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가을까지 하락 지속…강남 입성 ‘7∼8월로 미뤄라’ 2008/05/19 10:21 추천 0 | 스크랩 0


출처: 스피드뱅크 뉴스/투자정보 :: 가을까지 하락 지속…강남 입성 ‘7∼8월로 미뤄라’ (2008-05-18 파이낸셜뉴스)


서울 강남권(강남·서초·송파) 아파트 시장 침체의 골이 생각보다 깊다. 강남 집값을 주도하고 있는 재건축 아파트값이 지난주까지 11주 연속 하락행진했다.

재건축 규제완화에 대한 기대감으로 지난해 말 대선 직후 반짝 상승세를 탔으나 규제완화가 예상보다 더디게 진행될 것으로 보이면서 실망매물이 늘어나서다.

여기에 종합부동산세, 양도소득세 등을 피하기 위한 급매물이 줄줄이 쏟아지고 있는 것도 강남권 집값 하락을 재촉하는 요인이라는 게 부동산 전문가들의 진단이다. 강남권 집값 하락이 언제까지 이어질지를 전문가 견해 등을 통해 짚어본다.

◆ "올 가을 성수기 이전까진 계속될 것"

18일 부동산업계에 따르면 강남권 부동산 하락세는 재건축이 주도하고 있다. 매매가는 전반적인 보합세를 유지하고 있는 반면 재건축 아파트값 하락세가 최근 강남 집값 분위기를 좌우하고 있다.

부동산써브에 따르면 강남권 재건축 아파트값은 3.3㎡당 평균 매매가 기준으로 2007년 10월 3913만원에서 11월 3902만원으로 하락세를 타다가 대선 이후 규제완화 기대감으로 12월 3905만원, 올해 1월 3936만원, 2월 3947만원으로 지속적으로 올랐다.

하지만 3월부터 규제완화에 대한 실망감이 커지면서 하락세로 반전해 3월 3931만원, 4월 3909만원, 지난 14일 기준 3873만원으로 급락하고 있다. 주 단위로 따졌을 때 11주 연속 하락이다.

다만 전체 아파트의 매매가는 여전히 보합세 내지는 상승세를 이어가고 있다. 2006년 하반기 급등세를 탄 이후 1년간 변함없이 소폭 올랐다. 재건축 하락세가 가파른 최근에도 3.3㎡당 매매가는 꾸준히 상승, 현재(지난 14일 기준) 2614만원을 기록하고 있다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 “강남 일반 아파트를 지금까지 가지고 있는 사람들은 대부분 일정 수준 이상 자금력이 있어 매매를 서두르지 않는다”면서 “다만 투자 목적으로 재건축아파트를 매입한 사람들이 최근 급매물을 내놓으면서 재건축 하락세가 계속되고 있다”고 진단했다.






◆ "양도세 회피보다 실망 급매물이 하락 주도"

이달 들어 강남권 아파트 하락세가 가파르게 진행되고 있는 것은 급매물이 늘고 있기 때문이다. 전문가들은 최근 늘어나는 급매물은 3가지 종류가 있다고 분석한다. 6월 1일 종합부동산세 부과일을 앞둔 종부세 회피 매물, 하반기 예정된 송파구 잠실, 서초구 반포 등지의 대규모 입주에 대비한 양도소득세 중과 회피 매물 그리고 규제완화 지연에 따른 실망 매물이다.

이 중 종부세 회피 매물은 그다지 많지 않다는 게 대부분 전문가들의 분석이다. 반면 정부가 구체적인 대책을 내놓지 않는 한 계속 쏟아질 규제완화 지연에 따른 실망매물이나 양도세 회피 매물이 많아 하락세가 좀 더 이어질 것이란 전망이 지배적이다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 “지난해 이맘때엔 종부세 회피 매물이 많아 세금 부과 기준일인 6월 1일 이후 급매물 수가 크게 줄었지만 올해는 아니다”면서 “양도세 회피 매물이 비수기인 6∼8월까지 꾸준히 나올 가능성이 커 현재의 조정장세는 당분간 계속될 것”이라고 진단했다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 “최근 광우병 사태 등으로 궁지에 몰린 새 정부가 부동산 규제완화를 적극 추진할 가능성은 더욱 줄어들었다는 인식이 커지고 있다”면서 “규제완화가 당분간 어려울 것이라는 전망에 따른 실망매물이 많이 나오고 있다”고 설명했다. 박 팀장은 “정부의 재건축 규제 정책이 구체적으로 나오지 않는 한 당분간 재건축을 중심으로 하락세는 이어질 것”이라고 내다봤다.

◆ “매수타이밍 7∼8월…장기적 관점 접근”

전문가들은 강남 입성 타이밍을 오는 7∼8월께로 잡는 게 좋다고 조언한다. 가을 성수기가 본격 시작되기 전에 급매물 중심으로 접근하는 게 좋다는 것이다. 다만 일반아파트 매매든, 재건축 아파트든 단기간 승부를 보려는 생각보다 장기적 관점에서 접근하라는 게 전문가들의 한결같은 조언이다.

부동산114 김희선 전무는 “가을 이사철을 앞두고 7∼8월 매물이 많이 나올 것”이라면서 “실수요와 장기투자 관점에서 급매물을 노리는 것이 바람직하다”고 조언했다.

강남지역에서 최대 기대주인 서초구 반포동 ‘반포자이’ 분양을 주목할 필요가 있다는 견해도 있다. 3.3㎡당 3500만원 수준으로 분양될 예정이지만 대기세력이 상당히 많다는 게 전문가들의 판단이다. 분양시장이 활기를 찾을 경우 인근으로 상승세가 확산될 가능성도 있다.

내외주건 김신조 사장은 “8월 반포자이 분양을 시작으로 ÷？성수기까지 상승 추세를 이어갈 가능성이 크다”면서 “자금력 있는 실수요자라면 ‘반포자이’를 우선 청약할 필요가 있다”고 말했다.

우리은행 안명숙 부동산팀장은 “여름은 전통적인 비수기여서 당분간은 바닥을 다질 것”이라며 “하지만 강남권 입성을 노리는 사람에겐 가을 성수기 전이 매수의 적기”라고 조언했다.