부동산 정보포털에서 거래포털로!

- 아래글은 다음 아고라에서 펀글임을 밝힙니다-







먼저 확실히 해 두고 싶은 것이 있는데 이 부동산 토론방에서 집값이 폭락한다고 주장하면 게으른 서민으로, 상승한다고 주장하면 강남의 부자로 단정하는 경향이 있는데 제 경우 전혀 그렇지 않으며, 제 수입은 제 기준엔 좀 미흡하지만 연간 1억원은 초과합니다. 반면, 아래의 케이스들의 경우 강남에서 부동산 상투를 잡은 사람들은 부자가 아니라 생각했던대로 어설픈 서민들이라는 것을 보여주고 있습니다. 그렇다고 그들이 보호 대상이라는 것은 전혀 아님을 명확히 해 둡니다. 대부분 거시적인 설명이 주류인데, 제 경우 미시적으로 살펴보겠습니다.





한경의 사례 분석



기사에 파산 위기라고 나온 것은 아니지만 제가 분석을 해 보니 이 기사에 나온 은마아파트 소유주는 만일 전재산으로 투기를 한 것이라면 지금 파산의 위기에 직면해 있습니다.



http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20080730151614268&cp=ked&RIGHT_COMM=R12



위의 기사는 다들 보셨겠지만 오늘 미디어다음에 실린 한경 기사입니다.



이 기사의 은마아파트 소유주는 아파트를 다음과 같은 조건으로 구입했습니다.

매입가격 11억 천만원
대출 7억원
전세 2억원
자기자본 2억 천만원
매입시기 2006년. 편의상 아주 보수적으로 12월이라고 가정.
은행의 대출수수료도 없다고 가정.
금리는 등락을 많이 했지만 편의상 7%라고 가정하면
월이자는 7억원 곱하기 7% 나누기 12 = 약 400만원.
그간 부담한 이자 총액은 약 20개월이 경과했으므로 약 8천만원.



그리고 그는 다음과 같이 매도를 하려고 합니다.
매도가격 9억3천만원(이 가격까지 팔 용의가 있다고 했으므로)
손실액은 2억8500만원
(매매차손 1억8천만원

이자손실 약 8천만원
취득세ㆍ등록세 (2.7%) 약 3천만원
매수중개수수료ㆍ매도중개수수료 합계 약 5백만원(원래 1000분의 9지만 더 낮게 합의했다고 가정)


이 은마아파트 소유주의 경우 만일 위의 자기자본이 전재산이었다면 이제 남는 돈이 마이너스가 됩니다.
즉 채무초과로 파산신청을 해야 하게 되었습니다.


담보권자가 주택을 경매처분 하고 원금을 회수하지 못할 때 그 주택을 깡통주택이라고 합니다.
주식 신용매수를 했는데 주가가 빠지면 깡통주식이 되는 것과 똑같은 원리입니다.

은행이나 전세권자의 입장에서 볼 때
대출 7억원
매도가격 9억3천만원
전세 2억원이므로
매매가격 9척3천만원이 담보가격 9억원을 약간 상회하는 상황입니다. (전세권 설정 가정)
그렇다면 저당권자인 은행이나 전세권자인 세입자는 경매신청을 해야 할 상황입니다.

몇 차례 유찰도 될 것이고, 경매비용을 제하고 은행과 전세권자중 후순위 권리자는 원본의 일부를 떼이게 됩니다.

즉, 이 집은 이미 현재 깡통주택입니다.





은행의 경매신청은 마치 신용매수 주식에 대한 반대매매와 같은 것입니다. 이 반대매매는 시장에서의 물량의 공급이고 그 반대매매가 주가를 더 떨어뜨리듯이 부동산시장에서도 앞으로 이런 은행들의 경매 매물들이 쏟아져나오면 부동산 가격은 더욱 더 폭락할 수밖에 없습니다.



일본은 부동산 가격이 추락할 때도 15년에 걸쳐 완만히 거품이 꺼졌는데 한국은 역시 \'다이나믹 코리아\'라서 그런지 거품이 꺼질 때도 너무 화끈합니다.



왜 그렇게 화끈할까요? 그것은 아파트 반상회가 너무나 화끈하게 담합가격을 올렸기 때문입니다. 1억씩 2억씩 부르는 게 값일 때는 마냥 좋았는데, 내려올 때는 예고도 없이 파산자가 속출하게 되었군요. 천민자본주의라 함은 바로 그런 것을 말하는 것입니다.



시장은 거짓말을 못합니다. 미시경제학 이론에 의하면 왜곡된 거품가격하에서는 반드시 (그 가격대에서의) 초과공급과 수요부족이 나오게 되어 있고, 이러한 초과공급과 수요부족이 존재하면 반드시 가격기구의 작용(수요곡선과 공급곡선의 상호작용)에 의하여 균형가격은 하락하게 되어 있습니다. 이러한 가격기구에 의한 조정과정은 바로 거품이 꺼지는 것을 의미합니다.





매경의 사례 분석



이번에는 매경의 사례를 봅시다. 거의 유사한 이야기이므로 안 읽고 바로 결론 부분으로 가셔도 됩니다.
http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=1006&newsid=20080725041510520&cp=mk

이 기사에서 신씨는

매입가격 9억 천만원
대출 3억원
전세 2억원
자기자본 4억 천만원

매입시기 2006년 12월이라고 가정(2006년 말이라고 했으므로)
지금까지의 이자는 약 3500만원
매도가격 7억 5000만원
손실액은 2억 2500만원
(매매차손 1억 6천만원

이자손실 3500만원
취득세ㆍ등록세(2.7%) 약 2500만원
매수중개수수료ㆍ매도중개수수료 합계 약 5백만원)


신씨는 그나마 빨리 팔아서 다행입니다.
최근가 6억5천만원에 팔았다면 1억원을 더 날릴 뻔 했죠. 안팔리는 동안의 월이자 2백여만원 가까운 돈을 빼고도 말이죠.
신씨가 7억5천만원에 판 후 최근가가 6억5천만원이라는데서 보듯, 이 주택이 5억5천만원이 되는 것도 눈 깜짝할 순간입니다.

이 사례의 경우 만약 아파트 가격이 5억여원이 된다면 깡통주택이 됩니다.

이 주택이 아직도 깡통주택이 아닌 이유는 자기자본비율이 한경 기사에서의 그것보다 양호하기 때문입니다. 그만큼 재무구조는 개인이라도 아주 중요합니다. 특히 예측이 빗나갔을 때 양호한 재무구조는 생명만큼 중요합니다.
하지만 이 주택의 경우에도 위험수위에 있기 때문에 은행은 경매신청에 들어갈 준비를 하고 있을 것입니다.
경매를 해도 그 누구도 입찰하지 않으면 입찰가가 더 내려가 결국 은행도 손실이 발생합니다.



결론



이상 실제로 발생하고 있는 두 개의 대표적인 케이스에서 보듯이 한국판 서브프라임모기지 사태가 먼 일이 아닌 것 같습니다. 두 경제신문이 보도를 하는 것을 보면 드문 케이스가 아니라 지금 강남에서 일어나고 있는 아주 일반적인 사례인 듯 합니다. 다른 중앙일간지에도 유사한 보도들이 요즘 많이 나오고 있습니다.


너무 자기자본비율이 낮으면 패가망신을 각오해야 합니다. 더우기 재산의 상당 부분을 그렇게 부실한 레버리지로 투기를 한다면 그것은 일생일대의 승부수입니다. 사실 위의 사례들에서 매수인들은 아마추어이며, 프로는 각각 11억천만원과 9억천만원에 아파트를 팔고 나간 사람들입니다. 그런데 2006년말 당시 이미 DTI 규제는 부분적으로 시행되고 있었고, 전면적 시행이 강도 높게 예고되고 있었으니까 매도인들도 특별히 남들이 못 얻는 고급정보를 기초로 매도한 것도 아닙니다.


어쨌든 매수인들은 아무리 집값이 폭등을 하는 상황이었다 하더라도 그런 자기자본비율로 투기를 했다면 그 결과에 대해서는 오직 자기 자신만이 책임을 져야 합니다.


국가는 투기꾼까지 보호해주어야 하는 것은 아닙니다.