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아마추어 분석가로서 아직 초보인 제가 이렇게 감히 올해의 부동산 전망에 대해 몇자 올립니다.

2008 부동산 전망에 앞서 전망의 분류에 대해 먼저 말씀드리면

1. 기존주택의 거래전망

2. 신규주택의 거래전망

3. 임대주택의 거래전망

4. 재건축, 재개발 시장전망

5. 토지및임야의 거래전망

과 같이 분석해 보도록 하겠습니다.

1. 기존주택의 거래전망 (흐린후 비)

기존주택시장은 작년과 같은 경향을 보이거나 더 않좋을것으로 예상된다.

현재 정부가 발표하고 있는 1세대1주택의 양도소득세 장기보유특별공제완화와 거래세완화를 통해 주택시장의 활성화를 모색하고는 있으나 법의 시행이 언제될것인지가 불투명하여 대부분의 주택보유자들은 관망세를 지속할것으로 예상된다. 또한 다가구 소유주들의 양도소득세 중과세에 의해 거래자체를 꺼리고 있고 양도소득세의 개편안또한 이부분은 제외되어있어 역시 거래전망이 밝지 않다. 기존주택의 거래의 절반을 차지하는것은 하향여과를 통한 시장의 자연적인 흐름과 모기지론을 이용한 신규주택의 공급으로 나누어 볼 수 있으나 현재 모기지론을 통해 신규주택을 공급받은 세대와 또한 기존주택을 구매한 주택소유자 모두가 현재 금리 인상을 통한 대출이자분의 증가로 인해 소비를 더욱 줄이고 있는 상태여서 주택의 거래를 막는 또다른 요인으로 보인다.

마지막으로 일정기간 보유 및 거주이후의 소득세 비과세 규정에 의해 대부분 주택을 구입한 2006년도 신규 주택공급자들이 2009년이 되어야 3년의 기준을 적용받을 수 있기 때문에 2008년의 거래는 거의 없을 것으로 보인다.

2. 신규주택의 전망 (흐린 후 맑음)

정부의 미분양아파트분의 소화를 위한 다각적인 제도개편을 쏫아내고 있으나 이는 정부시책에 의해 경색된 면도 없지 않으나 2008년 초 현재 2007년 물량의 대부분의 분양가격이 분양가 상한제를 적용받기 이전의 물량이 대부분이어서 건설업계의 마지막 물량으로 쏫아낸 고가의 분양아파트가 대부분이다. 이로 인해 0,1,2,3순위 분양물은 대부분은 미달이었으나 4순위 무자격자에게 대거 매물이 소화되면서 차츰 미분양율이 저하되고 있는 상황이다. 4순위의 경우 거래전매제한에서 제외되고 DTI 및 LTV의 적용에서 배제되거나 완화되는 부분이 많아 투기적 수요를 보고 많은 투자자들이 몰려들고 있어 요즘 분양시장의 새로운 트랜드로 부상되고 있는 것이다.

실 수요자를 위한 분양가상한제와 분양가점제가 적용되어 신축되는 대부분의 물량은 올 하반기에 대단위로 분양이 예정되어있어 신규시장에 진입하기를 원하는 실수요자라던가 기타 가점제의 수혜자를 대상으로 한 거래가 활발해지고 주택거래제한의 완화를 통한 분양시장의 전망은 상반기에 침체기를 지나 하반기에 상승기를 탈것으로 예상된다.

신규주택을 공급받으려는 분은 하반기까지 계획을 체계적으로 세우고 가점제에서 55점이상을 유지하기 위한 방안을 세우는 것이 좋을듯 싶다.

3. 임대주택의 거래전망 (폭염 및 자외선주의보)

올 한해 임대주택시장은 뜨겁다 못해 최고의 시장상황을 보일것으로 보인다. 물론 임대사업자나 임대인의 경우에는 호재로 보이나 임차자의 입장에선 최악의 해가 되지 않을까 생각된다.

현재 서울및 기타 지방도시에서 지금까지 계획되었던 재개발및 재건축의 관리처분계획이 발표될것으로 보여 이로인한 대규모의 인구가 임시거주주택으로의 이동이 예상되며 이로인한 단기 전세 및 월세의 수요가 급증할 것으로 예상된다.

여기에 기존 임차자들은 임대시장의 가격상승에 따른 임대시장에서의 움직임이 급격히 둔화되어 임대시장의 공급이 부족할것으로 예상된다. 또한 기존 임차자들의 DTI 및 LTV의 적용강화 및 주택담보대출의 금리인상을 통한 신규시장의 진입이 극도로 어려워진 상태라 이또한 임대차시장을 활성화하는 역반응을 보이고 있다.

올해 대부분의 임대인들이 물가상승에 의한 임대료의 폭을 대폭 확대하는 가운데 2008년 임대차시장은 뜨거운 감자가 될것으로 보인다.

4. 재건축, 재개발의 전망 (맑은 후 흐림)

부동산의 신규시장이 정부의 방침에 따라 주춤하고 1990년대 초반 대규모 주택공급으로 인해 수도권 및 대부분 지방의 아파트가 건립되었고 이에 올해가 대부분 15년을 넘어서는 기점이 되고 있어 수도권 신도시를 기준으로 리모델링의 붐을 예상한다. 이미 추진위원회를 구성한 대규모단지는 물론이고 신규 리모델링 추진조합의 구성이 뜨거워 지고 있는 가운데 이로인한 피해가 벌써부터 불거져 나오고 있어 올 상반기 공동주택시장의 큰 화두로 점처질것으로 보인다. 또한 수도권지역내의 일부지역의 재개발이 시행단계에 놓이고 2005년 수도권정비계획으로 지정된 일부 재개발지역의 수용이 이루어 지고있어 상반기 재개발 및 리모델링 시장은 좋다고 볼 수 있다. 하지만 재건축의 경우 정비법상의 안전검사 승인이 사실상 시도지사로 이전된것과 같고 작년 과천 재건축단지내의 소형평수 거주자의 대형평수 입주권확보가 기정 사실화 되면서 대형평수자들의 조합원 동의가 쉽지 않아 재건축시장은 당분간 어두울 것으로 보인다.

이들 재건축 및 리모델링의 사업시행이 확정되는 올 하반기에는 그 명암이 극단적으로 갈릴것으로 보인다. 현재 각 단지별 추진위에서 신청한 리모델링 사업기획의 대부분이 반려되고 일부만 그 혜택을 누릴지, 완화된 기준에 의해 대부분의 사업이 확정될지는 두고 볼 일이라 하반기 재건축 시장은 그야말로 폭풍전야와 같은 길을 걸을것으로 보인다.

5. 토지 및 임야의 거래전망 (폭설)

일명 땅거래는 올해도 빨간불이다.

거래세완화의 혜택은 볼 수 있을지 모르나 양도소득세의 완화기준에는 전혀 해당사항이 없어 기존의 토지소유자들의 움직임이 전혀없기 때문이다.

현재 토지거래의 90%이상을 정부의 개발계획 및 수용에 의한 거래와 아파트와 같은 대규모 단지개발에 의해 이루어지고 있는 실정에서 전국의 토지거래는 올한해도 마비라고 봐도 과언은 아니다.

비단, 보유세(재산세 및 종합부동산세)의 부담이 가중되고 있기는 하나 세액대비 토지의 지가상승분에서 지가상승이 차지하고 있는 비중이 높아 쉽게 소유자의 마음을 돌리기는 어렵다고 생각되고 또한 주식 및 기타 유가증권시장의 하향세와 전세계적인 금융시장의 악재 및 금융거래의 불안으로 인한 실물자산의 가치가 증대되는것도 부동산 소유자의 마음을 굳히게 만드는 일이라 하겠다. 올 한해 계획되어있는 수 많은 토지수용계획과 국가 기간사업계획으로 인해 향후 개발 가능성이 있는 토지를 상대로 일부 부동산업자의 꺽기 및 대두리가 기승을 부리고 있으나 이는 반짝이는 일부경기일뿐 이것이 전체적인 토지시장의 활력을 불어넣지는 못할것이라고 예측된다. 이번에 발표된 지방도시의 투기지역 및 투기우려지역의 해제는 주택에만 한정되어있어 토지매매는 여전히 꽁꽁 얼어붇을것으로 보인다.

그냥 저 혼자 여러가지 시장상황을 종합해본 결과 도출된 예측으로서 이대로 올해의 부동산 시장이 돌아갈것이라는 섯부른 판단은 하지 마시기 바랍니다.

저또한 부동산과 관련된 업종에 일하는 사람으로서 무엇보다 부동산시장이 잘되기를 기원하는 사람입니다. 하지만 그간 부동산 시장에 가해저온 수많은 정부시책중 제대로 맞은것이 거의 없었고 이또한 임시방편적인것이 많아 시장의 기본원리인 수요,공급에 의한 가격결정이 전무한 상태이고 정부의 시책에 의해 부동산 시장의 가격이 형성되는 기이한 현상을 보이고 있습니다. 유가증권시장의 투자의 원칙중 '소문에 사고 뉴스에 팔아라'라는 것이 있습니다. 즉, 새로운 소식이 확정되기 이전에는 그 기대심리에 의해 시장은 요동치기때문에 증시는 올라가는 상승장을 타는것이고 그것이 확정되면 주가에 이미 그 뉴스는 반영된 상태이기에 더이상의 투자가치가 없다는것을 의미하죠.

부동산시장에도 이와 비슷한 투자원칙이 있습니다. '시장을 믿고 나만의 시장을 정하라' 루머와 뉴스는 완전히 별개인것입니다. 부동산 시장은 루머에도 오르고 뉴스에도 오르게 됩니다. 이와반대로 루머에도 내리고 뉴스에도 내리게 됩니다. 증권시장과 같이 뉴스에 의해 확정된 금액은 더이상 효과를 보지 못하는게 아니라 그 뉴스에 의한 새로운 투자가치를 만들어낼 수 있기 때문입니다. 그래서 부동산은 광범위한 시장을 놓고 관망해서는 절대 수익이 보이지 않습니다. 작게 쪼개고 또 쪼개서 한 시장만 주목하여 그 시장에서 승부를 거는 것이 확실한 수익을 보장한다는 말입니다.

말이 길었습니다. 올 한해도 성공적인 재태크 및 세태크로 한단계 업그레이드 되는 해가 되길 빌겠습니다.