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대부분의 신도시가 송파신도시를 제외하고는 대부분 서울과 거리가 먼 제2외곽 순환도로 인근지역에서 위치해 있네요... 오늘 매경보시면...지도까지 상세히 나와 있네요...
앞으로 서울이 더욱 부각되는 시대가 오며 상대적으로 서울과 먼 신도시는 가격하락 위험이 커질것으로 예상됩니다... 정말 엄청난 공급 물량입니다... 아마추어 정권이 신도시 잡겠네요...

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신도시 55만호 물량폭탄 집값 잡나--강남권 두배 물량 5년간 수도권 집중

매경 2006-11-13

집값을 잡기 위한 `규제 폭탄`과 `세금 폭탄` 효과가 떨어지자 이번에는 `공급 폭탄`이 준비되고 있다. 정부가 송파ㆍ검단ㆍ김포 등 6개 신도시 주택공급 물량을 27만가구에서 38만가구로 최대 11만가구 늘리는 방안을 적극 검토중이다.

서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구에 있는 아파트 총량(24만가구)의 두 배 넘는 물량(55만가구)을 엇비슷한 시기에 몰아서 공급하겠다는 계획이다.

마구잡이식 공급 정책에 부분적인 공급 과잉이 우려되고 있다.

◆ 수도권 신도시에 55만가구 = 정부가 15일 발표할 예정인 부동산종합대책의 `윤곽`이 잡혀가고 있다.

핵심 내용은 내년 상반기 파주신도시를 시작으로 2011년까지 대략 55만가구의 주택을 수도권 신도시에 쏟아놓겠다는 것이다.
이를 위해 분당(㏊당 197명)보다 인구밀도가 낮은 송파, 김포, 양주, 평택, 검단, 파주 3단계의 밀도를 ㏊당 30~50명씩 늘리는 방안이 검토되고 있다.

이들 신도시 인구밀도를 ㏊당 50명씩 늘린다고 가정하면 공급가구 수는 △송파 1만4000가구(4만6000→6만가구) △김포 2만1000가구(5만3000→7만4000가구) △양주 1만가구(2만7000→3만7000가구) △평택 3만5000가구(6만3000→9만8000가구) △검단 2만가구(5만6000→7만6000가구) △파주 1만3000가구(1~3단계 7만4000가구→8만7000가구) 등으로 바뀌게 된다.

수원 광교신도시는 개발계획이 확정돼 있는 등 상황이 여의치 않아 확대 대상에서는 제외될 전망이다.

정부 관계자는 "인구밀도를 ㏊당 30~50명가량 높이려면 용적률을 30~50%포인트 상향조정하고, 공원녹지율을 5~10% 정도 줄이는 조정이 필요하다"며 "층수를 높여 단지 내 공간을 확보하면 쾌적성이 크게 떨어지지는 않을 것"이라고 내다봤다.

◆ 2007~2009년에 `소나기` 공급 = 내년 상반기 이후 5년간 수도권 신도시에서 쏟아지는 주택 물량은 어림잡아 54만7000가구에 달한다.

정부가 밝힌 `분당급 신도시`(8만가구 추정)와 판교 잔여물량(1만1000가구), 파주 1ㆍ2단계(4만4000가구), 광교(2만4000가구) 등의 공급 물량을 합친 숫자다.

공급시기도 2007년 상반기~2009년 하반기에 집중된다.

신도시 개발기간을 6개월~1년가량 앞당긴다고 가정하면 파주에서는 내년 상반기에 7000가구, 2008년에 3만4000가구가 각각 분양된다.

김포와 광교에서도 이르면 내년 상반기에 최초 공급이 이뤄질 가능성이 있다.

2008년에는 양주에서 물량이 나오기 시작하고, 당초 2009년 9월로 예정됐던 송파신도시도 2009년 상반기쯤으로 공급 시기가 당겨질 수 있다.

결론적으로 최근 10년간 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에서 순증한 아파트 총량(1만9000가구)의 20배가 넘는 물량이 2~3년 안에 쏟아진다는 계산이다.

고급 주거 수요가 풍부한 송파신도시 등은 물량 소화에 큰 부담이 없을 전망이다.

하지만 일부 신도시지역은 국지적인 공급 과잉이 염려되고 있다.

◆ `고급 수요` 흡수는 `글쎄` = 신도시를 이용한 공급 확대는 장기적으로 서민주택 공급 확대와 수도권 집값 안정에 도움이 될 수 있다.

정부가 신도시 분양가를 20∼30% 낮출 예정이어서 주변 시세 안정에 기여할 수 있는 데다 내년 추가신도시를 발표해 공급 확대가 지속될 것이라는 신호를 계속 시장에 전달할 계획이기 때문이다.

하지만 이번 부동산대책 초점이 주택공급 확대에 맞춰지면서 `공급 폭탄`이 터지는 것 아니냐는 우려가 확산되고 있다.

경기권 신도시를 확대하는 것만으로는 날로 늘어나는 고급 주택 수요를 잡을 수 없고 집값 상승의 근원지인 강남 수요를 흡수하는 데도 한계가 있기 때문이다.

박재룡 삼성경제연구소 수석연구원은 "이제 단순히 주택 공급을 몇 가구 늘린다는 것보다는 어느 위치에서 어떤 평형 공급을 늘리느냐가 더 중요한 시점"이라며 "실질적으로 서울 수요를 흡수할 수 있는 지역에서 공급 확대 대책을 내놔야 한다"고 설명했다.

내년 3~7월부터 적용될 소형 오피스텔과 다가구ㆍ다세대 규제 완화도 마찬가지다.

1∼2인 가구 주택 수요 흡수에는 도움이 될 수 있지만 주차장 요건등을 완화하면 주거여건이 더 악화돼 도심 슬럼화를 초래할수 있다는 지적도 나온다.