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부동산 시세를 10년 넘게 보다보니 '감'이 생긴 것 같다. 아니 감이라기 보단 엄밀히 말하면 정확한 분석이라고 해야 사실 옳다. 모 광고회사 사장은 자신의 사무실 앞마당에 감나무를 심어놓았다고 한다. 감 혹은 감각을 키우기 위해서란다.



지금 집을 사면 더 떨어진다고 말하는 사람들이 많다. 집을 산 적이 있는 사람들인지 아닌지는 모르겠다. 아무튼 '집 값 너무 비싸다'는 것이다. 그런데 집 값은 항상 누구한테나 비쌀 수 밖에 없다. 자신의 소득 수준 보다 더 나은 집을 쳐다보기 때문이다. 서울 압구정동에 사는 사람은 제주도 집값이 싸다고 할 것이며 제주도 사람의 입장에서는 서울 집값이 터무니 없는 것이다. 지방 집값에 비해 서울 집값이 너무 비싸서 서울집값이 반토막, 아니 반의 반토막이 정상이라는 글에 엄청난 찬성 댓글이 달린 것을 보았다.





그래도 반포 24평 전세가 6억이고 해운대의 모 아파트의 현재 가격은 2006년의 두 배다. 7억에서 14억이다. 이는 분명 고평가임에 분명하다 전세가가 따라기지 않기 때문이다. 전세가는 여전히 4억인데 매매가만 7억이 오른 것이다. 2006년 가을 서울이나 버블세븐 가격은 10%-30% 조정인데 또 다른 곳에서는 버블이 진행되고 있다.



그런데 과연 버블이라고 정의해도 좋은 것인지 모르겠다. 서울 강북이나 수도권 북부 대부분 아파트가 2006년 시세 대비 2배가 된 곳도 많다.



오르는 아파트의 비밀을 알고 난 2000년 이후 가치있는 아파트를 투기꾼 ( ? ) 이 선점하기 전에 사야한다고 역설을 한지 10년이 지났다. 1994년에 같은 1억 8천 아파트가 하나는 1억 5천으로 하나는 5억으로 하나는 2억5천으로 변화를 한 것을 보고 충격을 받았기 때문이다. 5억 아파트는 10년이 지난 지금 20억 -30억 아파트로 다시 변했다.



그런데 재밌는 것은 부동산뱅크 98년 10월 17월 호에 "아파트 거품도를 말한다"라는 특집기사다. 그 기사에 소개된 "거품이 제일 있는 많은 아파트"가 그 이후 10년 가장 비싼 아파트가 된 사실이다. 가장 거품도가 없다는 노원구 아파트는 98년 당시 "지금 사면, 절대 거품도가 없는 지역이라 절대 후회 안한다"라고 한 지역이다.



당시 모 경제 연구소 연구원이 낸 책 '재테크 하려면 절대로 집 사지말라'라는 책도 있었다. 이제는 "금융자산 시대가 오니 집을 사면 안된다"고 했는데 집 값은 최소 2배 최대 10배 올랐다. 서울과 수도권에 국한된 이야기만은 아니다. 지방의 집 값도 최소 2배는 올랐다.



2003년도에는 모 연구소에서 서울 집값 거품이 40% 라 2001년 시세가 정상이라고 했다. 서울 집값은 2003년 이후 2배에서 5배 오른 지역이 많다. 용산이나 성수동 등 한강변을 매수하신 분들은 실감하실 것이다.



처음에 강남 재건축 목동을 추천하다가 남들이 다들 용인 분당에 몰려갈 때 '한강을 알아야 서울 집값이 보인다" 라는 컬럼을 쓴 적이 있다. 7년이 지난 지금 앞으로도 한강이 대세라고 하니 격세지감이다.



지금 부동산이 거래가 거의 없다고 한다. 반값 아파트 통째 50% 할인 아파트가 있다고 한다. 거품이 분명 많이 있었던 것이다. 더구나 2006년 말에 분양한 단지들이 특히 그렇다.



그러나 이를 모든 지역으로 확대 해석하는 오류를 범해서는 안된다. 2005년 용인을 산사람은 반토막 났지만 2005년 이후 강서나 강북을 매수한 사람은 두 배 수익을 올렸다.

강서구의 아파트를 2005년 2006년도에 사신 분들은 20평대가 1억 4천에서 3억 30평대는 3억이서 5억으로 올랐다.



더구나 중량구 아파트도 2배 올랐다. 2006년 3월 머니 투데이에 묵동이 목동될까 라는 컬럼으로 용기를 내서 묵동의 아파트를 장만한 사람이 있었다. 4억3천에 매수한 아파트가 6개월이 지난 가을 7억4천에도 매매되었다.



지금 사도 오르는 아파트가 있다. 아니 아파트가 오르는 것이 아니라 화폐가치가 하락을 하는 것이다. 12년 전 강남의 24평 전세가 비싸야 1억 이었다. IMF 때 강남 요지의 전세가는 1억-1억5천 이었다. 앞서 이야기 했듯 지금 강남 새 아파트는 12년 전 전세가에 비해 5배 올랐다. 매매가 역시 4배 5배 올랐다.



지금 집을 사야하는지 말아야 하는지는 상황에 따라 입지에 따라 다르다. 분명한 것은 앞으로도 상대적으로 덜 오르는 아파트가 있고 정체하는 아파트가 있지만 오르는 아파트가 있다는 사실이다.