부동산 정보포털에서 거래포털로!

[민권식칼럼 #98] 내가 산 재개발 지분, 몇 평짜리 아파트 받나


* 4:4:2 법칙


먼저 재개발사업에 적용되는 도시및주거환경정비법(이하 도정법)의 평형배정 비율부터 살펴보도록 합시다.


재개발사업의 아파트 건립비율은 국민주택규모 초과(전용면적 85㎡ 이상 115㎡ 이하)와 국민주택규모 중 전용면적 60㎡ 이하로 구분되는데 국민주택 규모 이상(전용면적 85㎡ 이상)은 건립세대수의 20% 이내로 하고 국민주택 규모 이하는 건립세대수의 80%로 한다.
국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하를 40%로 하고 국민주택규모 이하 중 전용면적 60㎡ 이하를 40%로 한다.
※ 규모별 건립비율을 구역사정에 의하여 서울시장의 인가를 받을 경우 10% 범위 내에서 조정할 수 있도록 한다.


☞ 법령해설
- 20평형대 : 40%
- 30평형대 : 40%
- 40평형대 이상 : 20%
※ 현장상황에 따라 10% 범위 내에서 조정가능


☞ 전체 건립세대 중 17%를 임대아파트로 건설하여야 합니다.


☞ 도시재정비촉진특별법이 적용되는 도시재정비촉진지구의 경우 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%의 비율로 건립할 수 있는 혜택을 줍니다.




* 조합원, 32평형 아파트는 받겠네!


이번 도정법 개정으로 조합원 지분의 30평형대 아파트 배정가능성
이 훨씬 높아진 상태입니다.
조합원 보상액(권리가액)이 건립최소평형 분양가 이상인 조합원이 30평형대 아파트를 신청한 경우 잔여물량이 있다면 배정시킬 수 있게 되었기 때문입니다. 다시 말해 22평형 아파트가 건립최소평형이고 22평형 아파트 분양가가 1억이라면, 보상액이 1억만 넘으면 32평형 아파트도 배정받을 수 있다는 것입니다.
중대형 건립세대의 50%를 일반분양분으로 책정해야 했던 제한도 사라졌기 때문에 조합원의 중대형 아파트 배정 가능성 또한 크게 증가했습니다.




* 평형배정비율과 조합원비율


개정 법령 조합원 평형배정방식의 키워드는 ‘건립세대수’에 있습니다.
잔여물량이 많으면 많을수록 조합원들이 선택할 수 있는 폭 또한 넓어지기 때문이죠. 하지만 건립세대수만 많다고 해서 조합원들의 메리트가 커지는 것은 아닙니다.
‘건립세대 중에서 조합원수가 얼마나 적은가‘ 바로 ’조합원비율‘이 진정한 키워드가 되겠죠.
‘내 지분으로 몇 평짜리 아파트를 받을 수 있는가?’
이 질문에 답은 평형배정비율과 조합원비율인 것입니다.


* 평형배정 예측법
① 해당 재개발지역의 개발형태(민영재개발, 뉴타운, 도시재정비촉진지구 등)를 파악한다.
② 그 개발형태에 적용되는 평형배정비율(2:4:4, 4:4:2 등)을 도입한다.
③ 건립세대수를 체크한다.
④ 조합원수를 체크한다.
⑤ 보상액(권리가액)을 계산해본다.
⑥ 보상액이 20평형대 아파트 분양가 이상인지를 체크한다.
⑦ 종합하여 결론을 도출한다.




※ 예측 예시
① 개발형태 : 도시재정비촉진지구
② 평형배정비율 : 20평형대 20%, 30평형대 40%, 40평형대 이상 40%
③ 건립세대수 : 1000세대
④ 조합원수 : 700세대
⑤ 보상액(권리가액) : 2억원
⑥ 20평형대 아파트 예상 분양가 : 1억
⑦ 20평형 아파트 예상분양가 이상이고, 30평형대 이상을 80%로 구
성할 수 있는 도시재정비촉진지구인데다 잔여세대수가 300세대나 되
므로 32평형 아파트 배정은 안정적!