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시세상승률까지 파악하시고, 참 좋은 자료를 올려주셨네여.

그러나, 자료의 분석결과는 좋으나, 대단지와 소단지의 시세반영자체가 다르다는 점은 간과하신거 같군요.

대단지는 워낙 세대수가 많아 소단지에 비해서는 손바뀜이 많은편이고, 그에따른 부동산에서 시세반영하기가 편한반면...소단지는 그 반대죠.

그래서 제가 네단지의 최고시세를 각단지의 시세라고 말한것이고요.

님의 자료는 가장 정확하다는 국민은행시세자료를 내시고 있지만, 자료자체에 상당한 문제를 가지고 있는것으로 봅니다.

현재 국민시세와 인터넷최고가 시세를 비교해보면..

대단지에 비해 소단지가 반영률이 많이 떨어지는것을 보실수 있습니다.

현대타운이 최고가가 7억이고, 국민시세는 6억5천5백으로 나오고 있는데 반해, 네단지의 최고가라 할수 있는 롯데2차의 경우 최고가가 5억3천(스피드뱅크자료)이고, 국민시세는 4억 3천5백으로 나오고 있습니다.


현대는 약 오천정도, 롯데2차는 1억이상의 차이를...
이걸 보면 소단지가 얼마나 반영률이 떨어지는지를 알수가 있죠.

제가 얘기하고 싶은건, 님이 제시한 분석방법도 옳긴 합니다.^^
다만 자료에 신뢰성에 문제가 좀 있죠.

저도 현대타운과 위 네단지의 입주직후 최고시세변화를 보면서 님의 말처럼 입주후엔 솔직히 대단지 입주효과로 1억5천정도에서 시간이 점점 지나면서 2억이 약간넘게 차이가 더 점점 벌어지는것을 보고, 점점 벌어지는구나.. 이게 대단지와 소단지의 차이구나.. 그렇게 생각했었습니다.

하지만, 현재 최고시세만 놓고보면 최근에 그 간격을 상당히 많이 줄인것으로 보입니다.

현대타운과 소단지들의 입주직후부터 지금까지의 시세를 보면 현대타운이 그 시세간격을 넓히면, 위 네단지들이 그 간격을 좁히는 노력을 보이고, 또 벌리면 쫒아가고 그런 현상을 보이고 있습니다.
그런면에서 반영률이 현대보다는 상당히 늦은거겠죠.

님처럼 저도 국민은행과거시세와 현재최고가시세, 호가시세로 한번 비교를 해봤습니다.

롯데2차
구분 06년1월(국민) 06년11월(최고가) 증가액 증가율
상한 37,900 53,000 15,100 39.84%
호가 37,900 55~6,000 17~8,100 45~47.75%

현대타운
구분 06년1월 06년11월(최고가) 증가액 증가율
상한 54,500 70,000 15,500 28.44%
호가 54,500 75~6,000 20~1,500 37.6~39.45%


<<호가의 경우는 제생각이니 오해없으시길.. 대단지와 소단지의 반영률을 두배로 생각해봤습니다.>>


위의 가격을 보면 지금 최고시세나, 호가시세로도 생각하더라도...

작년과 올해를 비교했을때, 님의 말씀처럼 갭의 차이가 지속적으로 벌어지고 있는것으로 생각되지않고 일정부분 그 갭이 늘었다,줄엇다 하고있는것으로 생각됩니다.

한마디로, 국민시세도 엉터리가 존재할수 있다는것이죠.

제가 국민시세에 대해 의문을 가지게 된것도
전에 염창동단지시세 중 비슷한조건의 두단지가 시세차가 나서 국민은행에 시세를 어떻게 산정하는지에 대해 문의했었습니다.
그런데 가장믿을만하다고하는 국민은행조차도..
말하기를...실제거래확인보다는...
부동산의 입김을 더 많이 받는다는 말을 하더라구여.
결국 믿을게 못된다는 말씀... ㅠㅠ

결론은 국민시세는 대출기준으로의 가치만 있을뿐, 114나 부뱅,스피드뱅크등과 같은 의미의 인터넷시세로만 받아들여야지..
그렇게 신뢰할만한 시세가 되지못한다는것을 전 그때 그말을 듣고 느꼈습니다.


ps.입주민의 입김이 강한곳은 부동산에서도 시세자체를 원하는대로 많이 올려주더군요. 강서구의 모아파트시세를 보면 역쉬~~ 입김이 강한곳은 다르다라는 생각을 합니다.

여기서 입주민이 시세호가로 부르던 가격이 바로바로 그렇게 오르는현상을 올 1년내내 톡톡히 보고있더라구여.

그에반해 강서구 소단지들은 거의 위 네단지들처럼 비슷한 형국의 시세를 보이고 있는것 또한 사실이구여.