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2005년부터 2006년 부동산 폭등의 바람이 불면서 참여정부는 금융제한의 방법으로 부동산폭등의 고리를 끊으려 했다. 사실 돈줄을 죄는 이같은 방법은 대출을 안고 주택을 구입하는 문화가 일반적인 우리나라에서는 2007년 부동산 시장을 냉각시키는데 충분히 효과적인 위력을 보여줬다.

서브프라임사태로 많은 서민들이 길거리로 내몰리고, 경기 전반적인 침체에 들어선 미국이나 과거 잃어버린 10년이후 "잃어버린 15년"으로 이어질것이라는, 비관적인 전망을 듣고있는 일본 경제의 발목을 잡고있는 최대의 원인은 단연 꺼질줄 몰랐던 부동산 거품붕괴였다.

이같이 국가전체의 불안을 야기할수있는 부동산 거품방지를 위해 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)의 제한을 통해 선제적으로 대응했다는 점은 당시의 심한 저항과는 다르게 벌써부터 잘한 정책이라는 칭송을(?) 받고있고, 주택을 투자수단으로 삼는 정도가 지나쳐 투기의 수단으로 삼는 일부 투기세력들을 제한하기에는 합당한 논리와 충분한 효과를 보고있다는 데 동의한다.

하지만 주택관련 개인의 모든 금융행위가 일률적인 DTI와 LTV로 제한받는 것이 문제이다.

특히 증축리모델링의 경우 일률적 대출제한은 여러가지 모순된 결과를 주고있다.

대단지 사업성있는 증축리모델링추진단지의 경우 시공사에서 적극적인 파이낸싱기법을 동원한다든지, 사업진행을 위해 지급보증 방식을 동원해 수주를 노려 금융에 적극적으로 나설수있다. 하지만 그렇지 못한 중소단지나 오로지 제집을 넓혀 삶의 질을 높여보겠다는 추진단지의 경우 시공사에서 금융지원에 소극적이어서 모든 부담을 주민들이 져야하는 금융의 벽이 현장에서 커다란 걸림돌로 작용하고있다.

결국 DTI와 LTV의 대출제한이 증축리모델링 수요자의 형평성에 차별을 줄뿐만 아니라 사업자체의 커다란 걸림돌로 작용하고있다.

증축리모델링의 경우 신규분양이 있을수없는 사업이다.
오직 해당단지의 노후주택을 증축 대수선하는 개량사업으로, 이를 투기의 수단으로 보는 자체가 증축리모델링에 대한 잘못된 접근이다.

오히려 적극적인 금융지원을 통해 노후화된 주택을 리모델링을 통해 거주환경의 근본적인 개선이 이룰 필요가 있다.

이는 실용정부 집권이후 부동산투기바람이 재연될수있다는 현 시장의 불안요소를 잠재울수있는 근본적인 대책이 될수있다는 점에서 정책당국에서는 적극적으로 고민해야할 부분인 것이다.

그 보완책으로 증축리모델링사업의 경우 세부적인 금융지원시스템이 마련되어야한다고 생각한다.

특히 담보인정비율의 경우 증축리모델링 완공후 주택의 시세를 기준으로 해야한다.

리모델링에 있어 실질적인 금융지원이 들어가는 시점은 조합결성이후 본계약체결과 이주및 착공의 시점으로 봐야한다. 조합승인신청에 필요한 분담금 내역의 경우 실행시점이 착공이라는 점을 감안할때 담보인정의 비율은 증축리모델링 이후의 완공된 공동주택의 가치를 기준으로 해야함은 당연한 논리이며 감정평가기관의 감정평가를 기준으로 한다면 소비자와 금융기관, 시공사 모두가 공감할수있는 금융방법이 될 것으로 생각한다.

이 또한 신규주택 구입에 해당하는 40%를 기준으로 해서는 안될 것이다. 최소 70%의 기준으로 담보인정비율을 상향시켜주어야한다. 아파트의 경우 경-공매시장에서 현 거래시세의 90%이상으로 낙찰되는 현실을 감안해 최소 70%정도로 담보인정비율의 기준을 상향조정해줘야한다.

이같은 금융지원조건하에서 결과는 소비자와 금융기관의 자율적인 판단에 맡기는 것이 마땅할 것이다.

이와 함께 리모델링시 취득세와 등록세의 경우 완전 면제를 주장하는 바이다.
현재 주택의 근본이 멸실되지 않은 상태에서 이루어지는 증축리모델링의 경우 가격 자체를 떠나서 등록세와 취득세를 현행 신규주택취득의 등기와 같은 요건을 적용하는 것을 논리상 맞지 않다. 증축 리모델링의 경우 취득세 완전면제, 등록세의 경우도 등기상의 요건을 갖추기 위한 등록세를 갖추기 위해서라면 증축면적에 대한 부분만에 등록과세하는 것이 타당할 것이다.

그외 공적인 국민주택기금을 적극 활용하여 국민주택규모이하의 증축리모델링 해당 주택의 경우 현행 5000만원으로 일괄 적용되고있는 제도를 보완해 소형일수록 기금지원을 높여 주거환경의 개선에 적극적인 보탬이 되는 행정이 되기를 바란다.

유럽등 주택선진국의 경우 대수선을 통해 50년 100년이상 주택문화가 보편화되고있고, 건축시장에서 차지하는 리모델링시장이 30%에 육박한다는 점은 우리의 주택문화의 미래를 볼수있는 대목이다.

60-70년대 개발식 주택공급의 정책에서 벗어나 이제는 환경을 생각하고 실질적인 주거문화 향상을 위해 금융제도의 제도적인 개선은 실용을 모토로 삼는 정부의 출범으로 하루빨리 이뤄져야할 것으로 기대한다.<리아파트 펌 reapt.co.kr>