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타워팰리스보다 비싼 평당가를 기록하며 재건축 성공신화의 대명사가 된 대치동 동부 센트레빌,  조경비만 무려 백억을 투입해 이룩한  성공 신화의 주인공 동부건설이 리모델링에 박차를 가하고 있다.

그 첫 대상은 바로 대치동에 위치한 우성2차 아파트 리모델링 사업이다.

동부건설의 야심찬 리모델링 사업지....

동부건설은  지난 2004년 잠원동 한신13차(180가구)의 리모델링 우선협상대상자로 선정되면서 리모델링사업에 뛰어들었지만 당시 리모델링의 개념이 일반에게 알려지지 않았을뿐더러 제도적인 미비로 인해 사업이 난항을 겪어 진정한 리모델링의 첫 번째 사업지는 대치동 우성 2차 아파트로 볼수 있다.

학군과 입지가 우수...

대치동 우성2차 아파트는 강남 재건축의 상징이 되어버린(?) 은마아파트와 마주하고 있으며 지하철 북측으로 삼성역이 800m, 남동쪽으로 학여울역 600m 도보10분권의 역세권에 위치해 있다, 주변에 대현 초등, 도곡 초등, 휘문 중,고교, 단대부고등의 학군이 형성되어 있다.

무엇보다 서쪽으로 한티역을 중심으로 도곡 렉슬, 대치 동부 센트레빌, 대치동 현대아이파크등 성공적인 재건축을 이룬 아파트 촌이 형성되어 있고, 남쪽으로 은마아파트, 우성, 선경, 미도등 속칭 강남 블루칩 아파트들과 인접하여 있어 향후 발전적인 입지를 보여주고 있다.

야경 조감도

리모델링후 외부 전경조감도

준공연도가 1989년도로 재건축을 가까이하기엔(?) 너무 먼 당신.... 아니 아파트인지라 작년 초부터 리모델링을 적극적으로 준비하여 동부건설이 우선협상대상자로 선정된 상태다.

1. 높은 평당가,
리모델링에 있어 높은 평당가는 30%의 증축이 이뤄진 후 재산가치가 대폭 올라가는 장점이 크다. 현재 3000만원을 상회하는 평당가는 리모델링 후 공사비와 각종 비용을 제하고도 상당한 이익을 가져다 줄 것이다.

2. 유사평형,
리모델링에 있어 다양한 평형 구성보다는 유사평형이 주민간의 이해관계가 비슷해 사업진행의 갈등이 적은 장점이 있다. 대치 우성2차의 경우 354 전세대가 32 단일 평형으로 구성되어 있어 주민이나 건설사 모두에게 큰 장점이 될 것이다.

3. 입지,
위에 입지에 대해서는 설명한바와 같이 삼성동 코엑스 5분거리, 강남 재건축 블루칩 아파트들과의 인접성, 한티역(분당선), 학여울역(3호선) 삼성역(2호선)이 인접해있는 사통팔달의 지리적인 장점은 물론이고, 리모델링 사업초기에 건설사들이 가시적인 홍보를 위해 대로변의 단지를 선호한다는 측면을 감안할 때 영동대로의 초입 가로변에 자리잡고 있는 대치 우성2차의 입지는 리모델링에 큰 장점이다.

4. 소규모 단지,
이 부분에 있어서는 중대형 단지와의 장단점이 존재한다. 소규모 단지의 경우 주민의 비용분담의 측면과 시공사의 이익부분은 약점으로 지적되나 의사결정이 빠른 장점은 있다. 반대로 대단지의 경우 주민의 비용분담과 시공사의 사업성이라는 부분은 강점이 될 수있지만 반면 세대수가 많은 경우 주민들의 의사결정과정에서 잡음이 생길수 있어 사업진행에 걸림돌이 될 수 있는 약점은 있다.

다양한 평면 구성

최근의 추세가 건설사에서도 리모델링을 통해 이익을 실현하고자 하는 사업성측면의 수주가 대세로 보이지만 대치 우성 2차의 경우 사업적인 이득보다는 강남권에서 리모델링 사업의 성공을 노리는 전초기지의 성격이 짙다고 보여진다. 그만큼 주민들에게는 장점이 많은 사업의 기회로 볼수 있겠다.

투자가치에서도 충분한 상황....

대치 우성2차의 경우 2007년 실거래가 9억4천만원에서 2008년 2월 9억을 기록하면서 강남권 부동산침체의 흐름속에 놓여 있지만 현재 호가는 9억 초반에 형성되어 있다.

최근 활황장세였던 2006년 하반기에 비해 가격의 차이는 크지 않다.

총 계약면적 대비 공사비를 320만원(가정)을 책정할 경우 1억 5천만원, 여기에 사업비와 이주비의 금융비용(2년기준, 이주비의 일부 무이자 대여가능)을 감안할 때 총 1억 8천만대의 투자로 강남권에 43평형 신축 아파트로 탈바꿈 할수 있어 현재로서도 투자 수익은 충분한 상황이다.

투자 수익외에 20년된 노후화된 고밀도의 아파트를 빠르게 신축아파트로 탈바꿈시켜 30%증축을 통해 삶의 질을 향상시키는 무형의 자산가치상승은 경제적인 이익 그 이상이 될 것으로 전망된다.

 

단지 배치도

현재 동부건설측은 단지내 물보라광장, 너른풀 광장, 푸른숲마당의 컨셉으로 물과 숲이 만나는 자연친화형의 컨셉을 계획했으며 무인택배시스템등 다수의 주민편의시설을 제안하고 있다. 

작년도 우선협상대상자 선정이후 리모델링 연한의 주택법(15년)과 건축법(20년)상의 차이점(건축법도 15년으로 개정입법예고, 현재 법사위 계류중)등 형식-절차상의 문제등 일부 과제가  해결될 경우 사업탄력이 가속화할 전망이다.

현재 조합과 동부건설측은 2009년 5월 착공과 2011년 4월 입주예정의 계획으로 사업을 진행하고 있지만 절차상의 문제해결에 따라 그 시기는 다소 유동적이다.

리모델링 성공의 조건을 고루 갖춘 대치동 우성2차에 진출한 강남대치동 재건축의 신화에 이어 리모델링의 새로운 신화가 성공적으로 이뤄지길 기원한다. <증축 리모델링 포털. 리아파트. reapt.co.kr >