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[민권식칼럼 #102] 1㎡ 도로부지의 위력

◈ 도로부지 사면 낭패본다?

도로부지는 재개발매물 중에서도 가장 리스크가 많아 투자기피대상0순위로 인식되어 있는 것이 사실입니다.
하지만 분양자격이 확실히 주어지는지, 일반 매물시세보다 얼마나 싼지 등의 사항만 면밀히 분석해보면 가장 높은 수익성을 자랑하는 것이 또한 도로부지입니다.
물론 도로부지를 통한 투자의 시작이자 핵심은 바로 분양자격요건입니다.
의외로 도로부지의 분양자격요건은 간단하게 정리할 수 있습니다.

* 도로부지의 분양자격
1) 지목이 '도로'이며, 현 이용상태도 '도로'인 경우
- 면적이 90㎡ 이상이면 분양자격 有

2) 지목이 '대' 이며, 현 이용상태는 '도로'인 경우
- 면적이 30㎡ 이상이고 무주택자면 분양자격 有

3) 도로부지 또한 합산취합 가능
- 두 개의 지분이 합쳐서 90㎡ 이상이면 분양자격 有


◈ 90㎡ 안되는 도로부지를 주목하라

'도로부지는 90제곱미터 이상이 되어야 분양자격이 주어진다.'
보통 도로부지의 분양자격을 얘기할때 쓰이는 말입니다.
하지만 이 말은 정확히 얘기하면 틀린 말입니다.
위 분양자격표에도 나와있지만 27평이 되지 않아도 분양자격을 받을 수 있기 때문입니다.
여기에 도로부지 투자의 틈새가 있습니다.
재개발지역에서 27평이 넘는 도로부지와 27평이 안되는 도로부지의 시세를 비교해 보십시오.
대부분의 지역에서 시세의 큰 차이가 발견될 것입니다.
27평이 넘는 도로부지는 '아파트입주권이 나오는 매물'로 인식되어 있기 때문에 '제 값'을 다 받을 수 있으나 27평이 안되면 현금청산이라는 개념으로 해석되어 '제 값'은 커녕
재개발지분으로 분류되지도 못합니다.
이렇기 때문에 같은 도로부지라도 시세의 차이가 현격하게 차이가 나는 것이죠.

다음의 예시에 틈새 도로부지 투자의 정석이 있습니다.

A매물 - 90제곱미터 도로부지 : 3억원
B매물 - 30제곱미터 도로부지 : 5천만원
C매물 - 60제곱미터 도로부지 : 1억원
* A,B,C 모두 같은 구역(혹은 블럭)내에 있는 도로부지임.

이 세가지 매물의 선호도를 보면 단연 A매물이 월등히 높습니다.
90제곱미터가 넘기 때문에 '이거 분양권 나오겠네'로 해석되어 수요가 많기 때문입니다.
이에 비해 B,C매물은 90제곱미터가 안된다는 이유만으로 수요가 없습니다.
하지만,
B,C매물은 같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지입니다.
같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지는 합산취합이 가능합니다. (도로부지의 분양자격 3번 참조)
즉, B와 C매물을 동시에 소유하고 있다면 90제곱미터 이상이 되기 때문에 분양자격이 주어지고 'A = B C'라는 공식이 수립된다는 얘기입니다.
B와 C를 매입하는데 들어간 돈은 A의 절반이죠.
'찬밥' B와 C가 '더운밥' A보다 투자수익성이 높습니다.
이것이 바로 틈새 도로부지 투자의 전형이라 할 수 있습니다.
여기서 한가지 유의할 점은 같은 구역(블럭)내에 있는 도로부지라는 것을 확실히 해야한다는 것입니다.


◈ 1㎡ 도로부지의 위력

도로부지를 접할때 공시지가(개별공시지가, 표준지공시지가 등)보다 저렴한 시세로 매물이 나오는 경우가 있습니다.
이러한 도로부지는 1제곱미터짜리라 해도 꼭 매입하여야 합니다.
현금보상의 기준이 되는 공시지가 보다 시세가 싸다라는 얘기는 현금청산된다 하여도 시세 이상을 보상받을 수 있기 때문입니다.
공시지가 보다 시세가 높다해도 이렇게 '아주 작은' 도로부지들은 '써먹을 곳'이 많습니다.
관리처분인가가 내일모레인데 89제곱미터 도로부지를 소유하고 있어 아파트 분양자격을 못받는
조합원이 있다면 같은 구역내에 있는 1제곱미터 도로부지는 그 조합원에게는 황금이 되겠죠.
물론 1제곱미터 도로부지 가치도 황금으로 변하게 됩니다.

재개발사업이 진행될수록, 관리처분인가에 가까울수록 이러한 조그마한 도로부지들의 가치는
점점 상승하기 때문에 사업초기단계에서 매입할수록 그 수익성은 더욱 커지게 됩니다.
재개발을 투자목적으로 접근한다면 사업초기단계인 지역을 선택해야 한다는 사실을 다시한번 체크해두시기 바랍니다.
감사합니다.