부동산 정보포털에서 거래포털로!

아래 주옥같은 전문가님의 글을 살펴보시와요.

미국이 깊은 경기침체의 늪속으로 빠져들고 있음이 확인되었습니다. 학자들 대부분은 이번 하락장을 장기 하락장으로 보고 있으며, 이런 하강 패턴은 1929년 대공황때와 1968년에 있었다고 합니다. 1929년 대공황때는 전고점 가격을 회복하는데 25년이 소요됬고, 1968년부터 14년간 지속된 2차 장기 불황기에 부동산은 소유 자체만으로 엄청난 재산 손실을 감내할 수밖에 없었다고 합니다. 경기의 경착륙보다 더 무서운게 장기 침체라는 사실을 아실겁니다. 이번 침체는 1929년 대공황형인지 아니면 1968년형인지는 모르겠습니다만, 분명한 점은 국내의 관변 학자들이 말하는, 그리고 우리가 보아왔던 그런 흔한 사이클상의 침체가 아니라는 사실입니다.

유럽과 미국에서 도합 2.5조달러의 구제금융을 발표했음에도 불구하고 하버드대 마크 펜드스타인 교수는 지난 30년간 가장 길고 깊은 경기 침체를 불러 올것이라고 말합니다. 인간의 탐욕이 빚어낸 자산에 대한 거품이 앞으로 몇년 혹은 몇십년간 급격하게 혹은 지루하게 붕괴 될 것임을 예고하는 분석들이겠지요. 이런 장기 침체기에서는 중간에 각국 정부의 대규모 유동성 공급에 따른 기술적 반등의 유동성 랠리를 하기도 하지만, 결국에는 원위치로 돌아가게 마련이라고 합니다. 이런 관점에서 주식이나 부동산 시장에서 공공연하게 1929년의 경제대공황 재현 가능성이 회자되고 있음을 유의 깊게 살펴야 할것입니다.

미국의 소비경제의 등에 업혀 성장해온 한국 경제도 미국과의 시차 동조를 일으키면서 지루하고 깊은 침체의 늪으로 빠져들어 가는 모양새가 나오고 있습니다. IMF때와 비교해서 순간의 충격 강도는 약하지만 회복 기간은 훨씬 오래 걸리는 지리 멸멸한 장세로 보입니다. 그 이유는 한국 경제의 근간인 수출경제의 펀드멘탈이 뿌리부터 흔들리고 있기 때문입니다. 직접 대미 수출 비중은 13% 정도이고, 대중 우회 수출 물량이 5%이므로 미국에 수출하는 물량이 전체에서 20% 이상을 차지 합니다. 하지만, 미국이 침체되면 동남아 수출 물량도 함께 줄어 들게 되므로 미국의 영향력은 한국 경제에 절대적이라고 말할 수 있습니다.

일본 경제는 내수비중이 무려 80%에 육박하므로 우리보다 타격이 덜하지만, 수출에 의지하는 한국 경제에서 수출이 줄어들게 되면 우리나라의 경기는 후퇴하게 되어 있습니다. 이에 따라서 수출 대기업들의 구조조정은 불가피하며, 우리 산업 구조와 경제사회 자체 역시 재편될 것으로 보여집니다. 이말은 이들에 의해서 아파트에 대한 거품이 유지되었는데 근간이 흔들리고 있다는 말과 같습니다. 선진국들과는 달리, 한국사회에서는 부자가 되려면 부동산 투자가 아니면 안 되고 그것은 부채없이 불가능하다는 믿음이 최근까지 퍼져 있었습니다. 부동산으로 재산을 늘려 보려던 투기세력은 아끼고 허리띠 조르고..그것도 모자라 자신의 순재산과 소득을 고려치 아니하고 빚까지 얻어 내집마련에 목숨을 걸었지요. 내집이 주는 안정감의 행복이라던가 빚도 재산, 발품파는 재미도 쏠쏠하다 라는등의 허망된 말들을 서로 회자시키면서 거품을 키워왔던게 사실입니다.

이런 와중에 건설족들과 그리고 부동산 컨설턴트들이 한몫 잡기 위해서 이상한 말로 상승 논리를 펼쳐 댔고, 이런 논리들을 바탕으로 올가을 안이다, 혹은 올 봄안이 내집마련 적기라는 식으로 경제신문들이나 부동산 포탈들이 이를 전파시켜 재미를 본것도 사실입니다. 대표적인 상승 논리중 하나가 우리는 미국과 달리 주택담보 대출 비중이 낮아서 미국형 거품 붕괴 가능성이 희박하다는 말이었지요. 이말 믿는 순진한 사람들이 아직도 많을 겁니다. 특히 아파트에 물려 있는 사람들일수록 이런 말을 신봉하겠지요. 美보다 LTV비율이 낮아 한국판 서브프라임이 발생할 가능성이 낮아 안심이라는 정부 당국자와 일부의 몰지각한 부동산 전문가들- 이 사람들은 대출비율의 개념이나 알고 그랬는지? 단순한 LTV비율 하나만 갖고 안심이라며 서민들을 호도하는 모습이 구차해 보일뿐입니다.

자 이제부터는 안전벨트를 단단히 매었는지 확인해 보기로 합시다. 그동안 부동산 거품을 유발시켜온 글로벌 유동성 장세는 가고 자산에 대한 디플레 시대가 오고 있다는 점을 인식해야 하겠지요. 금리 내린다고 해서 유동성 장세가 일어나는게 아니지요. 경기가 일단 장기 침체기로 접어들면 정책 금리를 제아무리 내려도 그것이 실물 경제에까지 확산되지 못하고 은행권에서만 맴도는 유동성 정체 현상이 일어나게 됩니다. 일본이 좋은 예입니다. 경기가 확장 국면일때의 유동성과 침체기의 유동성 공급은 성격이 딴 판인데도 관료들이나 이에 동조하는 일부 관변 학자들은 같은 것이라고 호도하고 있지요. 통화 흐름이 막혀 실물경제에 경맥 현상이 일어나게 되면 정부는 금리를 내리고 재정적자 확대나 감세등으로 대응하겠지만 경제 규모가 일정이상 커지고 산업구조가 고도화 되면 정부의 이러한 대책도 한계가 있지요.

금리 인하는 환율과 물가와도 연계되기 때문에 제한성이 있으므로 감세나 재정 적자를 통해서 침체를 극복하는 길을 모색할 수밖에 없음에도 불구하고 이번에 우격다짐으로 금리 인하를 한것을 보면 사태가 얼마나 심각한지 알수 있습니다. 실물 경제에 손상이 가고 있는 상태에서 물가가 오르면 소비는 더욱 위축되고 경기도 더욱 움추러들게 되지요. 이때는 금리를 낮춰 경기를 자극하려 해도 먹히지 않게 됩니다. 고로, 작금의 MB정권의 금리인하 정책은 더큰 부작용을 불러올 수밖에 없으며, 그 부작용의 피해는 고스란히 서민들이 짊어질 수밖에 없습니다.

지금은 금리를 균형수준까지 끌어 올림으로써 일단 달러를 많이 조달해야 하고, 여유자금이 은행으로 흘러가야 은행의 건전성이 확보되며, 부실기업 및 부실가계는 빨리 정리해서 효율적으로 자본이 배분되도록 해야 국가 경제가 안정되고 결국에는 서민들의 삶에도 희망이 보이게 됩니다. 이럼에도 불구하고 급한 불부터 끄려한 현 정부의 정책은 다급함에 쫒긴 설 익은 처방일 수밖에 없으며, 도로에서 역주행하는 것과 같은 맥락입니다. 그런 처방은 시장에 효과도 없을 뿐 아니라, 되레 그 부작용으로 더큰 화를 자초하게 마련입니다. 물론 아파트에 물려 있는 투기꾼들은 앞뒤 잴 겨를 없이 이런 저런 모든 대책을 정부가 해주길 바라겠지만 정부는 국가경제의 근간을 우선 생각해야 하는게 옳다고 봅니다.

지금의 위기의 원인중 가장 큰 것이 무분별하게 단기 외채를 끌어와 주택담보대출에 쏟은 것이 아니겠습니까? 이로 인하여 원화가치가 전 세계에서 가장 빠르게 절하되는 이유이기도 하구요. 시중금리와 콜금리의 차이가 점차 벌어지고 있고, 시중에는 달러와 원화 유동성 적색 경보등이 켜져 있습니다. 은행들은 자구책 차원에서 부실 채권을 회수하기 시작했고, 대출 심사도 엄격해져 가고 있습니다. 소 잃고 외양간 고치는 격이지요. 진작부터 그랬더라면 무분별한 대출을 받아 내집마련했던 서민들의 피해는 줄일 수 있었을 겁니다.

글로벌 경제의 파국을 막기 위해서 이번에 각국 정부에서 총합이 대략 2.5조달러의 대규모 구제금융책을 발표했지만 이것은 어디까지나 금융쪽에서의 진통제일뿐이며 실물경제의 바닥까지 훼손된 시스템을 복원 시킬 수는 없다는 사실입니다. 구제 금융을 풀어 회복될 성격의 위기였다면 이정도로까지 오지도 않았을 것이며, 1929년 대공황때와 1968년 공황때에도 엄청난 구제 금융을 뿌렸음에도 바닥까지 갔다는 점이 이를 반증합니다. 암튼 이번의 경기 침체기를 맞이해서 한국 사회에서는 부의 대대적인 재편 현상이 일어나게 될 것으로 보여집니다. 재산이 부동산에 치우친 계층은 중산층에서 중하위층으로 강등될 것이 틀림 없으며, 채권이나 외화및 예금, 그리고 현물성 자산에 비중이 큰 사람들은 레벨업 될것으로 보여집니다. 주식에서 절정 고수가 되는 첩경은 손절매를 잘하느냐 못하느냐에 달려 있다고 합니다.

부동산도 동일합니다. 다만 주식에 비해서 반응 기간과 사이클이 느릴 뿐 다를게 없겠지요. 금리가 높고 실물 경기가 침체기로 접어들면 빚을 하루빨리 청산하고 안전 자산쪽으로 방향을 전환하는게 요령이겠지요. 그중에서도 현금보유는 아무리 강조해도 지나침이 없을 정도로 중요한 사항입니다. 집이라는 자산에는 피가 흐를 수 있지만 돈에는 피가 흐르지 않습니다. 분명한 사실은 경기 침체기의 부동산은 특성상 한번 하락하기 시작하면 끝장을 봐야 반등하게 되어 있다는 점입니다. 통상적인 하락 구간에서는 조정이라 말할 정도로 하락하다가 어떤 계기에 의해서 반등하지만, 지금은 글로벌 부동산 가격 하락의 흐름에 따른 자산의 Long Term Grand-Degradation 시기이므로 냉정하게 대처해야 합니다.