국, 내외 경제 동향과 정부의 부동산 정책과 지역별, 주택의 형태별 로 세심한 검토와 분석을 통해 결정해야 될 것이며 같은 지역의 재건축 아파트라 할지라도 재건축후의 단지의 모습과 조망권과 변화될 각종 생활 인프라 등을 고려하시어 투자싯점과 가격을 판단해서 결정해야 할 것으로 思料됩니다.
종전과 같이 집값 결정요인이 단순히 국내경기 상황에 따라 집값의 등락을 결정하든 시대는 지났으며 지금은 국내 경기 동향은 국제 경제와 밀접한 상관관계를 맺고 서로 연결되어 있어 국제경제의 상황에 따라 국내 경제도 함께 움직이며 국내경제 상황이 정부의 부동산 정책을 결정하는 중요요인으로 작용합니다.
특히 재건축 시장은 정부의 부동산 정책에 아주 민감하게 반응하고 실제로 정부의 정책이 재건축 아파트의 수익률을 결정짓는 중요 잣대임으로 정부의 부동산 정책을 예상 할려면 국내와 국제 경제동향을 함께 읽고 파악함으로서 앞으로의 예상과 대응방향을 설정할 수 있다고 보기 때문에 강남권의 재건축과 목동의 아파트를 매도할 소유자분이나 구입을 통한 투자나 실수요자로 매입을 검토하실 분이라면 위에서 제가 말씀드린 내용들을 참조하시면서 관심지역 시장의 동향과 시세 파악등을 위해 가까운 부동산 사무실에 들러보시면서 전문가의 상담과 조언을 참조하시면 많은 도움이 될 것으로 思料됩니다.
이곳 목동의 부동산 시장은 지금은 현저한 매수세의 약화로 한가로운 장세를 유지하고 있으나 물밑에서는 매도자와 매수자간의 치열한 논리로 매도호가와 매수희망가의 편차는 더 크게 벌어지고 있으며 앞으로 예상되는 몇 가지 요인들 즉 6/2일 지자체장의 선거와 4/5일 목동 재건축 마스트 플랜안 발표등 그 외의 몇 가지 호재들이 어떻게 집값에 작용할지는 좀 더 지켜보면서 매도자의 논리대로 상승요인이 될 것인지 매수자의 논리대로 전체적인 하락 장세에 목동도 예외일수는 없을 것인지는 앞으로의 향방에 큰 숙제로 남아있으며 이 숙제는 CASE-BY-CASE로 어떻게든 가격에 반영되며 이를 다 함께 지켜보는 것으로 남기겠습니다.
이제 저의 글을 마무리를 지을까 합니다.
2009년 우리나라의 경제성장률은 0.2%로 OECD국가 중에서 3번째의 경제 성장률을 이룩했으며 2010년 5%의 경제성장률은 G-20국가 중에서 중국 다음으로 2번째의 경제 성장률을 나타내지만 실제 국민의 체감 경기는 아직도 차가운 겨울입니다.
지난번 저의 글에서 말씀드렸습니다만 항상 1등만 한 사람은 실패와 좌절의 고통을 알 수 없으며 이는 시련이 자기 앞에 왔을 때 자신을 보호할 차단막이 없음으로 극단적인 선택을 택한 안타까운 사건이 있었습니다.
지금 어렵고 힘들고 지친 분들께 다음과 같은 잠언을 말씀드리며 저의 글을 마칠까 합니다.
지금까지 저의 부족한 글을 읽어주신 분들께 감사드립니다.
이글은 저의 부족한 지식과 경험으로 쓴 글입니다.
이글에서 잘못된 부분이나 오류가 있으시면 넓으신 마음으로 양해 바라오며 지적해주시면 고치도록 하겠습니다.
끝으로 부족한 저의 글이 읽으시는 분들께 소중하고 귀중한 자료가 되길 빌며 이 글을 통해 보다 풍족한 삶이 되는데 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음 간절하며 다음 글에서 찾아 뵈올 때 까지 늘 건강하시고 행복하시며 복된 날들 되시 길 기도드립니다.
저의 부족한 글은 3/31일 기다리는 분께 좋은 소식을 안고 달려가겠습니다.
*쉽게 이루어지는 것은 없다*
세상에는 어느 것 하나
쉽게 이루어지는 것은 없다.
신은 세상에 한 가지 법칙을 만들어 놓았다.
쉽게 얻을 수 있는 것은
쉽게 잃어버릴 수 있도록 해 놓은 것이다.
그리고 오랜 시간을 들여 힘들게 얻은 것은
그만큼 그의 곁에서 오래 숨 쉴 수 있는
축복도 함께 만들어 놓았다.
--박성철의(사랑하는 사람이 생겼습니다)중에서...
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등록일 2010/03/14 | 조회 7507 
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