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[민권식칼럼 #103] 재개발의 시작, 종세분화와 호수밀도

(1) 종세분화

◈ '종세분화'란?

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 2003년 7월 1일부터 시행된 '일반주거지역 종세분화'는 무분별한 고층 개발로 인한 도시환경과 자연경관 파괴를 막기 위해 상업이나 특수업무지구가 아닌 일반주거지역을 1ㆍ2ㆍ3종(種)으로 나누고 종별로 용적률과 층수를 달리 규정하는 것을 말합니다.

여기서 말하는 주거지역은 개발밀도와 입지특성 등에 따라 전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역으로 구분되는데 전용주거지역은 저층 중심의 양호한 주거환경보전지역을 말하고 일반주거지역은 일상의 주거기능을 보호하기 위한 지역을 칭하며 준주거지역은 주거기능을 주로 하되 상업기능의 보완이 필요한 지역을 일컫습니다.

그렇다면 재개발에서 주된 개념이 되는 '주거지역'의 종세분화에 대하여 집중적으로 알아봅시다.
이전까지는 구릉지, 평지, 역세권 등이 지역의 특성에 관계없이 동일하게 일반주거지역으로 지정되어 획일적으로 용적률과 용도제한 사항을 적용 받았었습니다.
그러나 그 결과 자연환경이 보호되어야 할 구릉지변에서 대규모 개발이나 주변여건 및 환경과 부조화를 이르는 돌출형 개발, 주택공급 위주의 재개발, 재건축 및 다세대, 다가구 주택의 고밀도 개발로 많은 도시문제가 발생하게 되었습니다.
이에 따라 건설교통부장관은 특별시·광역시·인구 50만 이상의 도시계획구역에서 주거환경을 보호하기 위해 필요한 경우 이 지역을 1종, 2종, 3종으로 세분화 시킵니다.

각 종별 용적률과 층수는 각 지방자치단체의 도시계획조례에 의해 조심씩 다릅니다.
서울시의 경우 일반주거지역 1종은 용적률 150%(4층 이하), 2종은 용적률 200%(7층이하와 12층이하), 3종은 용적률 250%(층수제한 없음)로 용적률과 층수의 상한을 정하고 있습니다.

1) 제1종 일반주거지역 : 저층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
2) 제2종 일반주거지역 : 중층주택 중심의 주거환경 조성이 필요한 지역
3) 제3종 일반주거지역 : 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능토록 하는 지역


◈ 재개발 물건 선택의 뿌리, '종세분화'

1) 종세분화에 따라 건물의 형태와 용적률, 층고제한이 결정되고
2) 용적률과 층고제한은 곧 조합원수와 건립세대와 직결되며
3) 조합원와 건립세대 비율은 바로 재개발 투자수익률 창출에 있어서 심장 역할을 합니다.

* 재개발 투자수익률의 핵심요소 ===> 조합원수와 건립세대 비율 ===> 용적률과 층고제한
===> 종세분화

위 개념도는 재개발 투자수익률을 결정짓는 핵심요소의 뿌리가 바로 '종세분화'라는 것을 말해주고 있습니다.
그렇습니다.
종세분화의 개념은 재개발의 기본 개념이며, 투자목적이든 실수요자 입장이든 재개발 물건을 선택하는 데 있어서 뿌리를 담당하고 있는 개념입니다.
재개발 물건을 알아볼때 가장 먼저 해당 물건이 제1종 일반주거지역인지, 준주거지역인지를 물어보십시오.
재개발의 시작은 종세분화의 개념에서 시작되기 때문입니다.



(2) 호수밀도

◈ '호수밀도'란?

호수밀도는 말그대로 재개발 주택을 매입하여 조합원이 됐을때의 메리트를 알려주는 주요지표입니다.
일정 이상의 호수밀도수치는 재개발이 되기 위한 필요조건입니다만 호수밀도가 너무 높으면 조합원이 많다는 얘기로 수익성이 떨어질 수 있습니다.
먼저 기본적인 '호수밀도'의 개념에 대하여 알아봅시다.

* 호수밀도 산출방법 (서울시 도시및주거환경정비조례 제2조 5항)

1) 호수밀도라 함은 정비구역 면적1헥타아르 당 건축되어 있는 건축물의 동수로서 다음 각목의 기준에 의하여 산정한 밀도를 말한다.

가. 공동주택은 기준층의 소유권이 구분된 1가구를 1동으로 보며 기준층 이외의 가구는 계상하지 아니한다.

나. 신발생무허가건축물은 건축물 동수 산정에서 제외한다.

다. 기존 공원의 일부 또는 전부를 존치하여야 하는 경우에는 정비구역안의 총 건축물 동수를 존치면적을 제외한 면적으로 나누어 산정한다.

라. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에
불구하고 전환전의 건축물동수에 의하여 산정한다.

마. 준공업지역안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적 중 공장용지 및 공장건축물은 제외하고 산정한다.

2) 기준층 동수 산정방법 : 공동주택 빌라(다세대), 연립, 아파트의 기준층 동수 계산방법은 각 층수 중 가장 많은 세대가 있는 층을 기준층으로 본다.


◈ 호수밀도가 부족해도 재개발이 가능하다

여기서 중요한 것은 최근 개정내용입니다.
호수밀도 60호/ha 이상 기준을 필수에서 선택규정으로 하여 호수밀도 기준을 포함하여 다섯가지 구역지정 요건(노후불량 건축물비율 60%, 주택접도율 30%이하, 과소필지/부정형/세장형토지 50%이상, 상습침수 및 재해위험지역, 호수밀도 60호/ha) 중 2개 이상을 충족하는 경우 재개발 정비구역 지정이 가능해졌다는 내용이 바로 그것입니다.
즉, 호수밀도가 충족되지 않아도 재개발이 가능하다는 것이죠.


◈ 호수밀도와 투자수익성의 관계

그렇다면 수익성의 측면에서 호수밀도수치를 바라봅시다.
호수밀도가 낮은 지역, 즉 조합원이 적은 지역은 재개발 정비구역 지정에는 문제가 없고 조합원의 이익은 상대적으로 많아지기 때문에 투자처선택에 있어서 비교우위에 있다고 할 수 있습니다.
재개발 물건선택에 있어서 물론 입지조건이 가장 큰 비중을 차지합니다만 대표적인 현장데이터인 종세분화, 호수밀도의 비중 또한 크다는 점을 꼭 유의하시고 이러한 현장데이터를 꼼꼼하게 체크하여 물건을 선택하는 지혜를 발휘하시기 바랍니다.