부동산 정보포털에서 거래포털로!

아래 내용은 중계동과 상계동의 부동산 시장 흐름을 경험과 지인을 통해 알아 본 사항으로
투자에 도움이 되었으면 하는 마음에 글을 적어 본다,,

이 글을 쓰면서 가장 고민한 것 중 하나는 “또 자신의 동네를 자랑하기 위해서 쓰는 것이구나”라는 선입견을 가질 수 있는 부분인데 색안경을 끼지 않고 읽어 주셨으면 한다,,

저는 이곳에 거주는 하지 않지만 투자자이며 지속적으로 투자를 하고 있는 사람으로
부동산 중개업소를 비롯한 많은 지인들을 알고 있고 또한 이곳에 거주하고 계신
분도 있다,,

매스컴에서 매년 부동산 전세 시장을 얘기 할 때 항상 나타나는 곳이 있다,,
그곳은 바로 여러분들이 잘 알고 계시는 강남의 대치동과 목동 그리고 노원구 중계동의
은행사거리다,,

여러분도 네이버에서 중계동 은행사거리를 검색해 보면 알겟지만
유독 세 곳 중에서 이곳의 기사는 무슨 이유(?)에서인지는 모르겠지만 일년에 몇 수십번씩
쉴세 없이 보도되고 있다는 것을 확인할 수 있을 것이다,,

특히 매일경제에서 이 지역만을 집중적으로 보도하는 경향이 있다

그 내용을 들여다 보면 모두 공개적으로 가격을 제시하고 있으며
지금 현재 얼마가 더 올랐다는 등의 가격을 부추기는 내용 또한 강하게 나타나고 있다,,

또한 자녀를 둔 부모들의 심리를 자극하는 내용들이 첫 글로 시작하는데
한 예로 어떤 주부가 자녀 교육 때문에 중계동 은행사거리로 이사를 갈려고 하는데 집이 안 팔려서 전세를 주고 중계동에 얼마를 더 보태서 전세로 이사 갔다는 등
또 지금 그곳에 살고 있는 한 주부는 집주인이 내년 만기때 몇천만원을 올려서 내 놓는다는
통보를 받아서 걱정이 태산이라는 등,,
마치 자녀를 둔 부모들이 이곳에 들어가지 못해서 몸이 달은 것처럼 글을 써 내려가고 있다,,

그러나 실상과는 많은 차이점을 나타내고 있다고 한다,,
어떤 분도 앞에서 글을 올렸지만,
이곳은 2차선과 3차선이 있는 조그만 은행사거리로 이곳에 도착을 했을 때
10층보다 조금 높은 몇개 안되는 빌딩이 조그만 사거리에 위치하고 있고
학원 간판들이 다른 상점의 간판보다 조금 더 있기 때문에 마치 모든 지역이
학원들로 넘쳐나는 것으로 오해하기 쉬울 정도로 우리가 흔히 볼수 있는 조금만
아파트 단지의 은행 사거리다,,,,

이러한 사거리를 두고 매스컴에서는 모든 건물에 학원들만 있고 대치동의 학원수가
480개 인데 이곳은 조금 못 미치는 460개의 학원들이 모여 있다고 보도를 하니
이 지역을 와서 두눈으로 확인해 보지 못한 사람들은 속을 수 밖에 없고 잠깐
일이 있어 들렀던 사람들도 사거리의 규모가 작다 보니 모두 학원들만 있는 것처럼
느껴지는 착시 현상이 나타날 수 밖에 없다고 말한다,,

사거리에 위치한 조그만 빌딩 4개를 빼고 인근에 총 20여개도 안되는 빌딩에 과연 얼마나 많은 학원들이 있을 거라 생각되는가,,

직접 방문해서 보면 알겠지만 10개 미만의 몇몇 유명한 학원을 제외하고는 기타 영세학원 모두 합쳐 본다면 150개 미만으로 자세히 보면 그마져도 빌딩에 학원들이 매우 많이 줄었다는 것을
두눈으로 쉽게 확인할 수 있다,,

그리고 지금 현재 영업중인 학원들도 만기가 되면 노원역 주변으로 이동하고 있는게
현실이라고 한다,,(상가 부동산 전문가 왈)

최근 손석희의 시선집중에서도 학원가 밀집지역으로 세곳 중에서 중계동 은행사거리가
가장 많이 보도가 되었고 부동산중개업소 사장들의 인터뷰와 함께 전국 각지에서 사람들이
몰려 오고 있다는 등의 내용들을 보도하고 그 다음으로는 대치동이 잠시 보도되었는데 목동은 아예 하나도 보도되지 않았다,,

부동산 투자 전문가의 말을 인용하면 그 지역의 상황을 정확하게 파악하기 위해서는 지역 신문을 참조하면 알 수 있다고 하는데,
,
이곳 강북의 지역 신문을 비롯하여 아파트 1층 로비에 부착되 있는 전단지를 보면
유독 중계동 은행사거리에 위치한 학원들의 광고 전단지가 도배를 하고 있다,,

근데 참으로 이상한 것은 노원역 주변에 위치한 10층 이상의 빌딩을 모두 사용하고 있는 대형학원인 뉴스터디, 세일학원, 서진학원 그리고 최근 20층 규모의 신축 건물에 입주한 메가스터디등의 노원역 주변의 대형학원과 기타 학원들의 광고는 하나도 볼수가 없다,,
이것을 무엇을 뜻한다고 보는가,,

노원구청에서는 이곳 노원구의 상권이 노원역을 중심으로 몰리고 있다는 것을 인식하여
작년 초 영업이 안되 상권이 죽고 있는 중계동의 건영백화점등 기타 지역에 학원들이
들어 설수 있도록 용도 변경을 해 줬지만 그 누구도 이곳에 사업을 시작 할려는 사람들의
움직임을 볼수가 없다고 한다,,

그와는 반대로 노원역 주변에는 중계동 은행사거리의 학원들을 비롯하여 신규로 들어 올려는 학원들이 밀려 오고 있 는데 현재 노원역 주변에는 자리가 없어 맥도나드와 피자헛이 위치한 노원역과 상계백병원 사이에 있는 은행 사거리(중계동 은행사거리보다 조금 큼)로 학원들이 이동하고 있어 노원역 주변의 학원가와 더불어 제2의 학원가로 변모 중이며, 노원역과 노원 순복음 교회 사이에 위치한 와우쇼핑몰 신축 건물에 최근 강남에 있는 유명 레스토랑이 입점 예정이며, 모 유명한 대형 학원도 타 대형 학원과의 견제를 위해 이곳에 들어 올 것이라는 소문과 상계동에는 없고 창동에만 있는 삼성이마트가 새로 입점 올것이라는 소문 또한 무성하게 들려오고 있다,,

그렇다면 왜 중계동 은행사거리와 기타 신규 학원들이 이곳으로 몰리고 있다고 생각하는가,,

15년에서 20년된 중계동 은행사거리의 1세대 주민들의 자녀들은 지금은 모두 성장하여
대학에 진학한 상황이고, 지금은 이곳을 어린 초년생을 둔 부모들이 메꾸고 있다.
지금은 그러한 관계로 대학입시 학원생들의 수요는 자연스럽게 줄어 들게 되고 그러다 보니
타지역의 학생들을 끌어 모으기 위한 광고비가 지출이 되고 그에 따른 운반비까지 증가하게
되어 지금의 학원들이 경영에 필요한 비용들을 줄이기 위한 방안 또한 작용하여 지금 사람들이 몰려들고 있는 노원역 주변으로 이동하는 이유라고 한다,,

과거 중계동 은행사거리의 장점은 아파트 근처에 교통수단을 이용하지 않고 학원을 다닌다는 장점이 있어 많은 학부모들이 몰렸지만 지금은 대형 학원들 마다 대형 버스가 있어
그러한 장점은 사라지게 되었고,
밤 10시쯤 중계동 은행사거리에 가 보시면 알겠지만
조그만 아파트 단지에 있는 사거리라
김밥집 서너게를 빼고는 1층의 모든 상점들이 문을 닫은 상태로 매우 어두워 조금은
불안한 느낌까지 느껴질 정도로 한산한 지역으로 변하는데 부모가 차를 가지고 온 부모와 버스를 타는 학생들을 제외한
기타 집이 가까운 학생들은 밤에 집까지 걸어서 가야 하는 학생들을 많이 볼수가 있었다,,
이것 또한 매스컴에서 보도되는 상권과는 너무나도 많은 차이점을 발견할 수가 있었다,,


이와 반면 가장 호황을 누리는 곳이 있는데 그곳은 바로 부동산중개업소이다,,
매스컴 보고 찾아 오는 사람들에게 타지역에 비해 높은 가격의 전세가를 내 놓고 있으면서
타지역의 2건 정도의 계약을 해야만 나오는 수수료를 이곳에는 1건만 계약하여도 되고
가격을 급격하게 올리다 보니 지금 거주하고 있는 사람들이 어쩔 수 없이 옮겨야 하는 상황이 발생하게 되여 자연히 계약이 증가 할수 밖에 없는게 현실이다,,


지금은 발품을 이용하여 정보가 빠른 실속파 부모들은 학원들이 밀집되 있는 노원역 주변으로 이동 중이며, 또 하나 이유는 중계동 은행사거리는 마을버스를 이용해야만 들어 갈수 있는 교통편의 단점이 있어 그곳에 생활해 본 분들은 자연히 이곳 노원역으로 이동하고 있다고 한다,,

또한 과거 노원역 주변의 아파트들은 신혼 부부들이 잠시 들러가는
곳으로 유명했지만 지금은 전세가격도 많이 올라 최근에는 신혼 부부들이 잘 접근하지 못하고 있으며 학원이 밀집되고 있다는 것을 알고있는 중,고등학생 등의 자녀를 둔 실수요자 분들과 맞벌이 학부모들이 몰려들고 있는게 현실이다,,

그 다음으로 부동산 매매시장은 결론부터 말씀드리자면
앞에서도 언급했지만 지금 중계동 1세대의 부동산 소유자들은 어린 자녀를 둔 부모들한테
매도를 하고 나오는게 현실이다,

매도자들 또한 중계동 은행사거리에 거주하는 분들이 아니며 무엇보다도 이 지역의 변화되는 모습들을 가장 잘 알기 때문에 매도자 분들은 노원역 주변 부동산에 재투자를 하고 있다고 한다,,

좀더 여유 있는 분들은 더욱더 상권이 커질 것을 감안해 노원역 주변 상가에 투자중이며,
기타 분들은 용도 변경이 예상되는 아파트에 투자하고 있다,,

노원역 주변 아파트가 지금은 적은 평수이지만 현재 20년이 지난 재건축이 가능한 아파트로 최소한 5년만 지나면 아파트 평수의 가치가 아닌 지분의 가치로 평가를 받기 때문에
24평(중간 평수)을 기준으로 지분이 13평 정도 되고, 32평 기준 18평
의 지분을 가지고 잇어 재건축시 평당 얼마의 가치가 있는지는 최근 추진중인 타지역을 보고 평가하면 답이 나온다고 한다,,

개발 이익 환수로 인하여 수익이 크지 않을 것이라고 예상하지만 환수금액이 클 경우
강남을 비롯한 재건축 단지의 추진은 더 늦어 질 것이며, 이명박 대선 공약인 신혼부부 12만호와 년간 50만호의 신규아파트 공급은 쉽지 않을 것이라고 한다,,

최근에는 이곳 주민들의 부동산 관심도와 지식이 높아지고 있고 개발 호재 또한 알려져 저와 같은 부동산 투자자들에게는 마이너스 요인이 되고 있지만 아직까지 정보가 둔하신 분들의 매물들이 간간히 나오고 있는 실정이다,,

꼭 이곳에만 투자하라는 것은 아니다,,
지금의 부동산시장도 주식시장처럼 비슷한 양상을 보이고 있어 많은 사람들이 몰려드는
곳에는 항상 함정이 있게 마련이므로 매스컴에 현혹되지 말고 발품을 팔아 꼼꼼히 따져보고 투자하는 습관만이 부동산 투자에서 성공할 수 있다고 생각된다,,

끝으로 내용에 대해서 오해가 없었으면 하는 바람이며,
많은 이들의 관심권에 있는 두 곳에 대해 현재의 흐름을 설명한 것이므로
투자에 많은 참고가 되었으면 합니다,,