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서울 강남
사실 서울강남이 지금의 형태를 갖추기까지는 30년정도의 시간이 걸렸
죠 처음 독재개발 시기에 강남은 허허벌판에 아파트 지어 개발할려고
호응이 없어 각종 특혜를 많이 주었죠 먼저 학군을 형성하기위해 많은
노력을 하였고 10년 정도의 시간이 걸렸죠 더불어 토지수용 보상을 받은
유동자금이 그 유명한 아줌마들의 치마바람(지금보면 앞선 투자가라 할
수도 있겠죠?)함 함께 토지가격의 상승이 다시 유동자금을 만들면서 1차
폭발을 일어켰죠 뒤를 이어 그 풍부한 유동자금을 유치하기 위해 금융기
22관들이 강남에 줄지어 자리잡기 시작하고, 새로운 주거타운으로 본격적으로 형성되어갑니다. 금융기관을 뒤이어 대기업 본사의 강남입주가 본격적으로 이루어지면서 전국최고의 소득수준을 갖춘 완벽한 주거지가 형성되었죠 당연히 쇼핑과 소비등 기타 서비스 분야는 자연적으로 이루어졌죠. 이것이 강남의 특수성이죠 하지만 수도권 신도시는 강남의 경우와 는 많은 차이점이 있죠 물론 현재 서울 및 수도권은 전체적으로 토지보상과 부동산 상승이 풍부한 유동자금을 만들고 다시 재유입되는....
즉 외부에서 보면 악순환(?)이 되고 있죠 사실 안정적이라 보기는 힘든 리스크를 많이 안고 있죠 저는 이 고리가 만약 깨어진다면 강남보다는 주위 신도시등이 일차적으로 직접적이 타격을 받을 것이라 봅니다. 왜냐하면 현재 형성된 강남의 대부분의 거주자들은 하락시에도 충분히 버텨나갈 여력들을 가지고 있고 수입을 가지고 있다고 봅니다. 물론 우리나라 경기가 IMF와 같은 아무도 예상치 못한 변혁이 온다면 그것은 별개이지만요....

그럼 현재 타 지방에서 강남과 같은 그 지방속의 강남을 형성하는것이
가능하냐?
저는 불가능하다고 생각합니다. 앞서도 이야기 하였듯이 강남이 하루이틀에 형성된것이 아니고 이를 뒤받침하는 부동산이 아닌 수입원과 소득수준이 이루어 져야 하기 때문인데 현재 지방 어느 지역도 이를 충족시키는 곳은 없다는 것이죠 현재 서울의 강남권과 타 지역은 부동산 차이는
3배수정도입니다. 이는 소득수준을 기준으로 하면 어느 정도 인정되는 부분입니다. 또 하나 지방에서 강남과 같은 수입원과 풍부한 유동자금이 있는 지역이 존재하는냐 것입니다. 물론 일정정도는 가능하겠지만 대부분의 경우는 새롭게 창출된 유동자금이라기 보다는 고급아파트 건립에
따른 입주와 이를 흡수하기 위한 서비스 편리시설에 따른 주거환경 개선에 주거타운 형성입니다. 가장중요한 새롭게 형성된 주거타운에서 학군과 수입원이 강남과의 가장큰 차이점이죠...

그럼 부산의 경우를 한번 살펴보죠...

부산의 경우 토지수용이나 보상으로 이루어진 새로운 주거타운 현재 없다고 봐야겠죠... 물론 기장이나 강서. 정관등이 있기는 하나 고급주거타운이 형성되지도 않고 공단으로써 화이트 칼라등 자금이 집중된 강남과는 비교하기 어렵죠. 그럼 가장 관심지역인 센텀을 살펴볼까요...
센텀개발의 개발취지는 첨단 업종을 유치하여 부산 발전의 원동력으로 삼는다는 것이 부산시의 기본 개발목표였죠...
그럼 센텀시티에 안정적이고 고소득을 이끌어 낼 수입원이 될수 있느냐.... 이것은 부산의 미래와도 큰 연관성을 가지고 있는데 얼마나 외자유치와 고급인력을 끌어 들이느냐에 달려있죠.... 하지만 시에서 추진하는 관광개발 만으로는 힘들것이다고 생각합니다. 더 중요한 것은 첨단산업 입주와 외자유치등이 더 중요한 것이고 이를 기반으로 금융기관이
지점이 아닌 본점이전과 더불어 굵직한 외국업체의 지사 와 기업본사등의 이전이 뒤를 따르고 이를 기반으로 하여 주위 거주타운 형성과 소득수준 향상... 그리고 더불어 학생수준 향상으로 학군형성으로 이어져야만
타지역과 확실히 차별화 되는 타운이 형성되겠죠...

하지만 부산의 타 지역과 확실한 차이점은 부산의 전체 인구가 감소하는 현상황에서도 해운대구는 지속적으로 인구유입이 이루어져고 있는 유일한 곳이라는 것이죠 이것이 부산의 부동산이 극심한 불황을 맞고 있지만 유일하게 상승을 유지하는 원동력이죠...
그리고 향후 3년이내 인구 유입이 현재와는 판이하게 큰 수요가 대기하고 있다는 점이 긍정적 요소입니다. 그럼 부산 전체적을 보면 전체인구가 감소하는 상황에서 해운대로의 인구 유입은 타 지역에서 본다면 암울하기 함으로 해운대구 특히 우동지역의 거주지의 상승은 일정정도 예상되나 타지역의 경우는 상승보다는 하락쪽에 무게중심이 쏠리지 않을까 합니다. 따라서 일정정도의 양극화가 일어날수 밖에 없다고 보며 그 격차는 센텀이 어느정도 수익을 창출하느냐에 달려 있다고 봅니다. 만약 전문직의 화이트 칼라의 젊은층이 유입되어 고수익원이 유입된다면 이는 엄청난 폭발력을 가져올 것이나 고만고만한 평범한 서비스만 활황만 이루어진다면 큰 한계는 분명해 보임니다.

어쨌던 현재의 부산의 주택구입은 수익을 기대하기는 힘들고 안정적으로
시중금리 정도를 예상한다면 그 곳은 센텀과 수영만 일대를 제외하고는 불가능하다고 봅니다. 가장 기본인 수요가 있고 앞으로 기대되는 곳이기 때문이죠 그리고 그 상승폭은 센텀의 수익원과 맞물려 있다는 결론입니다.

그럼 이 센텀의 미래와 가장 큰 연관성을 갖는 곳을 살펴보면

1. 센텀시티내의 주상복합: 사실 센텀시티의 주상복합은 일반 거주지라기 보다는 전문적의 편리성을 감안되어진 주거타운이라 봅니다. 따라서 외국인이나 고수익 전문직등의 업종에 근무하는 사람들에게 알맞은 주택임으로 큰 연관성을 가지고 있죠

2. 수영만 주상복합 : 현재의 요지는 병풍처럼 다 완성되었죠 그럼 상승을 기대하기 위해서는 거주지에 대한 수요가 증가되어야 함으로 탑클라스의 고소득층이 새로이 창출되어야 상승이 가능하겠죠 이것없이 상승한다면 누군가 그 부작용을 감내하여야 겠죠

3. 우동의 일반 아파트 및 수영구의 해변가 아파트
이곳은 센텀에 근무하는 가정을 이루고 있는 사람들이 선호하는 배후주거 단지로 선호되는 곳임으로 수요가 가장 많고 수준과의 연관성 또한 일정 정도 있으며 센텀시티내의 주상복합의 시세에 영향을 많이 받음으로 인근 타 주거지를 깍아내리면 자기 얼굴에 침뱃기 이니 공동체의식이 중요하겠죠*^^*

그리고 한가지 건설업체 입장에서 보자면 불황기가 길어진다면 자기 제품을 팔기 위해서는 새로운 제품개발을 할수밖에 없겠죠...
초기에 5층이하의 연립아파트에서 일자형 중층아파트 다음이 20층 내외의 ㄷ 자형 아파트에서 현재 초고층 주상복합 이죠 그리고 자연친화적인 웰빙이 새롭게 형성되고 있죠... 그 다음은 ?????
아마 새로운 추세에 맞춰 앞으로 3~5년 안에 각광받는 새로운 주거형태가 출현하지 않겠어요....

이 모든 가능성을 가지고 있는 부산에서 해운대구, 해운대구 중에서도 우동지역에서 잘 살펴보면은 그 가능성은 아직도 존재한다고 봅니다.
기준은 각자의 판단이지만요...*^^*