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[민권식칼럼 #104] 지역조합방식, 이런 것을 확인하라

지역조합방식은 건설원가에 공급되므로 일반분양아파트에 비해 분양가가 싸고 청약통장이 필요 없다는 점에서 큰 메리트가 있습니다만 조합원 모집시 허위과장광고, 시공사의부도, 거주요건 강화로 인한 분양율 저하등의 문제점이 함께할 수 있는 개발방식입니다.
오늘 이 시간에는 일반 재개발방식과는 여러가지 면에서 차이가 큰 지역조합방식을 접근할 때 꼭 숙지하여야 하는 유의사항 몇 가지를 소개할까 합니다.

1. 토지 매입정도를 확인하라.
도정법을 기틀로 하는 주택재개발은 80%의 주민동의가 있으면 나머지를 수용할 수 있으나, 지역조합은 주택법으로 사업을 시행하기 때문에 100%의 지분을 확보해야 하므로 토지매입약정서를 얼마나 확보 했는지 꼭 확인하여야 합니다.

2. 조합원수를 확인하라.
조합원 모집시 과거에는 인접시에서 가능 했으나 현재는 해당시에서만 모집할 수 있고 6개월간의 거주기간이 필요하므로 조합원모집이 얼마나 되었는지, 모집기간이 얼마나 걸릴지를 예측해서 사업지연 리스크에 대비해야 합니다.

3. 전매 가능 여부를 확인하라.
분양권 중에서 재개발 조합원소유의 분양권은 전매가 유일하게 허용되지만 투기과열지구에서는 일반분양아파트와 재건축아파트와 마찬가지로 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되므로 전매 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

4. 착공 전에 내는 돈을 확인하라.
재개발과 달리 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입하고 공동건축하게 되므로 지역조합개발방식은 아파트 착공 전에 비교적 많은 돈이 들어갑니다.
착공 전에 지역조합신청금과 토지대금으로 분양가의 절반 이상을 내야하며 조합원 가입 후 1년 이내에 토지대금을 완납해야 합니다.
조합운영을 위한 업무추진비 또한 별도로 지급해야 합니다.

5. 시공업체의 공신력을 확인하라.
대한주택보증의 시공보증 도입으로 예전보다 위험부담이 줄어들긴 했습니다만 시공업체의 공신력, 조합원모집비율, 탈퇴 가능성 등을 꼼꼼히 따져 봐야한다는 것은 변함이 없습니다.

6. 추가부담금 승계 여부를 확인하라.
투기과열지구외 지역에서 매입 희망 아파트가 조합원 것인지 일반분양분인지 확인 하여,
향후 조합원아파트의 경우 조합원 자격이 승계되므로 입주때 추가부담금 납부 책임이 발생 할 수 있습니다. 미리 조합과 시공사측에 추가부담금 발생 요인이 있는지 여부와 그 금액을 미리 파악해야 한다는 얘기입니다.
또한 매도자와 계약을 하면서 추가부담금이 발생한다면 누가 낼지 협의해야 합니다.

7. 토지이용계획 여부를 확인하라.
사업 부지가 공동주택이 허가되는 토지인지, 용적율은 몇 퍼센트인지 미리 구청에 문의하여
인지하고 있어야 합니다.
기존 용적율로 사업을 추진하던 중 종별세분화로 용적율이 감소하여 사업성이 떨어지거나 아예 공동주택을 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다는 점을 염두해 두시기 바랍니다.