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고덕지구 확실히 바닥이다
규제완화로 공급확대시도는 현재가 바닥이라는 증명

●고덕지구 매매 현황

한산하다. 급급매물만 가끔 거래가 된다. 전월세도 장마철,비수기이다.


●다세대-단독 재건축 현황

단독-다세대 주택은 추진위원회 승인-정비업체 선정 결의하였다. 다세대는 토지지분 3.3미터제곱당 3000만~3600만원이고, 은행융자 매매금액 70% 가능하다. 재건축조합원평균토지지분이 총면적:나누기:조합원수=166㎡[50평]이 넘는다.

●언제까지 바닥이고 언제 뜰 것인가?

건설사들이 주택공급을 줄이자 수급난을 우려한 정부가 규제를 풀어 수도권에 공급확대 시도했다. 수도권규제 완화로 고급일자리창출의 출발선이 아닌가?

●서울과 수도권 주택건설 실적:자료 건설교통부



1999년 서울 61,460 수도권 237,454


2000년 서울 96,936 수도권 240,985


2001년 서울 116,590 수도권 304,396


2002년 서울 159,767 수도권 376,248


2003년 서울 115,755 수도권 297,289


2004년 서울 58,122 수도권 205,719


2005년 서울 51,797 수도권 197,901


2006년 서울 39,694 수도권 172,058




국토해양부는 올해 수도권에 30만 가구의 주택 공급을 예측했다. 하지만 각종 규제로 실제로는 20만 가구에 그칠 것이다. 재건축 재개발에 대한 각종 규제로 기업이 건설에 소극적이다. 2~3년 뒤면 아파트 공급이 크게 줄어 집값이 다시 뛸 것이라는 전망이 잘 못된 것인가?



●아래의 원자재-인플레이션-대출규제-저가주택만 거래되는 현상을 분석해보고 대세판단해보자!


참조:: 분양가상한제는 유명무실하다. 대출규제완화-세금완화없이 거래활성화 힘들 것이다.




●원자재가 인상이 미치는 영향?

분양가상한제는 반시장정책으로 이미 실패-검증된 정책이다.
[1]기존주택수요증가한다. 2~3년후 상승세로 간다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규분양주택원가상승→분양가상한제 지속할 경우→새아파트공급축소→미분양주택판매증가→기존주택수요증가한다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상→신규분양주택원가상승→분양가상한제 폐지할 경우→분양가인상→기존주택과의 가격차이확대→미분양주택판매증가→기존주택수요증가한다.
[2]재건축이나 신규분양은 땅값이 비싼 곳[도심]이 유리하다.



●인플레이션이 미치는 영향?

돈가격이 떨어진다. 통화가치 하락이다.
[1]실질적 통화가치하락→실물자산확보 심리확대→대출이 많은가?→YES→ 금리인상으로 인한 실질부담증가→보수적자산운용→빈익빈
[2]실질적 통화가치하락→실물자산확보 심리확대→대출이 많은가?NO→헷징수단으로 자산확보→자산선취매→부익부→양극화 확대

●대출규제의 영향::아기곰세미나참조:2008년0727교통회관

[1]획일적 대출규제::소득별 주거지 분할 현황이 심화됨
[2]저소득자 점점 회곽으로 밀려나가게 됨:소외지역강세
[3]저가/소형주택의 강세지속이 수도권으로 확산된다.

●저가주택 상승세의 문제점?

과거 저가주택은 서민층 수요에 따른 서민용 주택이었다.현재저가주택은 서민층 기존수요+중산층신규수요[DTI규제로]+양도세회피→투자용 주택으로 변질되었다.

●앞으로의 추세는?

[1]주택공급은 떨어진다. 수도권은 공급부족으로 2~3년후 폭등온다.
[3]유가상승은 도심과 역세권으로 수요가 몰린다. 재건축이 대안아닌가?
[4]원자재상승은 건설경기침체 →경기침체→ 일자리감소→소득하락 →소비-구매감소 →미분양증가 →기존주택수요을 높힌다. 결국 기존 주택값이 상승한다. 공급부족은 전세-월세 폭등으로 간다[무주택자에게 재앙이다.조세의 전가현상:시장의 복수이다.]
[5]원자재상승은 도심의 재건축땅값이 비싸져서 신규분양이 유리하다. 따라서 재건축규제로 공급을 줄이면 불난 집에 부채질 하는 꼴이다. 도심재건축활성화는 신도시보다 효율성이 높다는 MB정부의 정확한 진단아닌가?
[6]대출규제해지는 시세반전의 시기이다. 신용불량자에게 신용카드로 경제활성화 힘들다. 결국 현재 담보대출비율[약37%]에서 약70%로 올려야 거래활성화→소비-구매증가→갈아타기증가→일자리증가한다. [각종세금완화안하면, 매물이 시장에 나오기 힘들다]
[7]대출규제는 3억이하저가주택거래 활발해지고, 수요가 몰리게 한다. 강남거래단절되고 외곽의 저가주택만 거래되는 현상이 지속될 것이다.
[8]대출규제수혜자로 신용대출사업자의 대출이 늘어난다. [전문직사업가에게 기회다]