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2008년 1월 24일, 서초동 서울중앙지법에서 진행된 서울 강남 타워팰리스 238㎡, 감정가 33억 원의 이 주상복합아파트 경매에 3명이 입찰했습니다.

지난해 11월 한차례 유찰 이후 두 번째 경매였는데요.

결국 감정가의 86%인 28억여 원에 낙찰돼 주인을 찾았습니다.

최근 경매시장은 물론 일반 매매시장에서도 초고가 아파트의 인기가 시들했던 것을 고려하면 비교적 높은 가격에 낙찰된 것입니다.

이곳 뿐만이 아닙니다.

서울 잠원동 신반포아파트 115㎡는 감정가 9억 원의 97%인 8억 7천120만 원에, 반포동 미도아파트 112㎡는 감정가 8억 7천만 원의 90%선인 7억 8천390만 원에 각각 낙찰돼, 부동산 경매시장에서 한동안 찬밥 신세를 면치 못했던 고가 아파트가 대선 이후부터 다시 관심을 끄는 매물로 급부상하고 있습니다.

[강은/지지옥션 팀장 : 인수위서 부동산거래세·양도세율을 인하하는 쪽으로 방향이 굳어지면서 한동안 외면받던 고가아파트들이 경매시장에서 관심을 받기 시작했습니다.]

이 같은 모습은 대선 전과 후 한달 간의 통계를 놓고 보더라도 뚜렷하게 나타납니다.

대선 전 한달 6억 원 이상 고가아파트의 낙찰률은 35%, 낙찰가율은 80%를 밑돌았습니다.

하지만 대선이후 한달간 낙찰률은 37%, 낙찰가율은 82%로 각각 2% 포인트 안팎이 올랐습니다.

특히 평균 응찰자수는 4.4명에서 7.1명으로 두 배에 달했습니다.

시장 전문가들은 새정부의 부동산 규제완화 방침에 따라, 경매시장에서 고가 부동산이 더욱 투자자들의 주목을 받게 될 가능성이 높은 것으로 예상하고 있습니다.

하지만 세율 완화의 폭과 시기는 시장 상황을 지켜봐 가면서 조절될 것으로 예상돼, 예전 수준의 가격을 회복하는데는 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망되고 있습니다.

(sbs뉴스, 2008-01-25)


고가아파트 경매시장서 인기
타워팰리스 238㎡ 28억2300만원에 낙찰


종합뉴스팀 기자 / 2008-01-25 09:27


경매시장에서 한동안 '찬밥 신세'를 면치 못하던 고가아파트가 대선 이후 슬슬 주목을 받고 있다.

24일 부동산 경공매 전문업체 지지옥션에 따르면 이날 서울중앙지방법원 11계에서 진행된 경매에서 도곡동 타워팰리스 238㎡(72평형)가 28억2300만원에 낙찰됐다.

감정가는 33억원이었지만 지난해 11월 한 차례 유찰된 뒤 2회차 경매에서 감정가의 85.5%에 낙찰됐다. 대선 전 감정가 6억원 이상 고가아파트 낙찰가율(70%대 후반)에 비하면 높은 수치다.

이날 경매는 물론 최근 강남 고가아파트 경매에서는 높은 낙찰가율이 잇따라 나타나고 있다.

지난 22일 서초구 잠원동 신반포아파트 115㎡(35평형) 경매는 감정가 9억원의 97%인 8억7120만원에 낙찰됐다.

또 15일에는 서초구 반포동 미도아파트 112㎡(34평형)가 감정가 8억7000만원의 90% 선인 7억8390만원에 낙찰됐다.

한편 지지옥션이 대선 전(지난해 11월 19일~12월 18일)과 후(지난해 12월 20일~올해 1월 22일) 서울지역 감정가 6억원 이상 아파트 경매시장을 비교 분석한 결과 대선 후 낙찰률과 낙찰가율, 경쟁률이 모두 상승한 것으로 조사됐다.

낙찰률은 35.4%에서 36.7%로 1.3%포인트 올랐고, 낙찰가율은 79.8%에서 2.4%포인트 상승한 82.2%를 기록했다. 한 아파트당 평균 응찰자 수도 크게 늘었다. 대선 전 4.4명에서 7.1명으로 2.7명이 더 몰린 것으로 나타났다.

강은 지지옥션 팀장은 "부동산 거래세와 양도세 인하 기대감이 커지며 그동안 외면받던 강남권 고가아파트들이 관심을 끌고 있다"며 "다만 당분간은 규제완화 수위 등을 지켜봐야 하기 때문에 예전 수준 가격 회복에는 다소 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

[이호승 기자]



이기는 경매 방법

경매를 통해 집을 사려면 우선 낙찰을 받아야 하는데 그러려면 ‘이기는 경매’를 할 수 있어야 한다. 그래서 간혹 입찰금액의 100% 이상의 금액으로 입찰하기도 한다. 감정가의 100% 이상으로 낙찰받는 이유는 일반적으로 법원경매로 나오는 시점과 경매사건으로 접수되는 시점의 시세차이가 있기 때문이다.

경매물건이 많은 근래와 같은 경우는 보통 접수되는 시점으로부터 일반인들에게 공개되기까지는 10개월 이상 시간이 걸리기 때문이다. 그리고 또 한 가지는 부동산의 미래가치를 보기 때문이다. 즉, 재개발, 재건축, 리모델링과 같은 호재가 예상되는 지역의 물건이 나왔을 경우이다. 그러나 누구나 알고 있는 것은 그만큼 경쟁이 치열하여 많은 수익을 내기는 힘들다.

전문가들은 “무엇보다 중요한 것은 남들보다 먼저 선점하고 부동산의 가치판단을 좀 더 먼저 하는 것이 처음부터 이기는 싸움을 시작할 수 있는 핵심”이라고 말한다. 하지만, 일반인들은 미래가치를 예측하기가 쉽지 않다. 그렇다면 어떤 기준을 세우고 미 래가치를 예측할 수 있을까? 어느 전문가는 어린이들이 주로 하는 ‘연상게임’을 예로 들었다. 기차를 타면 뭐가 있을까? 내가 A를 하면 어떤 일이 생길까 하는 식으로 말이다.

“주식을 잘하는 사람은 연상게임을 잘할 것이라는 생각이 듭니다. 유가가 오르면 어떻게 될까? 금리가 오르면 어떻게 될까 등으로. 부동산도 마찬가지입니다. 우리 집 앞이나 뒤에 공원이 있거나 새로 생기면 어떻게 될까. 정권이 바뀌면 어떻게 될까 하는 식으로 항상 모든 것을 연결해서 생각하는 습관이 필요합니다.”

아파트, 빌라, 상가 등 부동산마다 접근방식도 달라야 한다. 우선 아파트는 순수하게 주거공간이다. 따라서 삶의 질을 보장할 수 있는지가 우선이다. 예를 들어 근처에 도서관이나 대형병원, 백화점, 공원 등이 있는지, 교통은 편리한지 인구의 유입 현황은 어떤지 등을 참고 한다. 특히 교육여건은 매우 중요하다. 이 부분이 향후 아파트가격에 결정적 영향을 미친다.

빌라도 아파트와 같이 보면서 향후 재개발가능성과 대지지분이 얼마나 되는가가 중요한 검토대상이다. 또 빌라는 대부분 중소건설업자가 시공하기 때문에 아파트보다 부실공사가 되기 쉽다. 따라서 계단높이와 벽의 두께까지 세심하게 볼 필요가 있다. 상가는 철저한 수익형 상품이므로 수익률이 최우선 고려대상이다. 위치 즉 배후에 대규모 아파트단지의 존재 여부, 교통인프라, 그 상가에 입점 가능한 업종 등을 고려해야 한다.

권리분석도 중요하다. 권리분석은 한마디로 그 부동산의 하자를 찾는 것이다. 선순위 임차인이 있어 대신 보증금을 주어야 하는 경우는 없는지, 가등기의 설정 여부 특히 소유권 이전가등기의 경우는 이것이 담보가등기인지 매매약인지를 파악할 줄 알아야 한다. 권리분석을 잘하는 방법은 정도가 없다. 서적을 통해 열심히 공부하고 대법원 판례를 계속 찾아봐야 한다.

점유자와 협상이 안 될 경우 전에는 경매사건에 관계되어 있는 사람들의 항고에 항고가 잇따라 몇 개월에 걸친 명도소송을 거쳐 집행을 해야 했고 그 때문에 상당한 금액의 이사비를 지급했어야 했다. 하지만 요즘은 항고를 하려면 패소를 했을 때 책임이 따르기 때문에 그런 경우는 거의 찾아보기 어렵다. 현재는 잔금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 바로 결정이 나오기 때문에 명도에관한 시간과 노력이 절감된다. 법적으로 낙찰자를 우선으로 하기 때문이다. 단 공매는 아직도 명도소송을 통해야만 한다.

조심해야 할 부분도 참으로 많다. 전문가들은 초보자들이라면 우선 경매대행업자, 흔히 말하는 브로커를 특히 조심하라고 조언한다. 이들은 클라이언트의 수익은 관심 없이 자신의 수수료에만 관심 있는 사람들이기 때문이다. 그 꾐에 넘어가 미래가치 없는 부동산을 낙찰받아 속앓이 하는 사람들이 많다. “먼저 부동산을 보는 안목을 기르는 것이 중요합니다.

요소요소에 많은 위험이 있으며 순간적인 판단착오로 손해를 보는 경우도 있습니다. 항상 겸손한 자세로 공부하고 자신의 신념을 지켜야 합니다. 또한 생각에서 그치지 말고 행동으로 옮기는 것이 중요합니다. 진정한 경제로의 자유를 꿈꾼다면 말입니다.” 부동산 경매를 통해 누구나 부를 얻을 수 있는 것은 아니지만, 부를 얻을 수 있는 ‘좋은 방법’임에는 틀림없다. 하지만 쉽게 빨리 먹는 밥은 체하듯이 경계해야 하고 위험부담을 안아야 하는 경매보단 급매물이 아직도 낫다는 이유이다.

<경매전문 이학명 기자>