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[민권식칼럼 #97] 소액 내집마련의 꿈, 재개발에 답이 있다


① 가장 저렴한 초기비용
재개발투자 초기비용이란 낡은 집을 사는 것을 말합니다.
이 낡은 집은 기존 아파트를 매매하거나 신규 아파트를 분양받는 등 다른 형태의 내집마련 방법과 비교해 봤을때 초기비용부담이 가장 적습니다. 서울 수도권에서 1억 짜리 32평형 아파트는 찾아보기 힘들지만 32평형 아파트를 받을 수 있는 1억 짜리 재개발 지분은 굉장히 많습니다.


② 진정한 반값아파트는 바로 재개발
일반분양가에 비해 조합원분양가는 일반적으로 60%~80% 수준에 불과합니다. 조합원수가 적고 입지조건이 훌륭한 지역은 일반분양가의 절반 밖에 안되는 조합원분양가가 책정되는 지역도 있습니다.
초기비용부담이 가장 적을 뿐만 아니라 새 아파트의 로얄층을 절반값으로 들어갈 수 있다는 것이 재개발의 대표적인 메리트입니다.


③ 조합원은 로얄층 우선 배정
재개발 아파트의 일반분양분은 일반적으로 1~4층, 15~20층입니다.
로얄층인 5~14층은 재개발 조합원분이기 때문입니다.
로얄층이냐 비로얄층이냐에 따라 아파트가격 또한 천차만별입니다.
특히 강조망권, 숲조망권 프리미엄이 가능한 아파트의 경우 그 차이가 더 심합니다.
로얄층을 우선 배정받는 조합원은 추가프리미엄을 발생시킬 수 있으며 환금성 면에서도 비교우위를 선점할 수 있습니다.


④ 도심 요충지 대단지 아파트는 재개발이 유일
서울 수도권 이른바 알맹이 지역에서 1000세대 이상 대규모 아파트단지를 건립할 수 있는 사업의 형태는 재개발, 재건축이 유일합니다.
하지만 재건축사업은 수익사업으로 분류되어 개발이익환수제, 소형평형의무 비율, 조합원 전매 제한, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여 사실상 사업진행이 불가능하고 투자수익성 또한 현저히 낮아졌습니다.
그렇기 때문에 도심 요충지 대단지 아파트를 공급하기 위해선 재개발사업이 유일하다고 볼 수 있습니다.

⑤ 유주택자와 30대는 재개발에 올인하라
2007년 9월부터 시행되고 있는 청약가첨제로 인해 유주택자나 신혼부부등 젊은 층의 유망신도시나 알짜 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌습니다. 청약통장은 물론 청약가첨점수에 상관없이 내가 산 ‘낡은 집’만으로 내집마련을 할 수 있는 재개발이 그래서 더욱 주목을 받고 있는 것입니다.