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저평가 나 홀로 아파트의 대변신 : 김재일[adadada]


IMF 금융위기 이후 건설경기 활성화 차원에서

* 주택조합 설립요건을 20세대에서 10세대로 하향조정(99.12.7 개정),
* 도시미관 및 주변환경상 불합리한 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 거부할 수 있는 규정삭제(99.2.8 삭제)

이외 경기부양 목적으로 수많은 주택건설 규정완화가 난개발의 대표격인 나 홀로 아파트를 우후죽순 생겨나게 하는 배경이 되었다.


이러한 난개발격인 나 홀로 아파트는 도시미관의 저해뿐만 아니라 일조권, 조망권, 사생활 침해 등 주거 안녕권(安寧權) 확보를 위한 주민들의 집단민원과 반목,불신 심화의 대상으로 항상 도마에 올랐다.


또한 체계적인 기본계획을 가지고 건설된 대단지 아파트에 비해

* 교통, 교육, 편의시설 등의 주거 인프라 부족,
* 건축물 유지/보수비용 높음(가구수에 반비례), 또는 관리미흡으로 빠른 건축물 노후화
* 소규모 사업성으로 중소업체가 건설하므로 고급 브랜드 부재,
* 아파트 부녀회의 입김이 약해(인구의 숫자) 주변에 개발을 끌어들일 요소 미진
* 거래가 드물어 시세갱신이 느림

위와 같은 이유로 나 홀로 아파트는 인근 대단지 대비 60~70% 가격형성과 시세상승 또한 더디거나 아예 없는 곳도 있으므로 투자보다는 자금여력이 충분치 않는 사람들의 실거주로 많이 접근하였다.


하지만 택지개발, 도심지재개발등으로 인한 주변 환경변화 한가운데 자리 잡고 있는 나 홀로 아파트는 위와 전혀 다른 모습을 보인다.


사례를 보면

2005년 초 용인에 위치한 나 홀로 아파트 실 거주 입장에서 2억에 매입
(본인자본금 8000만원 + 대출 12,000만원)

최근까지의 주변호재
* 10만평이 넘는 2개의 대규모 택지개발 지역 한가운데에 위치
* 판교/광교신도시, 신분당선, 양재~영덕고속도로 수혜지역

2006년 10월 아파트 시세 3.5억
총 매입가액 대비 75% 상승, 본인 자본금 대비 188% 상승

차후 대규모 택지개발로 인해 학교가 생기고, 도로가 재정비 되며, 대단지 아파트 상가에 입주할 학원, 편의점, 중국집, 휘트니센터 등 수많은 편의시설을 이용할 수 있게 될 것이다

또한 신설되는 고속도로와 전철로 인해 교통이 더욱 편리해 질것이 자명하므로 위 나 홀로 아파트 가격이 오르는 것은 지극히 당연한 결과일 것이다.


이처럼 나 홀로 아파트도 주변개발호재 여하에 따라 대단지 못지않는 훌륭한 수익률을 창출할 수 있다.

물론 주변 환경이 변하지 않는 나 홀로 아파트는 애물단지로 절락하겠지만 개발호재에 힘입어 새로운 주거환경을 가지게 되는 나 홀로 아파트는 분명 재테크의 틈새시장으로 부각될 수 있을 것이다.


P.S 나 홀로 아파트를 좋게 볼 수 있는 부분

* 나 홀로 아파트 주변 환경이 열악한 경우가 많다. 즉 반대로 생각하면 개발의(뉴타운, 재개발등) 여지가 많다고 볼 수 있다.
* 인근 대단지 시세경향을 뒤늦게 따라가는 경우가 많아 매입시점을 잡는데도 한결 수월하다.
* 인근 대단지에 비해 가격이 싸다. 그러나 주변호재로 인한 가격 상승 시 수익률을 거의 비슷하다.(천원 투자해서 천원을 버는 것과 만원 투자해서 만원을 버는 것 즉 둘 다 수익 률은 100% 이다)
* 리모델링 추친 시 가구수가 적어 주민 동의를 얻기가 쉽다. 다만 지하주차장 등 주차공간을 넓혀야 한다는 주민요구가 강해지만 실행하기가 어렵다.
* 지리적으로 좋은 위치를 선점한 경우가 많아 좋은 조망권을 확보하고 있다.