부동산 정보포털에서 거래포털로!

최근의 정부나 언론의 행태를 보면 사뭇 이전과는 다른 점이 눈에
띕니다.
거품붕괴, 가격하락 유도책, 각종 설익은 정책 남발 등등
꺼꾸로 생각해보면 눈앞에 다가올 부동산폭등에 대해서 대비하려는
처절한 몸부림이 아닌가라는 생각을 지울수가 없습니다.

왜 시장에 이런 시그널을 보내는 지 한번만 고민해보세요.
내년 봄되면 알수 있습니다.시장에 반하는 정책들의 비참한 댓가를...

한가지 아이러니한건 한쪽에서는 행정도시,신도시등 토지보상금으로
돈을 수십조 풀면서 한쪽에서는 돈이 너무 풀렸다면서 한국은행을
통해 정책적으로 돈을 회수하고 있으니..언제까지 그게 가능할까요?

실수요자분들은 잘 판단하셔서 상대적으로 거품이 끼지 않고
향후 실수요와 더불어 미래가치가 뛰어난 곳을 ... 이모기지론이 다시 재개한다고 하니 고정금리로 장기간 대출상환하시면 큰 무리없이 내집 마련의 꿈은 이루어집니다.

판단은 본인이 하세요. 어느 누구도 도와줄 사람 없습니다.
정부나 언론은 더더군다나..
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2007 주택시장 이슈를 인터뷰하다



해마다 12월이 되면 다음해 부동산시장을 전망하는 글들이 쏟아집니다. 2006년과 마찬가지로 2007년 부동산시장도 비관적인 전망이 우세합니다.

이번 칼럼에서는 오윤섭의 부자노트 독자를 위해 2007년에는 투자를 자제해야 한다는 노기회씨(42)와 그래도 투자기회는 얼마든지 있다는 나대로씨(36)의 가상 인터뷰를 2007년 주택시장 이슈를 중심으로 실시했습니다. 사회자는 접니다.

사회자: 다주택 보유자는 2007년에 어떻게 행동해야 할까요?

노기회: 저금리가 지난 4년간 집값을 끌어올렸지만 내년에는 4%대 저성장에다 상반기 금리인상 가능성이 높고 재산세 종합부동산세 등 보유세 부담이 높아집니다. 따라서 부동산 자산을 처분하고 현금을 보유하는 재테크 전략을 세우는 게 바람직하다고 생각합니다. 특히 참여정부 기간중 정책실패 등으로 집값 이상 급등한 만큼 버블 붕괴 가능성도 대비해야 합니다. 여하튼 2007년에는 부동산 자산 비중을 줄이는 게 상책입니다.

나대로: 획일적으로 부동산 자산을 줄이는 것은 바람직하지 않습니다. 가격 거품이 존재하는 것은 분명하나 거품이 얼마인지, 거품이 붕괴될 것인지는 거품이 붕괴될 때까지는 누구도 알수 없습니다. 물론 보유세 부담이 커지고 대출금리가 오름세에 있고 규제를 강화하고 있어 보유비용이 점차 늘어나 투자가치가 떨어지는 주택은 지금이라도 처분해야 할 것입니다.

하지만 거품 붕괴나 IMF사태와 같은 최악의 상황이 발생하지 않는 한 모든 주택이 하락하지 않으며 침체에도 오르는 아파트는 언제나 있다는 사실을 알아야 합니다.

사회자: 여유자금이 있는 사람은 2007년에 신규 투자를 해야 하나요?

나대로: 시장상황은 좋지 않지만 투자 기회는 얼마든지 있다고 생각합니다. 앞에서도 말했지만 부동산 가격이 하락한다고 모든 부동산이 하락하는 것은 아닙니다. 집값이 안정세를 보인 2004년에도 20% 이상 오른 단지가 많았습니다.

단타보다는 3년 이상 보유를 예상하고 투자를 한다면 투자기회는 얼마든지 있을 것입니다. 비관적인 시장전망이 우세한 2007년은 역발상 투자원칙에 따라 오히려 내재가치가 높은 단지에 선별투자를 할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.

노기회: 그렇지 않습니다. 앞에서 말했듯이 2007년은 부동산 자산을 줄이고 현금보유를 극대화하는 것이 불안정한 시장상황에서 승리할 수 있는 투자전략입니다. 사지 않아야 할때 사지 않는 것, 쉬는 것도 투자라는 사실을 알아야 합니다.

신규투자를 유보하고 2007년에는 대통령 선거와 경기 상황및 금리, 미국 주택가격 연착륙 등 추이를 일단 지켜보는 것이 바람직합니다. 여하튼 2007년에는 신규투자에 따른 리스크가 크기 때문에 투자를 자제해야 합니다.

사회자: 강남권과 경기 입주물량이 줄어 가격이 오를 것이라는 전망이 있는데요?

노기회: 2007년에도 단지 아파트 입주물량 감소 때문에 기존아파트 가격이 오른다는 발상은 옳지 않습니다. 그 이유는 우선 서울은 뉴타운이, 인천경기는 2, 3기 신도시 분양물량이 대거 대기하고 있는데다 그동안 아파트값이 너무 올라 기존아파트를 매입하기보다는 청약통장으로 분양받으려는 수요자가 크게 늘어나고 있습니다. 청약통장 가입자수가 지난 11월에 7개월만에 다시 늘어난 것을 보더라도 알 수 있습니다. 따라서 과거처럼 단순히 입주물량 감소가 아파트값 상승으로 이어질 가능성은 높지 않습니다.

전체 입주물량 감소보다는 지역별로 수요를 뒤따르지 못하는 공급(입주물량)이 발생할 때만 국지적으로 가격이 오를 수 있다고 봐야 할 것입니다.

나대로: 그렇지 않습니다. 입주물량이 ㉫老杉募？것은 2년전 분양물량이 줄었다는 의미로 분양물량 감소는 실수요자에게 청약을 통한 내집마련 기회뿐만 아니라 당첨확률이 줄어들어 기존아파트로 내집마련을 할 수밖에 없다는 의미입니다. 특히 수도권에서 분양물량 감소에 따른 주택공급물량 감소가 2004년부터 3년간 누적돼 2007년부터 수급 불균형에 따른 가격 상승이 본격화될 가능성이 높습니다.

또 뉴타운 등 대규모 재개발로 멸실주택이 크게 늘어나는 상황에서 아파트 입주물량이 지속적으로 감소한다면 수요자의 불안심리를 자극해 결국 집값 상승으로 이어질 것입니다. 특히 주택구매 주수요층인 30대 중반에서 40대 중반이 인구에서 가장 높은 비중을 차지하고 있고 쌍봉세대(40~50대)가 2015년에 정점에 이를 것으로 예상돼 학군이 좋은 지역을 중심으로 입주물량 감소로 인해 가격 상승을 초래할 것입니다.

사회자: 가격 거품 붕괴에 대한 전망은?

나대로: 거품 붕괴 가능성이 있다는 것에는 동의합니다. 문제는 거품이 얼마나 끼어있고, 언제 거품이 얼마나 빠질 것이냐 하는 것입니다. 또 거품 붕괴가 반드시 집값 폭락을 의미하지는 않는다는 것을 명확히 알아야 합니다. 미국의 경우 현재 주택 가격 거품 붕괴보다는 연착륙 가능성이 높다는 전망이 우세해 한국도 현재로선 가격 폭락을 수반하는 거품 붕괴 가능성은 낮다고 봅니다.

정부는 거품 붕괴를 경고하기 보다는 집값이 폭락할 경우 담보대출을 많이 받은 중산층 대다수가 위기를 맞게 되므로 거품이 서서히 빠질 수 있도록 유도해야 합니다. 주택 거래를 장려하고 불안감을 해소시키는 방향으로 중장기 주택정책을 폄으로써 구매력 있는 유효수요자들이 필요할 때 아파트를 사고 팔 수 있는 환경을 마련해주는 게 중요하다고 생각합니다.

노기회: 국내 주택시장은 발생기-상승기-과열기-조정기 등 거품 붕괴 4단계중 이미 과열기에 진입한 상태로 이르면 2007년부터 조정기를 맞게 될 수도 있는 상황입니다. 지난 2년간(2005~2006년) 어떠한 정책을 발표하더라도 미래에 가격이 지속적으로 오를 것이라는 기대감이 확산되면서 과열기가 계속되고 있다는 현실을 명심해야 합니다.

보유세 부담에다 정부가 집값 안정을 위해 금리 인상을 공격적으로 사용할 경우 92년부터 시작된 일본 장기 불황처럼 주택 가격 거품이 붕괴될 가능성이 높습니다. 따라서 2007년은 거품 붕괴에 대비한 부동산 자산의 구조조정을 단행하는 한해가 돼야 할 것입니다. 특히 우리나라는 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 78%에 달해 미국보다 2배 이상 높아 리스크가 더욱 큰 상황입니다.

사회자: 뉴타운이나 2기 신도시 분양에 따른 후폭풍에 대한 의견은?

노기회: 올해와 같은 후폭풍은 오지 않을 것입니다. 판교는 이미 주요 단지 분양이 대부분 끝난 상태입니다. 운정신도시도 올 상반기에 한라건설이 평당 1천6백만원에 이미 분양한바 있어 추가 후폭풍이 발생할 가능성은 낮습니다.

다만 서울의 경우 올해 은평뉴타운 고분양가 논란에서 보듯 2007년 뉴타운 일반분양분의 분양가가 인근 시세와 얼마나 높게 분양가가 책정되느냐에 따라 주변 아파트값을 불안하게 할 가능성은 있다고 봅니다.

나대로: 2006년에 판교신도시 분양에 따른 분당및 용인 아파트값 급등, 은평뉴타운 고분양가 논란에 따른 강북권 아파트값 급등에서 보듯이 뉴타운이나 2기 신도시는 아파트 가격을 선도하는 지역이므로 단기적으로 2007년에도 주변 아파트값을 끌어올릴 것입니다. 또 이르면 하반기에 분양될 뚝섬 주상복합 아파트 분양가가 얼마에 나오느냐에 따라 뚝섬 일대 후폭풍이 우려됩니다.

참고로 2007년에는 은평뉴타운 등 서울 뉴타운에서는 3만여가구의 아파트가 분양될 예정이며 판교신도시 1천2백가구, 파주 운정신도시 5천여가구가 분양됩니다.

사회자: 2007년에는 2006년보다 매물이 늘어날까요?

나대로: 양도세 중과를 피하기 위한 매물은 이미 2006년에 시장에서 소화됐으므로 이로 인해 2007년에 매물이 늘어날 가능성은 거의 없다고 봅니다. 2006년과 마찬가지로 2007년에도 인기 지역의 매물난은 계속될 것입니다.

주택 보유자들이 수급 불균형과 가격 상승 기대 심리에다 양도세를 너무 많이 내야한다는 부담감으로 선뜻 팔기가 어려워 매물이 늘어나지 않을 것입니다. 더욱이 서울은 25개구 전역이 주택투기지역으로 지정돼 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 양도세가 크게 늘어나 매물이 시장에 나오는 것을 가로막고 있습니다.

노기회: 저는 매물이 늘어날 것으로 예상합니다. 내년부터 1가구 2주택 양도세 중과가 시행되고 종합부동산세 부담을 올해 경험한 다주택 보유자들이 매물을 내놓아 매물이 늘어날 가능성이 높습니다.

우선 2007년 1월 1일부터 1가구 2주택자는 집을 한 채 팔 때 실거래가 기준으로 양도 汰痼？50%를 양도세로 내야 합니다. 장기보유 특별공제도 사라지게 됩니다. 종부세 과표 적용률도 현행 공시가격의 70%에서 내년에는 80%로 올라갑니다. 과세대상이 6월 1일 보유자이므로 특히 상반기에 매물이 늘어날 것입니다.

또 1998∼2003년에 준공된 60만가구의 신축 공동주택에 대한 1가구 1주택 양도세 비과세 특례도 내년 12월에 끝나 1가구 2주택 대상자는 내년까지 팔아야 양도세 100% 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

사회자: 2007년 봄 이사철에 전세대란은 일어날까요?

노기회: 2006년 가을 이사철도 전세대란이기보다는 규제정책에 따라 일시적으로 임대수요가 늘어난데 따른 전세난으로 봐야 할 것입니다. 지난 가을 이사철 학습효과로 수도권에서도 외곽 중심으로 전월세 수요가 구매수요로 상당 부분 전환했다고 봅니다. 따라서 전세대란 가능성은 낮다고 봅니다.

나대로: 그렇지 않습니다. 지방은 공급물량 과다로 전세가 약세를 보이겠지만 수도권은 서울 경기에서 입주물량이 줄어든 데다 종부세 부담으로 다주택 보유자들이 전세를 월세로 바꾸는 사례가 늘어나고 있어 가을보다 이사수요가 많은 봄 이사철 전세난은 심각할 수 있습니다. 또 2006년 아파트값 폭등으로 청약통장을 통한 내집마련을 하려는 대기 구매수요가 많아 수도권 전세난은 2007년에 전세대란으로 악화될 가능성이 높아지고 있습니다.